Trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế - xã hội. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân và thị trường cũng là một chỉ số thể hiện sự phát triển của nền kinh tế.
Khung pháp lý đảm bảo cho việc phát triển lành mạnh thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên thực tiễn thi hành các văn bản pháp luật có liên quan bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS ở nước ta.
Dưới đây là một số bất cập về mặt pháp lý:
Thứ nhất, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ hai, chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển, Nghị định số 44/2014 /NĐ-CP quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường (Điều 15). Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 12). Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và cách thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này trong thời gian qua.
Thứ ba, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.
Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Theo đó, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định buộc các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.
Đây là một bất hợp lý không nhỏ bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải cắt 20% đất làm trường học, nếu phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Thứ năm, thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Thứ sáu: Các quy định về đấu gía quyền sử dụng đất, đặc biệt là những mảnh đất vàng ở Sài Gòn và Hà Nội chưa được thực hiện triệt để, có thể gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, quy định cấp giấy chứng nhận, bán nhà cho Việt kiều và người nước ngoài hiện vẫn còn vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Việc phát triển thị trường BĐS có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia.
Trong thời gian qua, Việt Nam đã có một số thành công trong việc phát triển thị trường BĐS, tuy nhiên để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai đòi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW
