Nhiều đơn vị kinh doanh BĐS gần đây đang tìm cách huy động vốn thông qua mô hình mua chung qua các ứng dụng trực tuyến. Theo mô hình này, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một ít tiền là có thể đầu tư vào những bất động sản trị giá hàng chục tỷ đồng kèm cam kết chi trả lợi nhuận. Tuy nhiên, mô hình mua chung liệu có thật sự là cơ hội làm giàu hay đang núp bóng để thao túng hoạt động đầu cơ ? Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn Thanh Hà-Chủ tịch công ty Luật SBLaw có những chia sẻ như sau:
Câu hỏi : Mô hình mua chung bất động sản đã hoạt động trên thị trường được 1 thời gian. Ông đánh giá như thế nào về mô hình này?
Trả lời:
Trên thị trường bất động sản đang rộ lên phòng trào mô hình mua chung bất động sản thông qua các ứng dụng mua bán trực tuyến như Revex, RealStake,… Điểm đặc biệt của mô hình này là khách mua sẽ có khả năng chia sẻ cơ hội đầu tư cùng với các khách hàng khác bằng hình thức cùng nhau đầu tư vào các căn hộ hay shophouse.
Tuy nhiên, mô hình mua chung lại có những bất cập, cụ thể có thể kể đến ở đây là khả năng doanh nghiệp sở hữu ứng dụng fintech mua chung bất động sản có thể tự ý bán BĐS bất cứ lúc nào mà người góp vốn không hề hay biết. Thậm chí dù việc bán BĐS là công khai thì các nhà đầu tư mua chung cũng có thể không nhận lại được cả vốn lẫn lãi. Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Trong khi đó, hình thức mua chung bất động sản trên các ứng dụng công nghệ theo dạng chẻ nhỏ cổ phần giống như mô hình huy động vốn, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành và hiện chưa được pháp luật quy định cụ thể thì việc huy động nhiều nguồn vốn nhỏ từ những nhà đầu tư không chuyên có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Câu hỏi : Việc nhiều người cùng mua chung 1 bất động sản rõ ràng mục đích không phải để ở. Vậy mô hình mua chung bất động sản qua app này liệu có đang núp bóng để thao túng hoạt động đầu cơ hay không?
Trả lời:
Đây là mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Có thể xem cách làm này là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống. Nếu đảm bảo được các yếu tố pháp lý và công nghệ, cách làm này có thể giúp thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên, cũng có không ít cảnh báo rủi ro khi đưa đưa thị trường bất động sản vào một môi trường kinh doanh mới.
Nói cách khách thì hình thức này cũng gần như hoạt động “Chứng khoán bất động sản” vậy. Và tất nhiên việc các nhà đầu tư tham gia đầu tư dưới hình thức này thì đều nhằm mục đích lợi nhuận chứ không khải để ở. Và với đặc điểm nhiều người cùng đầu tư vào một bất động sản và hình thứuc đầu tư này do một số App bất động sản quản lý thì việc thao túng hoạt động đầu cơ rất dễ dàng xảy ra.
Với hình thức huy động vốn từ việc chia nhỏ cổ phần bất động sản đa phần người đầu tư chỉ đưa tiền để đầu tư chung. Hình thức này rất rủi ro, đặc biệt mua chung còn kèm theo cam kết lợi nhuận lại càng rủi ro. Bên cạnh đó tài sản nhà đầu tư sở hữu không được chứng thực, không có cơ chế kiểm soát vốn, cam kết lợi nhuận có chi trả hay không vẫn phụ thuộc vào chủ đầu tư nên rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư.
Về lâu dài cần hoàn thiện các cơ chế để loại hình này phát triển phù hợp với đà phát triển của công nghệ và các loại hình đầu tư gắn liền với thị trường chứng khoán, đồng thời đề phòng nguy cơ lừa đảo, thao túng thị trường.
