Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản" trên tạp chí Reatimes.vn. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1: Thời gian qua tài sản bảo đảm là bất động sản khá phổ biến tại các ngân hàng. Với những dấu hiệu chững lại thời gian gần đây của thị trường bất động sản, điều này tiềm ẩn rủi ro như thế nào?
Trả lời:
Không thể phủ nhận một thực tế rằng thị trường bất động sản đang chững lại về thanh khoản. Sự chững lại ở đây thể hiện rõ nhất thông qua lượng giao dịch không còn bùng nổ do thị trường đã mất đi một số lượng lớn nhà đầu cơ. Khi nguồn cung bất động sản giảm, những người nắm trong tay tài sản cho rằng nguồn cầu có thể sẽ tăng thêm. Vì vậy, họ không ngừng đẩy giá bất động sản tăng cao. Khi đó, cung và cầu trên thị trường sẽ như hai đường thẳng song song, không thể gặp nhau dẫn đến thị trường bị “bong bóng”.
Sau giai đoạn “bong bóng” bị thổi căng, nguồn cầu chạy theo nguồn cầu bị “hụt hơi”, giá bất động sản sẽ quay đầu giảm nghiêm trọng như giai đoạn thị trường rơi vào khủng hoảng 2011 – 2012. Khi đó, toàn bộ tài sản thế chấp của hệ thống ngân hàng sẽ suy giảm giá trị mạnh mẽ, không đủ khả năng bảo đảm cho các khoản nợ. Nếu điều này xảy ra, nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải là thị trường bất động sản mà là các ngân hàng thương mại hứng chịu những rủi ro khôn lường và đổ bể mục tiêu tăng trưởng của cả nền kinh tế. Điều này tiềm ẩn những rủi ro sau:
Thứ nhất, khi ngân hàng định giá bất động sản không chính xác, việc định giá không chính xác có thể là do cán bộ tín dụng đã tạo điều kiện cho khách hàng bằng cách cố tình nâng giá trị của bất động sản lên cao hơn so với thực tế để khách hàng được vay nhiều hơn.
Thứ hai, khi ngân hàng không xác định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng. Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người thì chỉ cần một người ký hợp đồng thế chấp. Như vậy khi xảy ra tranh chấp thì ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản bảo đảm vì người còn lại sẽ khiếu kiện bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký.
Bên cạnh đó, rủi ro cũng sẽ phát sinh khi có sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước, có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản bảo đảm) còn nguyên vẹn nhưng do thay đổi quy hoạch do có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản bảo đảm sụt giảm giá trị rất nhanh, trong thời gian ngắn giao dịch có bảo đảm của ngân hàng đã trở thành không bảo đảm.
Câu hỏi 2: Từ góc độ pháp lý, ông có lời khuyên nào trong việc xử lý tài sản bảo đảm nhất là tài sản bảo đảm là bất động sản?
Trả lời:
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, việc cá nhân, tổ chức sử dụng tài sản để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh đã không còn xa lạ trong cuộc sống hàng ngày. Tuy nhiên trong việc giao kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ, không phải bất cứ cá nhân, tổ chức có khả năng chi trả cho khoản vay trước đây của mình. Bởi vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm đối với bên bảo đảm được rất nhiều sự chú ý, quan tâm.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những đối tượng được chủ yếu được các chủ thể sử dụng để thực hiện thế chấp. Vì vậy, BLDS năm 2015 đã bổ sung hai điều luật mới là Điều 325 và Điều 326 để điều chỉnh về vấn đề này. Theo đó, Điều 325 qui định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau: “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, theo tinh thần của điều luật thì tài sản gắn liền với đất đương nhiên thuộc tài sản thế chấp. Vì nó không thuộc đối tượng thế chấp nhưng vẫn bị xử lý cùng với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Việc nghiên cứu cho thấy, quy định này đang tồn tại hai quan điểm trái chiều:
Quan điểm thứ nhất, việc qui định như khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 là hoàn toàn phù hợp. Bởi xuất phát từ thực tế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, do đó việc dịch chuyển quyền (bao gồm quyền sở hữu) đối với tài sản gắn liền với đất luôn gắn với việc dịch chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xây dựng cơ chế xử lý đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu những vướng mắc, khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thực tế sau khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm.
Quan điểm thứ hai, việc qui định như khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 là không phù hợp, bởi vì luật không bảo vệ quyền lợi cho những chủ nợ không có biện pháp bảo đảm. Ví dụ, A thế chấp quyền sử dụng đất cho B đồng thời A có chủ nợ khác là C và D. Theo qui định trên, tài sản gắn liền với đất là “tài sản bảo đảm” và như vậy B sẽ được ưu tiên thanh toán đối với cả tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất mặc dù không thể thỏa thuận về thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Để khẳng định quan điểm nào hợp lý thì cần phải xem xét dựa trên nguyên tắc cơ bản của BLDS đó là nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận. Nếu căn cứ vào điều luật để xác định thì khi thế chấp tài sản, các bên không thỏa thuận tài sản gắn liền với đất là đối tượng của thế chấp thì không có căn cứ để xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất. Chúng ta không thể vì để thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm mà không tôn trọng ý chí của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, ngoài nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận giữa các bên, pháp luật còn phải tôn trọng nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể (cụ thể trong trường hợp này là giữa các chủ nợ với nhau) cần được bảo đảm thanh toán như nhau.
Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận trong giao dịch dân sự thì khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 nên được sửa đổi, bổ sung theo hướng: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng ý, trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”, hoặc có thể qui định theo hướng cho phép xử lý tài sản gắn liền với đất nhưng không phải để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thế chấp đó mà để bảo toàn giá trị của tài sản gắn liền với đất không thể tách rời.
Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng quy định: “Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng”.
Như vậy, đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, ngoài việc tuân thủ theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng còn phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng. Điều này dẫn đến thực trạng là sau khi tổ chức tín dụng đưa tài sản bảo đảm là dự án bất động sản ra bán đấu giá công khai và xác định được người trúng đấu giá, nhưng lại không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận đầu tư cho người nhận chuyển nhượng, với lý do là chưa đáp ứng được tiêu chuẩn, năng lực theo quy định.
Vấn đề xác định tài sản thế chấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi trong thời gian thế chấp, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền quản lý và sử dụng của bên thế chấp. Do đó, để hạn chế các tranh chấp phát sinh, bên cạnh việc hoàn thiện một số quy định của pháp luật mà trong bài viết tôi đã đề cập thì việc học tập kinh nghiệm của các nước cũng rất cần thiết.
Cụ thể, xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc xây dựng và hoàn thiện hệ thống bảo hiểm giao dịch. Yêu cầu đặt ra khi xây dựng hệ thống đăng ký là phải làm thế nào để sổ đăng ký có thể được hình dung như một bức tranh hoàn chỉnh mô tả tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là tình hình chịu sự tác động của các vật quyền có thể ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của tài sản. Song song với việc đó cần phải triển khai hệ thống giao dịch bảo hiểm như là một công cụ hỗ trợ cho giao dịch bảo đảm trong các trường hợp không thể kiểm soát, quản lý tài sản thế chấp bằng biện pháp đăng ký và cũng không thể có cách nào khác để theo dõi sự di chuyển của tài sản.
Mời các bạn xem thêm nội dung:
