Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về những vụ việc lùm xùm liên quan đến đấu giá đất gần đây. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law
Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.HCM). Công ty Tân Hoàng Minh đã làm lũng đoạn thị trường đấu giá và sau đó chập nhận bỏ cọc. Điều này tạo tiền đề xấu trong đấu giá đất. Từ vụ lùm xùm trên, Luật sư cho biết quan điểm và giải pháp để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất không lành mạnh tái diễn:
* Kiến nghị đấu giá đất, nếu tham gia đấu giá trúng và lại bỏ cọc thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đề xuất bổ sung loạt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định rõ việc xử phạt đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá tại Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Cụ thể, Dự thảo quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.
Nhìn chung, những đề xuất trên của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều nhằm hạn chế các hành vi không lành mạnh, lũng đoạn thị trường bất động sản trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, để áp dụng các đề xuất này, cần nghiên cứu và xem xét thận trọng tránh làm hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá.
* Trường hợp cấm đơn vị bỏ cọc đó tham gia đấu giá đất trong vài năm. Những công ty đó lại sử dụng công ty sân sau tham gia đấu giá thì giải quyết ra sao?
Trả lời:
Như đã trình bày ở trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhận định về đề xuất này, có ý kiến cho rằng quy định như vậy sẽ không chỉ hạn chế, làm cản trở việc đấu giá bất động sản sau này, mà còn có thể dẫn đến trường hợp doanh nghiệp sẽ đi mua lại tài sản trúng đấu giá, do không bị vướng vào những giới hạn của các quy định. Dẫn lại về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, doanh nghiệp bỏ cọc đã chịu mất tiền đặt trước rồi nên về bản chất họ cũng không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, vẫn sẽ xảy ra trường hợp các đơn vị đó tham gia đấu giá, nhưng không trực tiếp mà thông qua các đơn vị “sân sau”, đơn vị con của mình. Bởi đơn vị đó hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ”.
Do đó, đề xuất này chưa hoàn toàn là hoàn thiện quy định pháp luật. Nếu giữ nguyên đề xuất này và đưa vào quy định pháp luật, thì cần làm rõ tư cách tham gia đấu giá cũng như kiểm tra các tư cách pháp nhân, nguồn vốn, … của các công ty tham gia đấu giá, phải yêu cầu chứng minh năng lực tài chính khi tham gia đấu giá; xem xét lịch sử quá trình thực hiện các dự án của công ty đã, đang đầu tư để đánh giá năng lực của họ. Nhìn lại các công ty tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm có thể thấy, nội dung này hoàn toàn bỏ ngỏ. Thậm chí có công ty mới được thành lập vài tháng trước đó, vốn chỉ có vài trăm tỷ đồng, nhưng tham gia đấu giá đất lên đến hàng ngàn tỷ đồng.
* Luật sư đưa ra giải pháp việc xử lý đủ sức ngăn chặn những trường hợp tham gia đấu giá đất nhưng bỏ cọc?
Trả lời:
Để ngăn chặn những vụ việc tham gia đấu giá đất nhưng bỏ cọc, thiết nghĩ, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần soát các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá, việc xác định giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, việc xử lý khi cuộc đấu giá có dấu hiệu bất thường.
Thứ hai, cần có quy định, phương pháp, trình tự khác hơn, chặt chẽ hơn, để đấu giá đối với tài sản là đất đai. Hiện nay, Luật đất đai mới chỉ quy định các điều kiện về doanh nghiệp tham gia đấu giá, nhưng chưa quy định điều kiện cụ thể liên quan đến năng lực của doanh nghiệp, chấp hành pháp luật nói chung, hay kinh nghiệm thực tiễn, ...
Thứ ba, phải rà soát và hoàn thiện hơn nữa các quy định về đấu giá tài sản nói chung, và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định pháp luật cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường. Điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn; nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau sao cho phù hợp với các quy định pháp luật liên quan.
Bên cạnh đó, cần quy định tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại (chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.
