Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Bài viết dưới đây có trích dẫn ý kiến của luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLAW. Mời quý khách theo dõi.
Câu 1: Theo ông, đề xuất này sẽ giải quyết những vướng mắc cụ thể của ngành bất động sản như thế nào? Tại sao?
Trả lời:
Đề xuất mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại được kỳ vọng sẽ giải quyết một số vướng mắc cụ thể của ngành bất động sản như sau:
- Vấn đề nguồn cung nhà ở:
Tăng nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần bình ổn thị trường. Tăng quỹ đất cho nhà ở thương mại, giải quyết tình trạng khan hiếm quỹ đất, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Thông qua việc cho phép chủ đầu tư sử dụng quỹ đất sẵn có, không cần phải đấu giá, giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Từ đó Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia thị trường, tăng nguồn cung nhà ở.
- Vấn đề pháp lý:
Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn do thiếu quỹ đất sạch. Tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất đã có quyền sử dụng đất.
Thông qua việc cho phép thực hiện dự án trên đất đã có quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư. Giảm thiểu thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian triển khai dự án.
- Vấn đề huy động vốn:
Tạo kênh huy động vốn mới cho các dự án nhà ở thương mại, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước. Giúp chủ đầu tư huy động vốn từ người dân thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Thông qua việc cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người dân thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Từ đó giúp giảm chi phí đầu tư cho chủ đầu tư, hạ giá thành nhà ở.
- Vấn đề thị trường bất động sản
Góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng thanh khoản cho thị trường. Tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm.
Câu 2: Ông đánh giá ra sao về quy định cụ thể rằng nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (mua gom) nếu diện tích là 100% đất ở? Liệu điều này có hạn chế khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại không?
Trả lời:
Theo điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong những trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Việc quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (mua gom) nếu diện tích là 100% đất ở là một quy định khó sẽ khiến hạn chế lựa chọn cho nhà đầu tư. Quy định này tạo ra hạn chế cho nhà đầu tư trong việc lựa chọn dự án và thực hiện các kế hoạch phát triển. Nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các dự án phù hợp để đầu tư nếu không có sẵn đủ diện tích đất ở theo yêu cầu.
Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc nhà đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, cũng như phải đối mặt với rủi ro không được công nhận là chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện về quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại phải hoàn toàn là đất ở, theo đó, phần nào gây khó khăn cho các nhà đầu tư dẫn tới việc thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ khó hơn nhiều.
Câu 3: Nếu thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) mang lại kết quả tích cực, liệu cần có sự thay đổi hay bổ sung gì vào các quy định của Luật Đất đai năm 2024 , thưa ông?
Trả lời:
Nếu thí điểm này mang lại kết quả tích cực thì bên cạnh việc quy định chỉ cho chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại đối với đất ở thì cần quy định bổ sung thêm:
Thứ nhất, cho phép nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.
Việc bổ sung quy định nếu thí điểm mang lại kết quả tích cực là việc vô cùng hợp lý và cần thiết. Hơn nữa khi bổ sung các quy định này còn có tính “kế thừa” các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.
Tham khảo thêm >>> Tư vấn Bất động sản
