Câu hỏi: Nếu chủ đầu tư sử dụng khoản tiền đặt cọc nhận từ khách hàng để triển khai dự án bất động sản thì có thể phát sinh những rủi ro pháp lý nào?
Trả lời
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai, không phải là nguồn vốn để đầu tư hoặc kinh doanh.
Tuy nhiên, nếu trên thực tế chủ đầu tư sử dụng khoản tiền đặt cọc để đầu tư hạ tầng, thanh toán chi phí dự án hoặc phục vụ hoạt động triển khai dự án, cơ quan nhà nước có thể xem xét bản chất giao dịch thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của Hợp đồng đặt cọc.
Trong trường hợp khoản tiền được xác định là nguồn vốn phục vụ dự án trước khi dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, giao dịch có thể bị xem là hoạt động huy động vốn không đúng quy định. Theo điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Ngoài xử phạt hành chính, doanh nghiệp còn có thể đối mặt với thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước và phát sinh các vấn đề liên quan đến thuế, kế toán, quản lý dòng tiền cũng như việc xác định bản chất pháp lý của giao dịch.
Kết luận
Rủi ro pháp lý không phát sinh chỉ vì các bên ký Hợp đồng đặt cọc, mà chủ yếu phụ thuộc vào cách thức quản lý và sử dụng khoản tiền trên thực tế. Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng cơ chế đặt cọc và quản lý dòng tiền phù hợp nhằm hạn chế nguy cơ giao dịch bị đánh giá là thanh toán trước hoặc huy động vốn trái quy định.
Nếu Quý khách hàng hoặc Quý doanh nghiệp cần tư vấn về Hợp đồng đặt cọc, cơ chế huy động vốn hoặc các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, vui lòng liên hệ SB Law để được đội ngũ luật sư và chuyên gia hỗ trợ.
