“Diện tích ‘công cộng” là diện tích được quy hoạch để xây dựng các công trình có mục đích phục vụ nhiều người như công viên, khu vui chơi tập thể, trụ sở hành chính và các khu vực thương mại dịch vụ.
Như vậy, chỉ cần trong quy hoạch xây dựng được duyệt, các diện tích “công cộng” được quy hoạch xây dựng các công trình, bất động sản có chức năng thương mại, dịch vụ thì chủ đầu tư được phép kinh doanh, chuyển nhượng theo quy định và người dân mua các sản phẩm bất động sản đó đương nhiên được pháp luật đảm bảo quyền sử dụng” – Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW nêu quan điểm về sự hiểu nhầm dẫn đến hoang mang cho người dân mua các căn thương mại dịch vụ mới đây.
Mới đây, một số người đầu tư sản phẩm shop TMDV bày tỏ lo lắng khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất, phần mục đích sử dụng có ghi “Đất công cộng thành phố”. Điều này có nghĩa khách hàng bỏ nhiều tiền mua nhưng có thể “ra đường” bất cứ lúc nào do tài sản nằm trên đất công cộng thành phố?
Tôi nghĩ nhiều người đã hiểu không đúng cụm từ “công cộng” nên cho rằng các diện tích được quy hoạch là “công cộng thành phố” chỉ bao hàm những loại hình công trình như công viên, khu vui chơi tập thể, trụ sở hành chính… Cách hiểu này là hoàn toàn không chính xác và không đúng với các quy định của pháp luật. Thực tế, đất chức năng, mục đích sử dụng của “công cộng thành phố” hay “công cộng khu ở” rộng hơn rất nhiều và được quy định rõ ràng tại Điều 155 Luật Đất đai 2013: “Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, trong đó phân định rõ các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh và các khu chức năng sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh.
Đối với đất thuộc khu chức năng không có mục đích kinh doanh thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 của Luật này; có mục đích kinh doanh thì Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 của Luật này”.
Điều này có nghĩa rằng, đất “công cộng thành phố” hay “công cộng khu ở”, ngoài việc được quy hoạch để xây dựng các công trình như công viên, công trình giáo dục, y tế, thể thao thì còn được quy hoạch để xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ. Và, khi quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt cho phép xây dựng công trình có chức năng về thương mại, dịch vụ thì chủ đầu tư được xây dựng các công trình TMDV để bán và khách hàng (người mua) được sử dụng, khai thác kinh doanh theo đúng quy hoạch và theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, có thể khẳng định việc quy hoạch và xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ trên các khu đất “công cộng thành phố” hay “công cộng khu ở” là hoàn toàn đúng, phù hợp với quy định của pháp luật. Quyền của chủ đầu tư, nhà nhà đầu tư các sản phẩm shop TMDV trên các khu đất “công cộng thành phố” hay “công cộng khu ở” được pháp luật đảm bảo và nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm.
Theo các nhà đầu tư shop TMDV, hình thức sử dụng đất với sản phẩm shop TMDV là sử dụng chung, không có sử dụng riêng và điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.Quan điểm của ông về việc này như thế nào?
Việc ghi nhận hình thức sử dụng đất đối với các sản phẩm shop TMDV là sử dụng chung là hoàn toàn bình thường và phù hợp với quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai thì nhiều người có thể có quyền sở hữu riêng đối với các công trình, diện tích xây dựng trên một lô đất, thửa đất nhưng lại có quyền sử dụng chung đối với quyền sử dụng đất của lô đất, thửa đất đó.
Hiểu đơn giản, giống như chung cư, thì các cá nhân, hộ gia đình đều có quyền sở hữu riêng đối với diện tích, căn hộ của mình nhưng cũng chỉ có quyền sử dụng chung đối với lô đất, thửa đất mà nhà chung cư được xây dựng trên khu đất đó. Tôi khẳng định, việc sử dụng chung quyền sử dụng đất đối với lô đất, thửa đất xây dựng shop TMDV và nhà chung cư không ảnh hưởng tới quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt với tài sản của người dân đối với shop TMDV và nhà chung cư.
Nhưng việc không “dính” tới đất có thể khiến người mua khó thế chấp với ngân hàng thậm chí không được ngân hàng chấp thuận thế chấp. Theo phản ánh từ một số nhà đầu tư nêu trên, nhiều ngân hàng định giá tài sản của họ rất thấp vì lý do này hoặc từ chối cho vay do đây là tài sản nằm trên đất công cộng thành phố. Ông nghĩ gì về thông tin này?
Thực tế, tôi chưa nghe được phản ánh như vậy. Tuy nhiên, tôi khẳng định lo lắng này là không có cơ sở. Bên cạnh định nghĩa về đất công cộng thành phố đã được quy định trong Luật như tôi phân tích ở trên, thì trong công tác thẩm định, ngân hàng sẽ căn cứ vào tính pháp lý của tài sản, quyền sử dụng của khách hàng cũng như những yếu tố liên quan như chi phí, giá bán trên thị trường tại thời điểm đó, cung - cầu của thị trường, tiềm năng kinh doanh…
Bởi thế, ngược lại, tôi cho rằng, shop TMDV đặc biệt là tại các khu đô thị của các chủ đầu tư uy tín, có cộng đồng cư dân, du khách sôi động, tiềm năng kinh doanh tốt thì hoàn toàn được các ngân hàng định giá đúng với giá trị như các sản phẩm bất động sản khác.
Như vậy, theo ông, khách hàng không phải lo lắng về giá trị pháp lý của loại hình sản phẩm shop TMDV ?
Cơ sở pháp lý của shop TMDV đã được quy định đầy đủ trong Luật. Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ việc người mua diện tích thương mại dịch vụ đủ điều kiện kinh doanh sẽ được cấp Giấy Chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích thương mại đã mua theo hợp đồng.
Thực tế, giống như nhiều sản phẩm khác, hiện tại rất nhiều sản phẩm shop TMDV đã được cấp giấy chứng nhận đầy đủ của cơ quan quản lý.
Ở góc độ luật sư, ông có lời khuyên nào với người dân đã và đang quan tâm tới shop TMDV?
Tôi nghĩ rằng mọi người nên tìm hiểu kỹ, nắm rõ về các quy định có liên quan để hiểu về sản phẩm. Như tôi đã nhấn mạnh, đây là sản phẩm được “khai sinh” đầy đủ, được pháp luật công nhận và đảm bảo nên người dân hoàn toàn không cần lo lắng khi sở hữu và sử dụng.
Đặc biệt, những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, của chủ đầu tư lớn, tuân thủ nghiêm quy định pháp luật thì chắc chắn sẽ được đánh giá đúng giá trị từ ngân hàng và thị trường. Trong một vài trường hợp, người dân không nên hoang mang, lo lắng, hay có hành động có thể ảnh hưởng tới chính giá trị tài sản của mình.
Nguồn: https://tienphong.vn/shop-tmdv-xay-tren-dien-tich-dat-cong-cong-thanh-pho-co-hop-phap-post1605209.tpo
