Việc thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận Quyền sử dụng đất đối với “đất khác" kỳ vọng gia tăng nguồn cung nhà ở, gia tăng giá trị đất đai... Mới đây, Báo Realtime đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW về vấn đề trên. Dưới đây là những ý kiến của ông về chủ đề: "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với "đất khác": Bước ngoặt lớn "cứu" hàng trăm dự án đang ách tắc".
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với "đất khác"
Như Reatimes đã đưa tin, mới đây, Văn phòng Chính Phủ đã có Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về việc triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác".
Theo đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận như sau: Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan xong trước ngày 10/3/2024; đồng thời gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội trình Chính phủ thông qua.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ trình đảm bảo đúng trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Nội dung Đề án phải nêu rõ tình hình, thực trạng vướng mắc cần giải quyết; đề xuất nội dung thí điểm phải xác định rõ phạm vi, quy mô, đối tượng, tiêu chí và thời gian sơ kết, tổng kết Đề án.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội tâm sự rằng, đơn vị này đã mua đất nông nghiệp để làm dự án nhưng nhiều năm nay không thể triển khai vì vướng một quy định rất "éo le" là phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được làm dự án. Trong khi đó, dự án có đất ở chiếm tỷ lệ rất ít, nằm rải rác ở các quận trung tâm đô thị và rất nhỏ, khó làm được các dự án quy mô lớn. Do vậy cần có cơ chế để doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác làm dự án nhà ở thương mại. Tránh trường hợp dự án phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm nhà ở thương mại.
Giới phân tích cho rằng, nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung nhà ở cục bộ. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà ra rất xa tầm với của những người có nhu cầu thực về nhà ở như hiện nay. Trong bối cảnh, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, giá nhà leo thang khi nguồn cung hạn hẹp thì việc thí điểm này được kỳ vọng rất lớn. Đồng thời, khi Đề án trên được thông qua sẽ đánh dấu bước tiến lớn về quy định đất làm dự án nhà ở thương mại.
Chia sẻ của luật sư Nguyễn Thanh Hà
Chia sẻ với Reatimes, LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw dẫn lại chặng đường của quỹ đất phát triển nhà ở thương mại như sau: Tại điều 73 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, đến năm 2014, Luật Nhà ở quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án, khiến gần như 100% các dự án bất động sản đều bị ách tắc. Nếu nhìn từ năm 2014, khi luật này được ban hành trở đi, thị trường bất động sản đã có gần 10 năm "đấu tranh" để đạt được đổi thay về quy định đất làm dự án nhà ở thương mại: từ "đất ở" (Luật Nhà ở 2014) đến "đất ở hoặc đất ở và đất khác đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng" (Luật số 03/2022).
Năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư và trước đó là Luật Đầu tư 2020 là bước tiến lớn trong việc tháo gỡ nút thắt cho các dự án đầu tư nhà ở thương mại.
Quy định này đã cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch).
Luật Đất đai 2024 (Điều 122, 127) mới thông qua, có hiệu lực vào 1/1/2025 quy định nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với: 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.
Như vậy, pháp luật hiện hành cũng như pháp luật thời gian tới không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).
Luật sư Hà cho rằng, đây là một vướng mắc lớn bởi có hàng trăm dự án bị "tắc" lại do nhà đầu tư đã "mua gom" đất nhưng không có diện tích đất ở nào nên không thể thực hiện dự án.
Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do vướng quy định phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.
Đó còn chưa kể, quy định trên có thể tập trung lợi ích vào "tay" những nhà đầu tư đã sở hữu sẵn quỹ đất cho dự án nhà ở thương mại hoặc một phần đất ở nên dễ dàng phát triển nhà ở thương mại, từ đó đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao.
"Tốc độ đô thị hóa đang rất nhanh, dân cư đang dồn về các đô thị lớn. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở, thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy, giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Bởi vậy, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết. Từ đây, sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở.", LS. Hà cho hay.
Tuy nhiên, LS. Hà cũng kiến nghị, để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng Đề án để đầu cơ, trục lợi, Nhà nước cần có giải pháp kiểm soát hoạt động chuyển nhượng này thông qua các công cụ như quy hoạch, tính tiền sử dụng đất...
Bên cạnh đó, nơi thí điểm Đề án, theo LS. Hà nên chọn ở các địa phương tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Quảng Ninh... các địa phương đang có nhu cầu lớn về nhà ở thương mại, đáp ứng các yêu cầu của đề án.
Nguồn: Reatimes
