Câu hỏi: Tôi là đại diện của một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà. Tôi được biết Chính phủ vừa ban hành Nghị định 136/2026/NĐ-CP nới lỏng điều kiện thu nhập. Xin hỏi những quy định cốt lõi nào chúng tôi cần nắm bắt, rủi ro nếu không tuân thủ và cần có kế hoạch hành động gì?
Trả lời: Dưới đây là phần tư vấn chi tiết đối với quy định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP) theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 07/04/2026):
- Nội dung chính: Nghị định 136/2026/NĐ-CP nâng mức trần thu nhập cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội và ban hành biểu mẫu đăng ký mới. Cụ thể:
- Mức thu nhập đối với đối tượng thông thường:
+ Người độc thân: Thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
+ Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Không quá 35 triệu đồng/tháng.
+ Người đã kết hôn: Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
(Căn cứ Điểm a, b Khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP)
- Mức thu nhập đối với Lực lượng vũ trang:
+ Người độc thân: Không quá tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
+ Đã kết hôn (cả 2 thuộc đều Lực lượng vũ trang): Không quá 2,0 lần tổng thu nhập của Đại tá.
+ Đã kết hôn (1 người không thuộc Lực lượng vũ trang): Không quá tổng thu nhập của Đại tá cộng thêm 25 triệu đồng.
(Căn cứ Khoản 1, 2 Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP)
- Mẫu đơn đăng ký mới: Sửa đổi Mẫu số 01 (Đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội) tại Phụ lục II để phù hợp với các ngưỡng thu nhập mới.
(Căn cứ Khoản 3 Điều 1 và Phụ lục Nghị định 136/2026/NĐ-CP)
- Tác động lớn nhất
Việc nâng hạn mức thu nhập giúp mở rộng đáng kể nhóm người lao động đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Điều này làm thay đổi trực tiếp hồ sơ dự án, chiến lược bán hàng và đối tượng tiếp cận của các chủ đầu tư bất động sản.
- Rủi ro nếu không tuân thủ
Nếu chủ đầu tư hoặc người mua nhà tiếp tục dùng mẫu đơn cũ, hoặc xác nhận thu nhập sai các ngưỡng mới (25 - 35 - 50 triệu đồng): Hồ sơ đăng ký sẽ bị cơ quan quản lý trả lại hoặc yêu cầu phải bổ sung, gây chậm trễ tiến độ mua bán.
- Kế hoạch hành động đề xuất
Chủ đầu tư và sàn giao dịch cần cập nhật ngay Mẫu số 01 mới, điều kiện thu nhập và tài liệu tư vấn bán hàng cho dự án nhà ở xã hội áp dụng từ ngày 07/04/2026.
- Lưu ý và khuyến nghị
- Điều khoản chuyển tiếp: Các giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trước ngày 07/04/2026 thì vẫn tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong vòng 12 tháng kể từ ngày được xác nhận.
(Căn cứ Điều 2 Nghị định 136/2026/NĐ-CP)
- Thẩm quyền điều chỉnh của Tỉnh: UBND cấp tỉnh có quyền quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập này dựa trên điều kiện địa phương, nhưng không được vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với cả nước.
(Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP)
