Nhà ở chung cư đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản tuy nhiên thời gian gần đây việc thông tin Quy định về thời hạn sở hữu chung cư đã tác động không nhỏ đến thị trường này. Theo báo cáo về thị trường bất động sản theo quý năm 2022 của Bộ Xây dựng, nguồn cung tiếp tục được ghi nhận sụt giảm với số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, chỉ bằng khoảng 74,4% so với quý trước đó và bằng 42% so với cùng kỳ năm trước. Về phần giá bán căn hộ sơ cấp trung bình là 1.872 USD/m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ tăng giá ở một số dự án cục bộ, nhiều khu vực tại Hà Nội đã hình thành mặt bằng giá mới như Cầu Giấy, Thanh Xuân… Tại Long Biên, Đông Anh, giá căn hộ trước đây thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã dần tiệm cận về mức 30 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện những dự án giá lên đến 60 triệu đồng/m2 theo báo cáo của CBRE. Lý giải cho việc này ta có thể thấy không chỉ bởi tác động của dịch bệnh khiến các dự án chậm trễ triển khai thiếu nguồn vốn mà còn ở thông tin các quy định mới tác động không nhỏ đến doanh nghiệp chủ đầu tư lẫn người mua. Dự án thì giảm, giá bán thì lại tang do lo ngại khi quy định mới được thông qua sẽ tác động vô cùng lớn tới thị trường.
Để có thể làm rõ hơn những tác động của quy định tới thị trường bất động sản. Xin được phân tích khái niệm về thị trường BĐS trên khía cạnh tổ chức thì cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản gồm sự tham gia của rất nhiều bên bao gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý, các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín. dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công... và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên trong thời gian giới hạn không thể nào nêu hết được tác động đến từng chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tôi xin phép được phân tích ba chủ thể chính có tác động lớn nhất đến thị trường BĐS bao gồm: Cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư và người mua
- Đối với phía cơ quan quản lý nhà nước: về mặt tích cực như chúng ta đã biết hiện nay cả nước có 2500 nhà chung cư cũ xuống cấp nhưng chưa được giải quyết thấu đáo do vương mắc hành lang pháp lý thì việc quy định thời hạn sở hữu sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc cải tạo nhà, tránh để nhà xuống cấp tồn tại lâu dài tăng nguy cơ ảnh hưởng tới người dân. Tuy nhiên điểm hạn chế chính là việc tăng gánh nặng cơ quan nhà nước khi phải quản lý đánh giá thời hạn chung cư, chất lượng công trình ...vv
- Đối với phía đơn vị chủ đầu tư: chung cư là mô hình tiết kiệm quy đất và nhưng lại mang lợi ích của chủ đầu tư. Việc quy định thời hạn sẽ dẫn đến việc khó khăn cho các doanh nghiệp khi phần lớn người dân rất quan tâm thời hạn chung cư nhưng do có thời hạn giá chung cư sẽ phải hạ để có thể cạnh tranh được với các phân khúc sở hữu bất động sản khác.
- Ngoài ra đối với các doanh nghiệp BĐS vốn FDI cũng sẽ có những e dè và thận trọng hơn trong quá trình đầu tư vào thị trường BĐS chung cư.
- Đối với người dân: về ngắn hạn khả năng tiếp cận nhà chung cư với một mức giá hợp lý hơn so với những cơn sốt nhà chung cư trước đây. Do quan niệm của người dân chung cư là tài sản rất lớn có tính chất kế thừa nên dần về lâu dài người dân sẽ ít hào hứng với các sản phầm nhà chung cư có thời hạn theo tuổi thọ công trình mà sẽ lại tập trung vào BĐS có thể sở hữu lâu dài vĩnh viễn.
Kết luận:
Như đã nêu trên thị trường BĐS là một thị trường vô cùng phức tạp với sự tham gia của nhiều chủ thể khác nhau. Có thể thấy quy định thời hạn sở hữu chung cư có cả tác động tích cực lẫn hạn chế tới thị trường này.
Vì vậy tôi cho rằng chúng ta nên có những bước đệm trước khi đem vào thực tế để bản thân thị trường dần quen với những khái niệm mới, cơ quan nhà nước có thêm thời gian để đánh giá cân nhắc chuẩn bị nguồn lực.
Phía doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh chính sách kinh doanh phát triển. Người dân có thời gian để quen dần với các khái niệm mới. Từ đó việc thay đổi cập nhật mới giúp thị trường BĐS được phát triển một cách bền vững đem lại lợi ích thiết thực cho tất cả các bên.
