Câu hỏi: Pháp luật hiện hành có cấm chủ đầu tư ký Hợp đồng đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh hay không?
Trả lời
Pháp luật hiện hành không có quy định cấm chủ đầu tư ký Hợp đồng đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc được xác định theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không phải là căn cứ đương nhiên làm hợp đồng vô hiệu.
Quan điểm này cũng được đề cập tại Công văn số 1083/VKSTC-V9 ngày 26/3/2024 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Theo đó, hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc cần được xem xét dựa trên các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và khả năng thực hiện đối tượng của giao dịch, thay vì mặc nhiên coi mọi hợp đồng đặt cọc liên quan đến dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh đều vô hiệu. Tuy nhiên, đây chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ và không có giá trị bắt buộc thi hành.
Trên thực tế, rủi ro pháp lý không phát sinh chỉ vì Hợp đồng đặt cọc được ký trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh mà phụ thuộc vào bản chất thực tế của giao dịch, mục đích sử dụng khoản tiền đặt cọc và cách thức các bên thực hiện hợp đồng.
Kết luận
Chủ đầu tư có thể ký Hợp đồng đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nếu giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro pháp lý, mỗi giao dịch cần được đánh giá trên cơ sở nội dung thỏa thuận và quá trình thực hiện thực tế.
Nếu Quý khách hàng hoặc Quý doanh nghiệp cần tư vấn về Hợp đồng đặt cọc, giao dịch bất động sản hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án bất động sản, vui lòng liên hệ SB Law để được đội ngũ luật sư và chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
