Chủ đầu tư bất động sản phải thực hiện giải chấp trước khi bán, số tiền thanh toán mua nhà ở "trên giấy" tối đa 50%... Đó là những quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành sớm từ ngày 01/08/2024, nhằm bảo vệ người mua nhà. Dưới đây có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW dưới góc nhìn pháp luật.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản có nhiều điểm mới được quy định chặt chẽ hơn: "Đối với Luật Kinh doanh BDS thì cũng yêu cầu chủ đầu tư muốn ký hợp đồng với người mua thì phải hoàn, một loạt các nghĩa vụ tài chính, rồi các nghĩa vụ khác như giấy phép xây dưng.
Đối với các công trình cao tầng nhu căn hộ thì phải hoàn thành móng hay phải được nghiệm thu từ các cơ quan ban ngành. Cũng như được các giấy phép bán sp hình thành trong tương lai. Đây là những cái giấy phép quan trong bảo vệ người mua."
Đồng quan điểm, một trong những quy định bảo vệ người mua nhà trong Luật Kinh doanh Bất động sản, theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, đó là việc chủ đầu tư bất động sản phải thực hiện giải chấp trước khi bán. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra điều kiện bắt buộc chủ đầu tư bất động sản phải giải chấp trước khi bán, hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
"Tôi thấy quyền lợi mà bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong giao dịch bds rất quan trọng là nếu chủ đầu tư đã đi thế chấp toàn bộ dự án hoặc một phần dự án cho ngân hàng để vay thì trước khi bán căn hộ cho ngừoi dân thì phải tiến hành giải chấp trước thời điểm đó thì mới giao dịch với người dân thì quy định này tương đối bảo vệ người mua nhà. Vì nhiều trường hợp người dân mua nhà rồi mới biết căn nhà."
Theo quy định trước đây, việc giải chấp còn có ngoại lệ là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua, hoặc thuê mua nhưng với luật mới, việc giải chấp là phương án duy nhất mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ.
Cũng đề cập đến những thay đổi tích cực trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết:
"Việc đóng tiền theo từng giai đoạn của hợp đồng được chia ra lộ trình rõ ràng, giảm áp lực cho ngừoi mua. Đồng thời trước khi nhận nhà là chủ đầu tư phải đầu tư số tiền lớn mà người mua nhà chỉ phải đóng 50%. Cái nữa là môi giới phải nằm trong các tổ chức có đảm bảo các đk kinh doanh BDS. Và các tổ chức đó phải đảm bảo trách nhiệm trong tư vấn mua nhà cũng đươc nâng lên bước mới và giúp cho người sử dụng tìm kiếm BDS được đảm bảo hơn."
Bên cạnh đó, theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Nguyên Trưởng Bộ môn Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có những tác động lớn, tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải chuẩn hoá mọi mặt về pháp lý, đầu tư, và xây dựng. Về vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm:
"Luật KD BDS mới có nhiều nhiều điều kiện liên quan đến tài chính, các yêu cầu bàn giao tài sản của chủ đầu tư. Cũng liên quan Luật Đất Đai cũng như Luật KD BDS việc nếu các dự án chậm triển khai 6 tháng có thể bị thu hồi. Và nếu kết quả đầu tư trễ hơn 2 năm thì cũng bị thu hồi cho dù chủ đầu tư thực hiện bao nhiêu dự án. Đây rõ ràng là điều quan trọng buộc chủ đầu tư thực hiện dự án một cách tốt nhất để không được phép quá hạn quy định."
Từ đó, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các quy định này sẽ là điểm thuận lợi trong hoạt động quản lý chủ đầu tư và tạo điều kiện cho người mua nhà.
Đáng nói, trong Luật kinh doanh BDS 2023, nhiều điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ có thay đổi như chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trường Bộ Tài nguyên – Môi trường:
"Tôi cho rằng có rất nhiều quy định cho người mua nhà. Trong đó là chỉnh đốn lại hoạt động môi giới. Thì đây là việc có lợi cho cả người bán và người mua. Tức là người môi giới phải nằm trong tổ chức chứ không có hoạt động mang tính cá nhân. Tôi cho rằng đấy là một trong những điều kiện vừa sốc lại việc kinh doanh môi giới nhưng đồng thời đấy cũng là biện pháp để đảm bảo môi giới đó là thật, là nghiêm túc. Tôi cho rằng, đấy là quy định đúng hướng."
Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng là làn gió mới này sẽ thổi bay những rủi ro trên thị trường trong nhiều năm vừa qua, bảo vệ người mua nhà, từ đó giúp cho thị trường bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự minh bạch, chuyên nghiệp và chuẩn chỉnh hơn.
|
