Luật Đất đai vừa thông qua sẽ tạo ra tác động như thế nào tới thị trường bất động sản? Mời quý khách theo dõi bài phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW trả lời cho vấn đề trên nhé.
Câu 1: Luật Đất đai vừa thông qua sẽ có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản, thưa ông? Mất bao nhiêu lâu thì Luật Đất đai có thể ngấm vào thị trường, thưa ông?
Trả lời:
Luật Đất đai vừa thông qua đang là vấn đề hàng đầu được các doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo ra sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật Đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.
Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ có nhiều lợi ích hơn. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án, từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.
Câu 2: Hiện tại thị trường đang thiếu nhà ở giá rẻ, theo quan điểm của ông, vấn đề này sẽ được tháo gỡ khó khăn như thế nào trong luật đất đai?
Trả lời:
Hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp ngày càng tăng cao. Nhưng nguồn cung nhà ở giá rẻ tại Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Nguyên nhân chủ yếu là do: Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở giá rẻ còn hạn chế, đặc biệt là ở các đô thị lớn; Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ cao, dẫn đến giá bán nhà ở giá rẻ cao hơn so với khả năng chi trả của người dân; Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ còn chưa đủ mạnh mẽ, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Nhận thấy được những hạn chế, Luật đất đai (sửa đổi) đã có những quy định giúp phần nào khắc phục tình trạng trên.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai (sửa đổi) là đã bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” quy định “nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. Nếu thực hiện được nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên "thị trường sơ cấp đất đai" phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích công cộng. Qua đó Nhà nước có thể tạo điều kiện để phát triển nhà ở xã hội, ưu tiên bố trí quỹ đất ở hợp lý, có vị trí thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra theo Điều 157 Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những chính sách nhà ở xã hội. Thông qua những chính sách hỗ trợ có thể chia sẻ phần nào chi phí đầu tư xây dựng từ đó có thể thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo cung cấp đủ nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu, góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.
Câu 3: Thu hồi và bồi thường đất được xem là vấn đề quan trọng nhất trong lần sửa luật này, vậy theo ông, với lần sửa luật này, Luật Đất đai đã thay đổi như thế nào?
Trả lời:
Luật Đất đai sửa đổi đã có những sự thay đổi lớn về quy định thu hồi đất và bồi thường đất.
Theo đó, đối với quy định về thu hồi đất. Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng- an ninh; sửa đổi điều chỉnh các quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Luật Đất đai sửa đổi đã giải thích rõ khái niệm “Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Nếu Luật Đất đai năm 2013, Điều 62 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 3 trường hợp thì Luật Đất đai sửa đổi đã liệt kê 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng “ thực sự cần thiết”. Theo đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.Việc này đảm bảo vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Bên cạnh sự thay đổi của các quy định về thu hồi đất, Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất…
Như vậy có thể thấy Luật Đất đai sửa đổi đã có những điểm mới quy định cụ thể vấn đề thu hồi và bồi thường đất. Các quy định đảm bảo sự chặt chẽ, cần thiết đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch, đáp ứng lợi ích cơ bản của người dân đảm bảo thu hồi đất trong trường hợp cần thiết cũng như kịp thời bồi thường cho người dân.
Câu 4: Giá đất cũng được xem là nút thắt quan trọng đã được cởi bỏ trong Luật Đất đai, theo quan điểm của ông, vấn đề này nên được sửa đổi như thế nào?
Trả lời:
Quyết định loại bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng, hỗ trợ bình ổn giá đất và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, đồng thời tăng cường minh bạch, công khai và bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả của quyết định này, cần có những điều chỉnh cụ thể như sau:
Thứ nhất, để thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường một cách công bằng và minh bạch, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác về giá đất là cần thiết. Cơ sở dữ liệu này nên bao gồm thông tin về giá đất từ các giao dịch thực tế, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất trong các đấu thầu dự án sử dụng đất.
Thứ hai, quy trình định giá đất cần được thực hiện một cách công khai và minh bạch để đảm bảo tính khách quan và trung thực. Các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình định giá đất cần công bố thông tin về phương pháp định giá và kết quả của quá trình định giá.
Thứ ba, để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ theo quy định của pháp luật, cần thiết lập một cơ chế giám sát và kiểm tra chặt chẽ về quy trình định giá đất. Các cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện giám sát đều đặn và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định định giá đất.
Ngoài ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và cả cộng đồng để đạt được mục tiêu công bằng và minh bạch trong định giá đất. Một tương tác đồng bộ sẽ hỗ trợ việc thực hiện các quy định về định giá đất một cách hiệu quả. Với những điều chỉnh này, quá trình định giá đất sẽ trở nên công bằng và minh bạch, góp phần vào việc ổn định giá đất trên thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Câu 5: Cuối cùng, với những sửa đổi như thế này, ông có kỳ vọng gì về sự thay đổi của thị trường sau khi Luật đã có hiệu lực?
Trả lời:
Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều biến động trong những năm gần đây, đặc biệt là trong giai đoạn 2022-2023. Tuy nhiên, với việc thông qua Luật Đất đai năm 2024, thị trường bất động sản đang kỳ vọng sẽ có những thay đổi tích cực trong tương lai.
Một trong những mong đợi quan trọng nhất là sự ổn định hơn của giá bất động sản. Hiệu quả này chủ yếu xuất phát từ việc Luật đã loại bỏ khung giá đất, thay vào đó là hệ thống giá đất được xác định theo từng loại đất, khu vực và thời kỳ cụ thể. Điều này giúp thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, giảm thiểu hiện tượng đầu cơ và giảm nguy cơ thổi giá. Ngoài ra, Luật cũng quy định rõ về các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, hỗ trợ giảm chi phí đầu tư và đóng góp vào việc bình ổn giá bất động sản.
Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra những quy định để tăng cường tính minh bạch và công khai trong thị trường bất động sản. Các thông tin quan trọng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất và các thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất được đều được quy định rõ, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và người dân trong quá trình đưa ra quyết định mua bán và đầu tư vào bất động sản.
Luật cũng đặt nền móng cho một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn thông qua việc quy định các nguyên tắc và quy định về quản lý, sử dụng đất đai. Những quy định này nhằm mục đích bảo đảm sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, đồng thời giảm tình trạng lãng phí và bảo vệ môi trường.
Tuy nhiên, để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, sự phối hợp đồng bộ từ các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và cả cộng đồng là rất quan trọng. Các cơ quan nhà nước cần phát hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật một cách cụ thể và minh bạch. Doanh nghiệp và tổ chức cũng cần tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản.
|
