Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 hiện đang cấm phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại III trở lên (thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc TW). Tuy nhiên, sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị trấn... dẫn đến thay đổi hoàn toàn tư duy về đô thị. Theo ông, điều này đang gây khó khăn gì trong việc xác định ranh giới về việc 1 khu vực nào được/không được phân lô bán nền nếu đối chiếu với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023?
Trả lời: Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã lựa chọn tiêu chí hành chính gắn với phân loại đô thị để thiết lập ranh giới pháp lý cho việc cấm phân lô, bán nền, đặc biệt là tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên.
Về mặt lập pháp, đây là một bước đi nhằm kiểm soát phát triển đô thị, hạn chế tình trạng hình thành các khu dân cư manh mún, thiếu hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung. Tuy nhiên, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, việc thay đổi tên gọi và địa giới hành chính đang tạo ra những khó khăn lớn trong quá trình áp dụng quy định này. Nhiều xã ven đô được nhập nguyên trạng thành phường mới chỉ vì yêu cầu quản lý hành chính, trong khi không gian vật chất, mật độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và chức năng sử dụng đất về cơ bản vẫn mang tính nông thôn. Khi đó, nếu áp dụng cứng nhắc quy định cấm phân lô bán nền chỉ dựa trên tên gọi “phường”, sẽ dẫn đến tình trạng một khu vực chưa đạt ngưỡng đô thị hóa thực chất nhưng lại bị điều chỉnh như một khu vực đô thị hoàn chỉnh. Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc xác định phạm vi áp dụng, mà còn làm phát sinh xung đột giữa quy định pháp luật và thực tiễn sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Theo ông, Bộ Xây dựng cần hướng dẫn theo hướng nào: tiếp tục quản lý theo ranh giới hành chính, hay nên phân loại khu vực theo mức độ đô thị hóa thực tế (hạ tầng, mật độ, chức năng sử dụng đất) để có cơ chế chuyển tiếp phù hợp?
Trả lời: Trong giai đoạn hiện nay, Bộ Xây dựng cần hướng dẫn áp dụng pháp luật theo hướng kết hợp chặt chẽ giữa tiêu chí pháp lý và mức độ đô thị hóa thực tế, thay vì chỉ dựa thuần túy vào ranh giới hành chính. Bản chất của việc cấm phân lô bán nền không nhằm quản lý tên gọi đơn vị hành chính, mà nhằm kiểm soát hình thái phát triển đô thị, bảo đảm phát triển nhà ở gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch được phê duyệt. Do đó, các yếu tố như mức độ hoàn thiện hạ tầng, mật độ xây dựng, chức năng sử dụng đất theo quy hoạch và vai trò của khu vực đó trong cấu trúc đô thị cần được coi là căn cứ quan trọng khi xác định khu vực được hay không được phân lô bán nền. Trong bối cảnh chuyển tiếp hiện nay, nếu tiếp tục áp dụng cứng nhắc theo địa giới hành chính mới, sẽ rất dễ tạo ra những hệ quả bất hợp lý và làm giảm tính khả thi của pháp luật.
Theo ông, nếu việc hướng dẫn áp dụng luật kéo dài, thị trường đất nền ven đô sẽ đối mặt với những rủi ro gì? Người dân và giới đầu tư sẽ ảnh hưởng ra sao?
Trả lời: Trước hết là rủi ro pháp lý, khi người dân và nhà đầu tư không thể xác định rõ giao dịch của mình có phù hợp với quy định hay không, dẫn đến tâm lý e ngại, chùn bước và làm suy giảm thanh khoản thị trường. Trong khi đó, nhu cầu thực tế về nhà ở và đất ở vẫn tồn tại, nên nguy cơ phát sinh các giao dịch không chính thức, mua bán giấy tay hoặc lách luật là rất lớn, kéo theo rủi ro tranh chấp và mất an toàn pháp lý.
Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, sự bất định chính sách khiến dòng vốn bị “kẹt” trong thời gian dài, còn người dân tại các khu vực ven đô lại bị hạn chế quyền định đoạt tài sản của mình dù điều kiện thực tế của khu đất không thay đổi. Về dài hạn, tình trạng này có thể làm suy giảm niềm tin vào tính ổn định và khả năng dự báo của chính sách pháp luật trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.
Trong trường hợp một đô thị loại I hoặc II trước đây bị “chia nhỏ” thành nhiều phường, xã sau sắp xếp hành chính, việc cấm phân lô nên được hiểu và áp dụng theo phạm vi nào: toàn bộ không gian đô thị cũ hay theo từng phường mới?
Trả lời: Trong trường hợp một đô thị loại I hoặc II trước đây bị “chia nhỏ” thành nhiều phường, xã sau quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính, việc áp dụng quy định cấm phân lô, bán nền cần được hiểu và vận dụng theo không gian đô thị thực chất. Bởi lẽ, bản chất của quy định cấm phân lô bán nền là nhằm kiểm soát sự phát triển đô thị tại những khu vực đã đạt ngưỡng đô thị hóa cao, nơi yêu cầu về đồng bộ hạ tầng, mật độ xây dựng và trật tự không gian là rất khắt khe. Nếu toàn bộ khu vực đó trước đây đã được xác định là một đô thị hoàn chỉnh, có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và hệ thống hạ tầng tương đối đồng bộ, thì việc chia tách hành chính sau này không làm thay đổi bản chất đô thị của không gian đó. Trong trường hợp này, việc cấm phân lô bán nền cần được áp dụng thống nhất trên toàn bộ phạm vi đô thị cũ để bảo đảm mục tiêu quản lý phát triển đô thị.
Ngược lại, nếu trong phạm vi đô thị trước đây tồn tại những khu vực ven rìa, vùng chuyển tiếp, phát triển chưa hoàn chỉnh, hạ tầng chưa đạt chuẩn đô thị và vẫn mang tính chất nông thôn, thì việc áp dụng cấm phân lô bán nền một cách đồng loạt sẽ thiếu cơ sở thực tiễn, dễ phát sinh bất công và khiếu kiện. Do đó, cách tiếp cận hợp lý là phải đặt quy định này trong mối quan hệ với quy hoạch và điều kiện phát triển thực tế của từng khu vực cụ thể.
Theo ông, có cần xây dựng lại bộ tiêu chí xác định không gian đô thị sau sáp nhập đơn vị hành chính để làm căn cứ áp dụng quy định cấm phân lô bán nền hay không? Nếu có, bộ tiêu chí đó nên được quy định thế nào?
Trả lời: Việc xây dựng lại một bộ tiêu chí xác định không gian đô thị sau sáp nhập đơn vị hành chính là không chỉ cần thiết mà còn mang tính then chốt để bảo đảm tính khả thi của các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Khi ranh giới hành chính không còn phản ánh đầy đủ mức độ đô thị hóa, thì việc thiếu một bộ tiêu chí thống nhất sẽ khiến việc áp dụng pháp luật phụ thuộc quá nhiều vào cách hiểu chủ quan của từng địa phương, dẫn đến tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu. Bộ tiêu chí này cần làm rõ đâu là khu vực đã đạt ngưỡng đô thị hóa thực sự, có đủ điều kiện để áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ như cấm phân lô bán nền, và đâu là khu vực cần được áp dụng cơ chế chuyển tiếp linh hoạt hơn. Các tiêu chí đó không nên chỉ mang tính hình thức, mà cần phản ánh các yếu tố thực chất như quy hoạch được phê duyệt, mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mật độ xây dựng, chức năng sử dụng đất và vai trò của khu vực đó trong cấu trúc phát triển đô thị chung. Khi có bộ tiêu chí rõ ràng, minh bạch, việc áp dụng quy định cấm phân lô bán nền sẽ nhất quán hơn, giảm thiểu tranh chấp và tạo được sự ổn định cho thị trường.
Ông có góp ý gì thêm về mặt phương diện chính sách?
Trả lời: Từ góc độ chính sách, thiết nghĩ điều quan trọng nhất là phải tránh tư duy hành chính hóa không gian đô thị và quyền sử dụng đất của người dân. Việc sắp xếp đơn vị hành chính là yêu cầu tất yếu trong cải cách tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng đây là vấn đề quản lý hành chính, không nên trở thành yếu tố làm thay đổi đột ngột quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai, nhà ở.
Chính sách cấm phân lô bán nền cần được nhìn nhận như một công cụ quản lý phát triển đô thị bền vững, chứ không phải là biện pháp “cào bằng” áp dụng cho mọi khu vực mang tên phường. Do đó, trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay, cơ quan quản lý nhà nước cần có hướng dẫn linh hoạt, có lộ trình rõ ràng và cơ chế chuyển tiếp hợp lý, bảo đảm rằng pháp luật vừa đạt được mục tiêu quản lý đô thị, vừa duy trì được sự ổn định xã hội và niềm tin của thị trường. Chỉ khi pháp luật được xây dựng và áp dụng trên cơ sở thực tiễn phát triển không gian đô thị, các quy định mới có thể phát huy hiệu quả và tránh được những hệ quả ngoài mong muốn.
