Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời phỏng vấn trong Chương trình Bạn & Pháp luật xung quanh những vấn đề pháp lý về bất động sản. Dưới đây là nội dung chi tiết của bài phỏng vấn:
Câu 1: Luật sư Nguyễn Thanh Hà, luật sư có ý kiến như thế nào về những hành vi sai phạm của hai công ty Kim Phát và Việt Hưng Phát - môi giới bất động sản trong phóng sự chúng tôi vừa nêu trên?
Luật sư trả lời:
Việc một số công ty môi giới, cụ thể trong trường hợp này là Công ty Kim Phát và Việt Hưng Phát, thực hiện những công việc vượt quá phạm vi môi giới luật cho phép là hành vi vi phạm pháp luật. Với những chiêu trò tự nhận là chủ đầu tư các dự án, 2 công ty này đã đứng ra nhận tiền, bán hàng trăm lô đất nền với giá chênh lệch nhiều khi gấp đôi giá trị thực, thu nhieuf tiền của khách hàng. Bên cạnh đó, hành vi tư vấn sai sự thật đã khiến các nạn nhân đều có điểm chung là tin và đặt cọc tiền trước khi xem giấy tờ pháp lý. Mà muốn xem kỹ cũng không được vì các nhân viên tư vấn tìm mọi cách đánh lạc hướng. Khi lỡ cọc rồi, thì các nạn nhân mới “tá hỏa” với những điều khoản bất lợi.
Nhiều người xót tiền, không đòi được tiền cọc thì lại tiếp tục ký hợp đồng và đóng thêm tiền. Những hành vi đưa thông tin không đúng sự thật, lừa dối khách hàng, ... trong hoạt động môi giới bất động sản là không thể chấp nhận được vì gây thiệt hại cho khách hàng. Những hành vi này là rất nghiêm trọng do đặc thù giá trị giao dịch trong lĩnh vực này rất lớn. Thiết nghĩ, cần có các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực này thật nghiêm, thật nặng, đủ sức răn đe trong hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.
Câu 2: Phải chăng là do hành lang pháp lý của chúng ta trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn nhiều lỗ hổng?
Luật sư trả lời:
Đúng là hành lang pháp lý của chúng ta trong lĩnh vực bất động sản chưa thực sự hoàn chỉnh.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận, thực hiện một cách tự nguyện. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, theo quy định trên thì các bên hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về nội dung môi giới bất động sản gồm:
“1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.
Như quy định trên thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Đây là điều chưa tương thích giữa Luật kinh doanh bất động sản và Luật dân sự mà các đơn vị môi giới kinh doanh bất động sản vừa qua họ đã lợi dụng để lách luật trục lợi.
Tuy nhiên, như bạn đã nói ở trên, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này cũng là do việc quản lý mối quan hệ giữa chủ đầu tư và môi giới hiện còn quá lỏng lẻo.
Câu 3: Theo ông, trong những trường hợp như thế này, người dân cần phải làm gì, họ có cơ hội đòi lại quyền lợi của mình hay không?
Luật sư trả lời:
Khi phát hiện có dấu hiệu lừa đảo, người dân có thể gửi đơn thư tố cáo đến cơ quan cảnh sát điều tra để yêu cầu giải quyết. Ngoài ra, người dân cũng có thể khởi kiện ra tòa khi công ty môi giới đưa thông tin, quảng cáo sản phẩm không đúng sự thật; rao bán những sản phẩm chưa đủ điều kiện để giao dịch; nâng giá, kê giá thu lợi nhiều hơn, …
Khi đó, căn cứ vào quy định của luật, tòa có thể tuyên những hợp đồng đã ký là vô hiệu. Đồng thời, buộc công ty môi giới trả lại tiền đã nhận của khách hàng, thậm chí bồi thường thiệt hại.
Trong điều kiện hành lang pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh, để giảm thiểu rủi ro, thiết nghĩ, người dân nên cảnh giác. Khi quan tâm đến dự án nào thì cần yêu cầu công ty môi giới đưa ra thông tin đầy đủ về dự án; tiến độ thanh toán kèm theo tiến độ thực hiện dự án và yêu cầu gặp trực tiếp chủ đầu tư để thảo luận nội dung hợp đồng mua bán chính thức. Phải hết sức tỉnh táo, không nhẹ dạ cả tin những lời có cánh, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý. Không nên vội vã ký kết bất kỳ hợp đồng nào khi chưa nắm rõ các thông tin.
Câu 5: Vâng, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, qua phóng sự vừa rồi thì có thể thấy gần đây một vấn đề được người dân hết sức quan tâm là hợp đồng ký quỹ. Thực chất hợp đồng ký quỹ là gì? Đây là thắc mắc của rất nhiều thính giả như anh Nguyễn Văn Ngọc, ở Ba Đình, Hà Nội, chị Lê Thị Lan Anh, ở quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, anh Vũ Chí Công ở thành phố Nam Định
Luật sư trả lời:
Điều 330 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ký quỹ thì ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp cụ thể, giao dịch ký quỹ là giao dịch ba bên giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ chuyển tiền ký quỹ vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định để đăng ký mua và được quyền ưu tiên mua sản phẩm bất động sản mà mình mong muốn mua.
Mục đích của việc ký quỹ là để bảo đảm cam kết mua sản phẩm của khách hàng (nghĩa vụ được bảo đảm). Đến thời điểm giao kết theo thỏa thuận, nếu khách hàng tiến hành giao dịch với chủ đầu tư, thì tiền ký quỹ được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán của khách hàng, theo chính sách bán hàng của chủ đấu tư. Ngược lại, nếu khách hàng không thực hiện giao dịch mua bán (vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm), thì khách hàng sẽ mất tiền ký quỹ, đồng thời ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền ký quỹ và chuyển cho chủ đầu tư.
Câu 6: Anh Lê Bá Nam ở Lò Đúc, Hà Nội gọi điện đến chương trình có hỏi: Trong Luật kinh doanh Bất động sản 2014 không đề cập đến loại hợp đồng này. Vậy thì hợp đồng này có đúng pháp luật hay không?
Luật sư trả lời:
Trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định về hợp đồng ký quỹ. Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và huy động tiền ứng trước của khách hàng khi bảo đảm các điều kiện:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trên thực tế, có hiện tượng một số dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng áp dụng hình thức ký quỹ với lý giải rằng, chủ đầu tư không huy động vốn, tiền ký quỹ bị phong tỏa trong tài khoản ngân hàng. Do đó, chủ đầu tư không sử dụng vốn nên không có chuyện huy động vốn trái phép.
Hiện tượng này cho thấy thị trường có nhu cầu, nhưng để tránh những tranh chấp và rủi ro cho các bên, cũng như đảm bảo hành lang pháp lý rõ ràng cho thị trường, các cơ quan có thẩm quyền cần quản lý hoạt động này, quy định rõ hình thức ký quỹ bất động sản này là đúng hay không đúng.
Câu 7: Vâng, người dân cũng rất là thắc mắc rằng liệu cái hợp đồng ký quỹ này có giải quyết được thực trạng 7 - 8 năm mua nhà nhưng không được bàn giao và liệu quyền lợi người mua nhà có được đảm bảo?
Luật sư trả lời:
Về bản chất pháp lý, ký quỹ khác với đặt cọc ở chỗ, nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm khách hàng đã ký quỹ, thì khách hàng chỉ được trả lại tiền ký quỹ, nhưng chủ đầu tư không bị phạt. Trong khi đó, nếu áp dụng biện pháp đặt cọc thì chủ đầu tư (bên nhận đặt cọc) sẽ phải trả lại khách hàng (bên đặt cọc) số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt bằng với số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt theo thỏa thuận. Do đó, biện pháp ký quỹ không có tính ràng buộc cao đối với nghĩa vụ đối với chủ đầu tư như biện pháp đặt cọc. Hơn nữa, như tôi đã trình bày ở trên hình thức hợp đồng ký quỹ bất động sản chưa được pháp luật quy định cụ thể nên khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ thì cần phải yêu cầu chủ đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm mở bán bị kéo dài, dự kiến được những rủi ro mà mình gặp phải trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.
Câu 8:
Câu 9: Câu hỏi của một thính giả khác ở số điện thoại đuôi 982 có nội dung sau: Tôi đang có dự định mua nhà ở Hà Nội. Trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có điều khoản phí bảo lãnh cho hợp đồng mua bán do bên mua trả. Chủ đầu tư cũng đã cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, trong đó có Thư cam kết bảo lãnh của Ngân hàng cho HĐMB của dự án. Phí bảo lãnh cho HĐMB là 2% giá trị HĐ. Cho tôi hỏi hợp đồng bảo lãnh đó có bắt buộc không? Người mua không cần bảo lãnh cho HĐMB có ảnh hưởng gì đền việc cấp sổ hồng sau này không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Luật sư trả lời:
Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đối với chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai, đây là quy định bắt buộc. Phí bảo lãnh là chi phí phát sinh, được chủ đầu tư tính vào giá bán căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, theo quy định trên, việc bảo lãnh chỉ áp dụng đối với bên bán là các chủ đầu tư. Hiện tại, pháp luật không quy định bắt buộc bên mua phải thực hiện việc bảo lãnh đối với hợp đồng mua bán. Do đó, trường hợp khách mua không tiến hành bảo lãnh cho hợp đồng mua bán cũng không ảnh hưởng gì đền việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau này.
