Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có phần trả lời truyền hình InfoTV về chủ đề "Những vấn đề cần làm rõ xung quanh đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn từ 50-70 năm".
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài trả lời phỏng vấn;
Câu hỏi: Nếu đề xuất về sở hữu nhà chung cư có thời hạn từ 50-70 năm được thực hiện khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thì nó sẽ tác động như thế nào đến thị trường căn hộ? Liệu giá nhà có giảm xuống hay không?
Trả lời:
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Cụ thể Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án liên quan tới quyền sở hữu nhà ở chung cư như sau:
Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.
Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.
Đề xuất về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư hiện đang nhận được sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là những người mua loại hình này cho mục đích để ở, cho thuê, đầu tư.
Đối với giá căn hộ, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc này thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. Nhìn ở mặt tích cực, chung cư mà rẻ đi là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ phù hợp với tài chính của gia đình. Đó là còn chưa kể, với quyền sử dụng 50 năm, nếu người dân đã sử dụng được 20 năm và muốn bán đi thì giá bán chỉ tương ứng với thời hạn còn lại là 30 năm. Ngoài ra, đề xuất không chỉ là một trong những “liều thuốc” góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay. Bên cạnh đó, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.
Tuy nhiên, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.
Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Bên cạnh đó, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà ở vì từ trước tới nay đã hình thành thói quen trong quan điểm nhà ở là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn.
Câu hỏi: Quyền lợi của người sở hữu nhà chung cư sẽ bị ảnh hưởng như thế nào bởi quy định này nếu áp dụng vào thực tiễn?
Trả lời:
Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.
Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư… Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.
Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.
Thứ hai, theo đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.
Bên cạnh đó, có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài. Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không?
Câu hỏi: Vậy những trường hợp được cấp sổ hồng vĩnh viễn trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực liệu có chịu tác động từ quy định này?
Trả lời:
Hiện tại theo các quy định của Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp sổ hồng thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có sổ hồng thời hạn sử dụng là lâu dài. Thiết nghĩ, đối với những chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần giữ nguyên. Bên cạnh đó, trước khi đưa ra quy định ta cần đánh giá tác động về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 – 70 năm trong Luật Nhà ở cùng các chính sách pháp luật liên quan khác. Việc sửa đổi luật phải đảm bảo tính đồng bộ, tránh xung đột, chồng chéo, phải bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, nhà đầu tư, ... Trong đó, quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân phải đặt lên hàng đầu.
Câu hỏi: Nếu đề xuất trên được thông qua thì chúng ta cần phải làm rõ những vấn đề gì khi sổ hồng hết hạn sau 50-70 năm?
Trả lời:
Thứ nhất, quyền lợi người mua khi chung cư xuống cấp lúc đến niên hạn hoặc trước niên hạn (quyền được bồi thường, di dời, tái định cư, …) không được đảm bảo. Việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Sau khi xác định lại chất lượng của chung cư đó nếu không đủ điều kiện để người dân có thể sinh sống và bị thu hồi lại thì người dân sẽ được đền bù ra sao, họ sẽ sinh sống tại đâu để ổn định cuộc sống.
Thứ hai, đề xuất này cho thấy sau 50 -70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.
Thứ ba, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Bên cạnh đó, trình độ năng lực kỹ thuật xây dựng hiện tại ở nước ta có thực sự đảm bảo công trình nhà ở chung cư (cấp 2) thực sự tồn tại 50 - 70 năm hay không. Nếu chưa hết niên hạn mà dự án xuống cấp cần thì vẫn chưa có cơ chế chính sách giải quyết tái định cư, đền bù cho phần thời hạn sử dụng còn lại cũng như cơ chế hỗ trợ tái định cư.
