Luật Đất đai là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Đây cũng là dự án Luật rất khó và phức tạp. Sáng ngày 18/01/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 432 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 87,63%). Luật gồm 16 chương, 260 điều.
Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm mới so với Luật đất đai 2013. Một số điểm mới đáng lưu ý, cụ thể:
Thứ nhất, đổi mới quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Phân cấp cho các địa phương trong xác định các chỉ tiêu quy hoạch để các địa phương chủ động phát triển kinh tế - xã hội.
Những đổi mới trong các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là nền tảng đưa nguồn lực đất đai làm đầu vào cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp này phải là các dự án (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách. Bên cạnh đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Việc này cũng nhằm vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Cùng đó là các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất.
Thứ ba, thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại
Thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại là một trong các trường hợp thu hồi đất được quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, luật quy định nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nhưng chỉ trong thường hợp là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Luật Đất đai (sửa đổi) cũng làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Việc thiết kế quy định như trên kế thừa theo quy định của Luật Đất đai 2013 đảm bảo sự chặt chẽ quy định rõ về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này đảm bảo tính chặt chẽ hơn trong việc thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại trong Luật Đất đai (sửa đổi) là một bước tiến quan trọng, nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân và tránh tình trạng lạm dụng thu hồi đất.
Thứ tư, các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu. Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 của Trung ương. Luật đã quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh. Trong đó, quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Thứ năm, Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra các quy định giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai (sửa đổi) đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực. Giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay. Tập trung cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa, minh bạch thủ tục hành chính để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện thủ tục.
Thứ sáu, bảng giá đất được cập nhật hằng năm. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Luật sửa đổi cũng quy định UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.
Thứ bảy, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Những tác động đến thị trường bất động sản khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua
Bất động sản là một ngành khá đặc thù và rất nhạy cảm với những tác động từ luật, chính sách đất đai. Những thay đổi về luật cũng như chính sách đất đai ảnh hưởng trực tiếp và tức thời đến bất động sản. Nếu các chính sách cũng như luật phù hợp, nó sẽ giúp bất động sản phát triển rất mạnh. Nếu ngược lại thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực cho các doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Luật Đất đai (sửa đổi) có rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Đây đều là những thay đổi đúng đắn, tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển công bằng, ổn định. Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua như một tín hiệu tích cực, kỳ vọng sự “hồi sinh” của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý được quy định chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn sẽ mang lại cho các nhà đầu tư một khung pháp lý rõ ràng để có thể triển khai dự án mới một cách trơn tru; giúp quản lý thị trường bất động sản một cách ổn định, minh bạch.
Trong những năm qua, một số quy định chưa rõ ràng như phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao,... dẫn đến tình trạng các dự án khó tiếp cận đất đai. Luật Đất đai (sửa đổi) khắc phục những hạn chế, quy định chi tiết các vấn đề vướng mắc phần nào giúp nguồn tiếp cận đất đai được mở ra, doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo một thị trường bất động sản cạnh tranh công bằng và ổn định. Việc tiếp cận đất đai được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu; những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ nắm nhiều cơ hội, lợi thế hơn. Cơ chế mới giảm thiểu tối đa quan hệ xin – cho sẽ góp phần tích cực, tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Như vậy có thể thấy, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đem lại sự kỳ vọng lớn đến việc “hồi sinh”, phát triển thị trường bất động sản. Để Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần quan tâm triển khai kịp thời việc ban hành các nghị định, văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành luật; tránh tình trạng để luật phải chờ nghị định. Ngoài ra, công tác phổ biến, tuyên truyền về những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi); nội dung trọng tâm của Luật tới người dân, doanh nghiệp cũng cần được tăng cường, đổi mới để các đối tượng chịu sự tác động của chính sách nắm vững và thực hiện theo đúng quy định.
