Bất động sản hình thành trong tương lai được nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp lựa chọn. Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn khiến nhiều người lo ngại bởi khung pháp lý hiện nay chưa đồng bộ và hoàn thiện.
Đây cũng chính là nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho dù mục đích của khách hàng là để ở, sử dụng, cho thuê hay chỉ đầu tư, kinh doanh.
Quy định pháp luật còn nhiều vướng mắc
Bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài sản của mình.
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành vẫn còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.
Trước tiên, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cùng đó, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.
Trong khi đó, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đáng chú ý, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Hiện vẫn đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.
Điểm sáng nhất trong vấn đề này là mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Trong nghị định này đã có quy định về Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để không "tiền mất, tật mang”
Tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án
Với tài sản hình thành trong tương lai sẽ có nhiều bất cập và tính rủi ro nếu người mua không tìm hiểu rõ về uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án cũng như không nắm rõ Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Ngoài ra, đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…
Nắm rõ chính sách cho vay mua nhà từ ngân hàng
Hầu hết các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đều có các ngân hàng liên kết đưa ra chính sách cho vay mua nhà đất cực kỳ ưu đãi cho khách hàng. Phương thức này giúp khách hàng có thể dễ dàng sở hữu nhà ở mà không quá áp lực về tài chính trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, khách hàng nhà cũng cần quan tâm một vài vấn đề khi mua nhà chung cư trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất, chú ý những cam kết và ràng buộc,…
Kiểm tra tính xác thực của bảo lãnh ngân hàng đối với dự án
Qua các vụ việc chủ đầu tư mất năng lực tài chính, ngân hàng từ chối bảo lãnh cho khách hàng mua nhà do khách hàng không có Thư cam kết phát hành bảo lãnh hoặc Thư cam kết đã hết thời hạn bảo lãnh, hoặc các nguyên nhân do chính những rắc rối trong hợp đồng…, để bảo vệ mình, việc đầu tiên là khách hàng phải trang bị kiến thức để không rơi vào "bẫy" của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, thực hiện việc này không dễ. Nguyên nhân là bởi Chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh, và sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa người mua và người bán còn rất rõ, mà người mua luôn là bên yếu thế. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng chưa có sự hiểu biết đầy đủ về mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật nên dễ dàng bị chủ đầu tư “qua mặt”, cung cấp thông tin một chiều theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng về việc đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng.
