Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW trả lời tạp chí Reatimes:
Câu hỏi: Thưa chuyên gia, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam đã hình thành từ lâu và đang đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu người dân, nhưng đến nay vẫn chủ yếu phát triển theo hướng tự phát, thiếu chuyên nghiệp. Nhìn từ hệ thống pháp luật hiện hành, xin chuyên gia cho biết, nhà ở cho thuê đã được “định danh” đầy đủ như một loại hình nhà ở và một phân khúc của thị trường bất động sản với những đặc thù pháp lý riêng hay chưa?
Trả lời: Nếu nhìn một cách khách quan vào hệ thống pháp luật hiện hành – cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn – chúng ta thấy khái niệm về việc cho thuê nhà ở không hề thiếu.
Pháp luật đã có những quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh, hợp đồng thuê, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên.
Tuy nhiên, việc định danh cho loại hình này như một phân khúc thị trường độc lập và có tính chuyên nghiệp thì câu trả lời là chưa.
Các quy định hiện tại chủ yếu vẫn xem nhà ở cho thuê là một phương thức khai thác của nhà ở nói chung (như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội), chứ chưa bóc tách nó thành một loại hình sản phẩm có các tiêu chuẩn chuyên biệt.
Khi một doanh nghiệp hay hộ gia đình muốn đầu tư một tòa nhà chuyên để cho thuê lâu dài, họ vẫn phải đi qua những quy trình, thủ tục và chịu các quy định về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự… vốn đang được thiết kế chung cho các loại hình lưu trú hoặc nhà ở thông thường.
Bên cạnh đó, một phân khúc nhà ở muốn phát triển bài bản thì hệ thống pháp lý phải tạo ra được động lực bằng các chính sách ưu đãi. Hiện tại, chúng ta chưa có những chính sách thực sự rõ ràng về thuế, tín dụng hay quỹ đất dành riêng cho các dự án “chỉ để cho thuê” giống như cho NOXH.
Doanh nghiệp làm nhà ở để bán và doanh nghiệp làm nhà ở để cho thuê cơ bản vẫn tiế hành các thủ tục pháp lý giống nhau, trong khi dòng vốn và thời gian thu hồi vốn của hai mảng này hoàn toàn khác biệt. đó là lý do vì sao khối tư nhân vẫn chuộng làm nhà để bán hơn, còn mảng cho thuê phần lớn vẫn thuộc về các hộ gia đình nhỏ lẻ, tự phát.
Pháp lý hiện tại mới dừng lại ở mức “mở đường” cho các giao dịch thuê nhà diễn ra hợp pháp, chứ chưa đủ mạnh mẽ để “định hình” và thúc đẩy đây trở thành một ngành công nghiệp bất động sản chuyên nghiệp.
Muốn thay đổi diện mạo tự phát hiện nay, chúng ta cần những quy định mang tính kiến tạo và đặc thù hơn nữa.
Câu hỏi: Nếu chưa, việc thiếu một khung pháp lý chuyên biệt đang đặt ra những khoảng trống gì trong công tác quản lý đối với loại hình nhà ở này? Điều này ảnh hưởng như thế nào đến việc xây dựng tiêu chuẩn quản lý, vận hành, bảo đảm an toàn cho người thuê cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên thuê và bên cho thuê, thưa chuyên gia?
Trả lời: Việc thiếu một khung pháp lý chuyên biệt, độc lập cho phân khúc nhà ở cho thuê đang tạo ra những khoảng trống khá lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cả ba bên: Nhà nước, người cho thuê và người đi thuê.
1. Khoảng trống về tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn vận hành
Khi không có quy định riêng, chúng ta buộc phải áp dụng các tiêu chuẩn của nhà ở thông thường vào nhà ở cho thuê. Hệ quả là cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương rất khó giám sát.
Nhiều hộ gia đình tự ý cải tạo nhà ở riêng lẻ thành hàng chục phòng trọ, căn hộ nhỏ để tối ưu hóa lợi nhuận. Vì luật không cấm họ khai thác tài sản cá nhân, nhưng luật cũng chưa có tiêu chuẩn kỹ thuật chi tiết bắt buộc riêng cho loại hình “nhà ở kết hợp kinh doanh cho thuê mật độ cao” này.
Những rủi ro rất lớn về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và quá tải hạ tầng đô thị (điện, nước, rác thải) đã xảy ra trên thực tế mà chúng ta đều đã thấy.
2. Sự lệch pha trong việc bảo vệ quyền lợi giữa hai bên
Trong một giao dịch dân sự thông thường, hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên. Nhưng trong thị trường nhà ở cho thuê, bên đi thuê (đặc biệt là người lao động, học sinh, sinh viên) thường ở thế yếu hơn. Do thiếu các chế tài cụ thể mang tính đặc thù cho ngành cho thuê nhà, tình trạng bấp bênh diễn ra khá phổ biến:
Đối với người thuê: Họ dễ gặp rủi ro bị lấy lại nhà trước hạn mà không có lý do chính đáng, bị tăng giá thuê, giá điện nước vô tội vạ, hoặc khó khăn trong việc đòi lại tiền đặt cọc. Khung luật dân sự hiện tại có quy định về tranh chấp hợp đồng, nhưng quy trình tố tụng quá dài và tốn kém khiến người thuê thường chọn cách chịu thiệt chứ không đi kiện.
Đối với người cho thuê: Họ cũng đối mặt với rủi ro khi gặp người thuê không thanh toán tiền đúng hạn, gây hư hỏng tài sản hoặc sử dụng căn nhà vào mục đích vi phạm pháp luật. Việc đòi lại nhà hay xử lý tài sản của người thuê bỏ trốn trên thực tế rất phức tạp về mặt thủ tục, nếu làm không khéo, chủ nhà lại dễ vi phạm vào quyền chỗ ở hợp pháp của công dân.
3. Cản trở dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này
Khoảng trống pháp lý lớn nhất chính là thiếu một hành lang bảo vệ và khuyến khích các nhà đầu tư tổ chức (các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp).
Khi dòng vốn lớn nhìn vào thị trường cho thuê Việt Nam, họ thấy một bức tranh cam kết pháp lý dài hạn chưa thực sự rõ ràng. Doanh nghiệp cần những quy định cụ thể về thời hạn giao đất dài hơn, các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê, hay cơ chế thế chấp quyền khai thác dòng tiền từ dự án cho thuê để tiếp cận vốn vay. Khi thiếu những mảnh ghép này, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục chọn phương án “xây để bán” để thu hồi vốn nhanh, nhường lại toàn bộ thị trường cho thuê cho khối cá thể tự phát.
Thiếu khung pháp lý chuyên biệt không chỉ là thiếu một vài điều luật, mà là thiếu một công cụ điều tiết. Điều này khiến cơ quan quản lý thì lúng túng trong việc giám sát, người dân thì đối mặt với rủi ro an toàn sinh mạng và tài chính, còn thị trường thì mất đi cơ hội xuất hiện những chuỗi nhà ở cho thuê văn minh, bài bản và có giá cả hợp lý.
Câu hỏi: Có thể khẳng định, muốn đưa nhà ở cho thuê thoát khỏi tình trạng phát triển tự phát và từng bước trở thành một phân khúc chuyên nghiệp, cần sớm xây dựng một bộ quy chuẩn riêng. Theo chuyên gia, bộ quy chuẩn này nên được thiết kế theo hướng nào và cần bao gồm những tiêu chuẩn cốt lõi nào về quy hoạch, thiết kế, vận hành, quản lý cũng như bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ thuê nhà?
Trả lời: Muốn thị trường trong phân khúc này phát triển lành mạnh, chúng ta phải đưa ra một bộ khung, rõ ràng để các bên chủ động tuân thủ.
Theo quan điểm của tôi, chúng ta cần có một Nghị định quy định cụ thể về vấn đề này với những quy chuẩn sau:
1. Quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch và thiết kế
Đây là yếu tố tiên quyết để đảm bảo an toàn sinh mạng cho người ở. Bộ quy chuẩn này cần phân tách rõ ràng theo quy mô (ví dụ: mô hình hộ gia đình có từ 10-20 phòng trọ sẽ khác với tòa nhà dịch vụ chuyên nghiệp của doanh nghiệp). Tuy nhiên, dù ở quy mô nào cũng cần đạt các tiêu chí tối thiểu:
Cần có quy định diện tích tối thiểu trên đầu người phù hợp với từng địa bàn cụ thể để tránh tình trạng nhồi nhét, quá tải hạ tầng công cộng của khu vực.
Quy định rõ ràng về lối thoát nạn thứ hai, chiều rộng hành lang hành lang thoát hiểm, hệ thống thông gió độc lập cho từng phòng và khu vực sạc xe điện biệt lập. Thay vì áp dụng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy của chung cư cao tầng một cách cứng nhắc, luật nên đưa ra danh mục các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy bắt buộc nhưng khả thi cho các mô hình nhà cho thuê mật độ cao.
2. Quy chuẩn về quản lý và vận hành
Một ngôi nhà xây an toàn nhưng vận hành lỏng lẻo thì rủi ro vẫn hiện hữu. Do đó, cần có bộ tiêu chí vận hành tối thiểu:
Định danh người quản lý: Người trực tiếp quản lý vận hành tòa nhà/khu trọ (dù là chủ nhà hay đơn vị được thuê) phải được tập huấn và cấp chứng chỉ cơ bản về an toàn, phòng cháy chữa cháy và quản lý cư trú.
Quy trình kiểm tra định kỳ: Phải có cơ chế kiểm tra định kỳ hệ thống điện, báo cháy và lối thoát hiểm. Việc này có thể xã hội hóa thông qua các đơn vị kiểm toán an toàn độc lập, giảm tải áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước cấp phường, xã.
3. Quy chuẩn về cân bằng lợi ích pháp lý
Bộ quy chuẩn này cần được cụ thể hóa bằng một Hợp đồng mẫu mang tính bắt buộc đối với các giao dịch cho thuê nhà ở thương mại. Trong đó, luật hóa sâu hơn các điều khoản bảo vệ hai bên:
Quy định rõ các trường hợp chủ nhà được phép tăng giá thuê (có lộ trình và trần biên độ tăng theo năm hoặc theo chỉ số lạm phát); quy định thời gian báo trước tối thiểu khi chấm dứt hợp đồng; và cơ chế kiểm soát tiền đặt cọc (ví dụ: quy định tiền cọc tối đa không quá 2 tháng tiền nhà và điều kiện hoàn trả rõ ràng để tránh tranh chấp).
Thiết lập quy trình rút gọn trong việc xử lý vi phạm hợp đồng. Khi người thuê chây ỳ không trả tiền nhà hoặc vi phạm pháp luật nghiêm trọng, chủ nhà phải có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu di dời theo một quy trình hành chính nhanh gọn, thay vì phải chờ đợi các vụ kiện tụng kéo dài hàng năm trời tại Tòa án.
Xây dựng bộ quy chuẩn này không nhằm mục đích siết chặt hay làm khó dòng vốn đầu tư, mà ngược lại, đó là sự minh bạch hóa quá trình đầu tư và vận hành.
Xin trân trọng cảm ơn chuyên gia!
