Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Chung Cư có phải là "Tiêu Sản"?. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Chung cư có thời hạn 50 năm đã xuất hiện trên thị trường thường là các căn hộ diện tích nhỏ, chủ yếu được dùng để cho thuê, và giá của loại căn hộ như vậy sẽ giao động khoảng 2,2 tỷ đồng/ căn, còn đối với căn hộ sở hữu lâu dài sẽ từ 3 đến 6 tỷ đồng/căn. Bên cạnh yếu tố giá cả có nhiều băn khoăn về việc sau 50 đến 70 năm nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện, tính toán như thế nào cho người dân cũng chưa được quy định?. Và trước những băn khoăn kể trên chúng tôi có mời đến chương trình luật sư Nguyễn Thanh Hà hãng luật SB law. Xin cảm ơn ông đã giành thời gian đến với tòa soạn Đời sống pháp luật.
Câu 1: Theo quan điểm của ông thì việc tiến hành áp niên hạn chung cư sau 50 đến 70 năm vậy thì những người dân sống ở chung cư đó sẽ phải đi đâu, về đâu, và đất ở đó sẽ do ai sử dụng.
Trả lời:
Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:
Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ 02 trường hợp sau:
- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
- Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
Theo đề xuất thay đổi về niên hạn chung cư thì sau khi hết niên hạn đất đó sẽ được sử dụng như thế nào?
Trả lời:
Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm,70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình. Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.
Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Hoặc công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.
Câu 2: Thưa ông nguyên nhân tại sao Bộ Xây Dựng lại có kiến nghị sửa đổi, áp niên hạn chung cư từ sử dụng lâu dài, dài hạn, sang có thời hạn từ 50 đến 70 năm?
Trả lời:
Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng; nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại
Thứ hai, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.
Thứ ba, đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới (như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm, Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…). Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.
Bên cạnh đó, đề xuất này được coi là một trong những “liều thuốc” góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn mà còn hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất, thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay.
Câu 3: Với góc nhìn của một luật sư thì ông có suy nghĩ gì về câu chuyện này khi Luật Nhà Ở đang điều chỉnh Luật Đất Đai liệu đề nghị áp niên hạn nhà chung cư có làm rối hệ thống Luật.
Trả lời:
Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư có thời hạn thay vì vô thời hạn như từ trước đến nay.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: một là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay; hai là chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Sau khi được công bố, đề xuất này đã thu hút sự quan tâm của nhiều người dân đang sinh sống ở chung cư, những người có dự định mua căn hộ chung cư và cả những nhà đầu tư các dự án chung cư.
Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng là không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, nếu đề xuất này được thông qua sẽ gây ra những bất cập và mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này và sẽ gây ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân đang ở chung cư và cả thị trường kinh doanh chung cư này.
Câu 4: Từ xa xưa nhân dân Việt Nam luôn có câu " An cư lạc nghiệp" điều này có thể hiểu là chúng ta coi nhà cửa, đất đai là tài sản cho tương lai, cho con cái những người trong gia đình hưởng thụ, theo ông thì nếu áp niên hạn cho chung cư thì sẽ ảnh hưởng như thế nào tới tâm lý, nhu cầu mua nhà ở chung cư. (Nhìn từ góc độ cá nhân )
Trả lời:
Đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu. Nhưng nếu quyền sở hữu có kỳ hạn, thì nhiều người sẽ có suy nghĩ bán căn hộ rồi mua đất nền để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài. Không ai đảm bảo được sau 50 năm hay 70 năm tòa chung cư vẫn sẽ đảm bảo chất lượng để được tiếp tục gia hạn cả.
Có nhiều người cũng đã tạm gác lại ý định mua chung cư sau khi tìm hiểu về đề xuất của Bộ Xây dựng. Với thu nhập trung bình hiện tại của nhiều người thì phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể mua được nhà trả góp, sau đó lại mất thêm hàng chục năm trả nợ, khi trả nợ xong, có thể quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết. Trong trường hợp không được gia hạn sử dụng thì không có nhà để lại cho con cháu,thì đây cũng là vấn đề lo ngại của nhiều người.
Việc áp niên hạn chung cư sẽ làm giảm giá trị căn hộ khi bán lại cho người khác, bởi căn hộ còn thời hạn sử dụng dài giá sẽ cao hơn, còn thời hạn ngắn sẽ mất giá hơn. Việc thế chấp căn hộ đó để vay tiền mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng khi ngân hàng có khả năng sẽ không cho vay số tiền nếu thấy căn hộ sắp hết hạn. Trước “viễn cảnh” này, nhiều người vốn đang có kế hoạch mua căn hộ chung cư đã chuyển sang tìm mua đất ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để đầu tư.
Câu 5: Có ý kiến cho rằng muốn tăng sức mua của người dân khi áp dụng niên hạn sử dụng, thì sẽ phải giảm giá chung cư xuống, ông có quan điểm như thế nào về ý kiến này?
Trả lời:
Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Ngoài ra, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.
Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây, nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng, thậm chí suy giảm.
Câu 6: Mới đây thì Hiệp hội BĐS TP HCM đã có văn bản gửi cho thủ tướng chính phủ với mong muốn không sửa đổi luật áp niên hạn chung cư như thế này vì nó không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân. Ông có nhìn nhận như thế nào về điều này
Trả lời:
Nhiều quốc gia trên thế giới cũng quy định về sổ hồng chung cư áp niên hạn 50-70 năm nhưng luôn có chính sách bảo đảm tối đa quyền lợi của người dân.
Bất cứ một quy định nào được đưa ra mà ảnh hưởng đến nhiều người chắc chắn đã được cân nhắc, đánh giá ưu và nhược điểm. Nếu xét về góc độ thị trường thì đề xuất trên có thể góp phần làm cho giá căn hộ bớt nóng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản của chúng ta còn non trẻ, chưa hoàn thiện thì có thể sẽ gây ra phản ứng ngược. Bởi tâm lý chung của người Việt Nam là muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất, tuy nhiên dân số gia tăng đã dẫn đến áp lực về đất đai, nhà ở. Căn hộ chung cư trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân, bởi họ khó có thể vừa mua đất nền vừa xây dựng nhà ở với giá bằng một căn hộ chung cư. Cho nên, dù xây dựng nhà trên đất nền hay căn hộ chung cư, cũng đều là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, cần được pháp luật bảo vệ.
Hiện nay, tại Việt Nam, giá trị căn hộ (tính theo mét vuông) thuộc các dự án nhà ở thương mại chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị về đất. Nếu công trình hết hạn sử dụng phải tháo dỡ nhưng nhà đầu tư không tiến hành xây dựng lại việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được nêu rõ. Trong trường hợp tìm nhà đầu tư mới để mua khu đất và xây dựng lại công trình nhà ở, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án cũ cũng cần có lời giải rõ ràng hơn. Do đó, vấn đề ở đây là khi hết niên hạn chung cư là người mua chung cư có quyền lợi ra sao? và giải quyết tái định cư cho những hộ dân ở các chung cư này như thế nào? là điều cần lưu tâm và phải được quy định cụ thể.
