Câu hỏi: Hiện nay công ty chúng tôi đang nghiên cứu khởi nghiệp trong một mô hình kinh doanh còn nhiều mới mẻ tại Việt Nam là: nền tảng góp vốn đầu tư bất động sản. Chúng tôi có một số thắc mắc cần được tư vấn và giái thích bằng văn bản. Quý luật sư có thể báo giá chi phí tư vấn cho nội dung sau:
1/Một công ty không có ngành nghề kinh doanh BDS, có thể cho thuê Bất Động Sản thuôc sỡ hữu của mình hay không
2/Mức thuế từ hoạt động cho thuê Bất Động Sản
3/Dùng một công ty cổ phần để nắm giữ bất động sản có rủi ro gì ? Và khi giao dịch có cần có ý kiến của tất cả cổ đông và vợ/chồng họ ?
4/Góp vốn bằng công nghệ (crowdfunding) áp dụng cho BĐS có áp dụng ở Việt Nam được ko ? Như thế nào ?
5/Công ty Hợp Danh có bị đóng thuế doanh nghiệp ko ?
6/ Đăng ký vốn điều lệ 20ty để kinh doanh BĐS. Công ty có bao nhiêu thời gian để góp đủ vốn điều lệ sau khi có GPKD?
7/ Với ngành nghề Kinh Doanh BĐS, một công ty có được thuê và cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ? Chi phí thuê cũng như chi phí trang bị nội thất có được tính là chi phí đầu vào ?
8/Điều kiện kinh doanh đối với các mã ngành sau: 68100: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, 55901 Ký túc xá học sinh, sinh viên, 55909 Cơ sở lưu trú chưa được phân vào đâu.
Về câu hỏi của doanh nghiệp, SBLAW trả lời như sau:
Câu hỏi 1: Một công ty không có ngành nghề kinh doanh BDS, có thể cho thuê Bất Động Sản thuôc sỡ hữu của mình hay không.
- Tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản có quy định: “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình” sẽ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do vậy, đối với công ty không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản vẫn có thể cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của mình.
Câu hỏi 2: Mức thuế từ hoạt động cho thuê Bất Động Sản
- Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/ 6/2015 thì:
- ”Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20%, và không được hưởng ưu đã thuế thu nhập doanh nghiệp trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua được áp dụng thuế suất TNDN 10%”.
- Căn cứ quy định tại Điều 16 Thông tư 78/2016/TT-BTC thì việc công ty cho thuê bất động sản cũng nằm trong hoạt động “chuyển nhượng bất động sản” và cũng áp dụng mức thuế suất nêu trên.
Câu hỏi 3: Dùng một công ty cổ phần để nắm giữ bất động sản có rủi ro gì? Và khi giao dịch có cần có ý kiến của tất cả cổ đông và vợ/chồng họ ?
(*) Theo đánh giá của chúng tôi việc nắm giữ bất động sản có rủi ro hay không sẽ phụ thuộc vào cách thức quản lý của doanh nghiệp đó chứ không phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp.
(*) Các giao dịch cần có ý kiến của tất cả cổ đông và vợ/chồng họ:
- Đại hội đồng cổ đông là cơ quan bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết của công ty cổ phần. Theo quy định tại Điều 162 Luật doanh nghiệp 2014: Hợp đồng, giao dịch giữa công ty với các đối tượng sau đây phải được Đại hội đồng cổ đông:
- Cổ đông, người đại diện ủy quyền của cổ đông sở hữu trên 10% tổng số cổ phần phổ thông của công ty và những người có liên quan của họ;
- Thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và người có liên quan của họ;
- Đại hội đồng cổ đông chấp thuận các hợp đồng và giao dịch có giá trị lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp ghi trong báo cáo tài chính gần nhất hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty.
Câu hỏi 4: Góp vốn bằng công nghệ (crowdfunding) áp dụng cho BĐS có áp dụng ở Việt Nam được không? Như thế nào?
- Qua tìm hiểu chúng tôi được biết từ “crowdfunding” được hiểu là huy động vốn cộng đồng, thường là hoạt động kêu gọi các nguồn vốn nhằm hỗ trợ về vốn cho các dự án của cá nhân hoặc công ty. Tuy nhiên, chúng tôi chưa thấy hình thức góp vốn nêu trên được quy định ở văn bản pháp luật nào. Cho nên, chúng tôi không thể đưa ra ý kiến tư vấn cụ thể cho công ty.
Câu hỏi 5: Công ty Hợp Danh có bị đóng thuế doanh nghiệp không ?
- Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 2 Nghị định 218/2013/NĐ-CP thì: “ Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam” là người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Công ty hợp danh cũng là 1 loại hình doanh nghiệp nên có phải đóng thuế doanh nghiệp.
Câu hỏi 6: Đăng ký vốn điều lệ 20 tỷ để kinh doanh BĐS. Công ty có bao nhiêu thời gian để góp đủ vốn điều lệ sau khi có GPKD?
- Theo quy định tại Điều 48, Điều 74, Điều 112 Luật doanh nghiệp thì thành viên/cổ đông phải góp đủ phần vốn góp trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Câu hỏi 7: Với ngành nghề Kinh Doanh BĐS, một công ty có được thuê và cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ? Chi phí thuê cũng như chi phí trang bị nội thất có được tính là chi phí đầu vào ?
(*) Với ngành nghề Kinh Doanh BĐS, một công ty có được thuê và cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ?
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sảnlà việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” . Căn cứ theo quy định trên thì khi công ty đã đăng ký mã ngành kinh doanh bất động sản công ty được quyền thuê, cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ.
(*) Chi phí thuê cũng như chi phí trang bị nội thất có được tính là chi phí đầu vào ?
- Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC thì : “Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp” và “Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật” là khoản chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, trường hợp chi phí thuê nhà và chi phí trang bị nội thất có liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty và có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì sẽ được coi là chi phí đầu vào.
Câu hỏi 8: Điều kiện kinh doanh đối với các mã ngành sau: 68100: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, 55901 Ký túc xá học sinh, sinh viên, 55909 Cơ sở lưu trú chưa được phân vào đâu.
(*) Điều kiện đối với mã ngành 68100: Kinh doanh bất động sản:
- Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sàn thì điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản gồm:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)
- Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
(*) Điều kiện đối với mã ngành 55102 và 55103, 55901 và 55909: thuộc nhóm ngành Dịch vụ lưu trú ngắn ngày và cở sở lưu trú khác.
- Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật Du lịch 2005, điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề trên gồm:
- Có đăng ký kinh doanh lưu trú du lịch;
- Có biện pháp bảo đảm an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường, an toàn, phòng cháy, chữa cháy theo quy định củ
