Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật cụ thể nào quy định đầy đủ và thống nhất toàn bộ quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Thay vào đó, các bước trong quy trình này nằm rải rác ở các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường,… và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Để thuận tiện cho các nhà đầu tư, SB Law gửi đến độc giả tổng quan quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
Bước 1. Lập đề xuất dự án/Báo cáo tiền khả thi
Để có thể đề xuất dự án đầu tư, Chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ càng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất/phát triển ngành. Nếu dự án đề xuất chưa có trong các kế hoạch, quy hoạch trên thì cần thực hiện điều chỉnh, bổ sung các kế hoạch, quy hoạch trên.
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu như: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trong trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
Bước 2. Chấp thuận chủ trương đầu tư
Sau khi có đề xuất dự án và báo cáo tiền khả thi, Chủ đầu tư phải tiến hành xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Tùy theo quy mô của dự án mà chủ thể có thẩm quyền chấp thuận đầu tư là Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bước 3. Lựa chọn chủ đầu tư và Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho chủ đầu tư
Quá trình lựa chọn chủ đầu tư được quy định chi tiết trong Nghị định số 25/2020/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và được hướng dẫn bởi Thông tư số 06/2020/TT – BKHĐT. Khi dự án đầu tư được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng (trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư); chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định.
Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định; giao cơ quan chuyên môn thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện là bên mời thầu.
Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với quyết định lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho chủ đầu tư.
Bước 4. Giao đất, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng
Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 5. Phòng cháy chữa cháy, môi trường, thiết kế, cấp phép xây dựng
Để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư cần có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền trong các lĩnh vực liên quan đến dự án như: thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM); thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công hay xin cấp Giấy phép xây dựng
Bước 6. Thi công, nghiệm thu công trình
Công trình trước khi được thi công xây dựng phải đáp ứng được các điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như: Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng; b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng; Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; …
Việc tổ chức thi công xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bước 7. Khai thác sử dụng
Sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, chủ đầu tư có thể đưa dự án vào khai thác sử dụng.
