Thời gian qua, có những phiên đấu giá đất tại một số địa phương trên cả nước làm nóng dư luận khi mức giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, cao gấp 2-4 lần giá đang rao bán bình quân cùng khu vực. Mời quý khách theo dõi nội dung bài viết của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW được đăng trên báo Quân đội nhân dân như sau:
Chống lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá
Tình trạng trên là hết sức bất thường và có dấu hiệu của việc lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá của một số nhóm đối tượng nhằm tạo làn sóng giá ảo, gây ra hệ lụy đối với nền kinh tế.
Việc giá trúng thầu tăng vọt, gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm, có thể là dấu hiệu của hiện tượng đầu cơ. Một số doanh nghiệp có thể sử dụng chiến lược trả giá cao để loại bỏ các đối thủ cạnh tranh, hoặc để tạo ra sự khan hiếm, từ đó nâng giá bán sản phẩm sau khi khai thác. Các cuộc đấu giá cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và công bằng.
Tuy nhiên, những mức giá tăng cao đột biến như vậy dễ khiến dư luận nghi ngờ về việc có thể có sự thông đồng hoặc các hành vi thiếu minh bạch trong quá trình đấu giá. Nếu không có sự giám sát chặt chẽ, các cuộc đấu giá có thể trở thành môi trường cho các hành vi vi phạm pháp luật hoặc các thỏa thuận ngầm không lành mạnh giữa các bên tham gia đấu giá.
Kết quả đấu giá đất diễn ra tại một số huyện vùng ven của Hà Nội vừa qua đã tạo ra “cú sốc” trong dư luận khi số lượng hồ sơ tham gia đấu giá rất lớn, giá trúng đấu giá cũng cao. Trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn. Nhưng điều bất thường ở đây là mức trúng đấu giá cao, vượt xa giá trị thực tế.
Nguy hiểm hơn cả tình trạng này là nguồn cơn tạo ra "sốt đất”. Mức giá trúng thầu được lấy làm căn cứ để đẩy giá đất ở các huyện vùng ven tăng nhanh, khiến làn sóng sốt giá ảo lan tỏa trên diện rộng. Giá nhà đất không ngừng tăng ảo trong khi thu nhập của người dân không mấy cải thiện sẽ làm trầm trọng thêm nguy cơ bất bình đẳng xã hội.
Người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, người nghèo đang phải chi trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn. Đồng thời, đầu cơ lớn sẽ tạo tích tụ cung nhưng không đưa vào sử dụng, tích tụ ngày càng lớn cho đến khi thị trường bất động sản rơi vào đóng băng ắt sẽ dẫn đến nợ xấu của các nhà đầu tư tại các ngân hàng thương mại.
Như vậy, tình trạng này cho thấy nhu cầu cấp thiết về việc tăng cường giám sát và hoàn thiện cơ chế đấu giá, nhằm bảo đảm rằng các cuộc đấu giá tài nguyên không trở thành công cụ cho các hành vi thao túng thị trường và gây thiệt hại cho xã hội. Về mặt pháp lý, hiện nay hệ thống pháp luật đã có tương đối đầy đủ các quy định trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu giá tài sản... Các luật này đều đã được sửa đổi và đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn.
Có nhiều ý kiến đã nói đến việc nguyên nhân là do giá khởi điểm thấp, ví dụ như ở cuộc đấu giá đất tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2 trong khi mức giá xung quanh khu vực này khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Đây là vấn đề kỹ thuật, bởi hiện nay để xây dựng giá khởi điểm thì các địa phương phải sử dụng bảng giá đất cũ. Trong khi đó, bảng giá đất cũ đã bộc lộ nhiều bất cập và cũng đã được điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 2024. Vấn đề ở đây là các địa phương cần có sự điều chỉnh phù hợp với thực tế khi xây dựng giá khởi điểm đấu giá đất đến khi có bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Ngoài ra, trên thực tế có quá nhiều biến số nên vừa qua, Quốc hội đã sửa Luật Đấu giá tài sản là ngoài việc mất tiền cọc còn có thể áp dụng một số chế tài khác như một thời gian sẽ không được tham gia đấu thầu, đấu giá và một số hoạt động sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, những chế tài này thực sự chỉ có ý nghĩa với nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp khi thường xuyên tham gia hoạt động đấu thầu.
Biện pháp ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát
Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt, tăng cường giám sát của nhiều cơ quan và có thể xem xét một số kinh nghiệm, bài học quốc tế để cân nhắc áp dụng một cách phù hợp với thực trạng của Việt Nam.
Cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và bảo đảm rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều bất động sản, thời gian nắm giữ dưới 5 năm và bất động sản không sử dụng. Dựa trên những tiêu chí này, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.
Đáng chú ý, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.
Bên cạnh đó, cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý.
Cuối cùng, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, bảo đảm đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ (Chủ tịch Công ty luật SBLAW)
Nguồn: https://www.qdnd.vn/kinh-te/cac-van-de/chong-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-thoi-gia-800820
|
