Ngày 11/06/2025, bài báo với tiêu đề "Truy thu tiền sử dụng đất: Giá nhà khó giảm, giấc mơ an cư thêm xa vời" của tác giả Hà Vinh đăng trên Báo Lao động đã trích dẫn phát biểu của Luật sư Nguyễn Thanh Hà trong cuộc trao đổi với Phóng viên Báo Lao động.
Việc truy thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất với lãi suất lên tới 5,4%/năm tiềm ẩn nhiều hệ lụy kinh tế và gây áp lực lên doanh nghiệp.
Trong cuộc trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW - cho rằng quy định trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về việc truy thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất với lãi suất lên tới 5,4%/năm, kể cả với các dự án xảy ra trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, là trái với nguyên tắc pháp luật.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhìn nhận, quy định này không chỉ gây bất công cho doanh nghiệp mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy kinh tế và pháp lý nghiêm trọng.
Ông đánh giá thế nào về tính pháp lý của quy định buộc người dân, doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho giai đoạn chờ xác định giá đất được nêu trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP và hiện vẫn được giữ nguyên trong dự thảo sửa đổi đang được Bộ Tài chính công bố xin ý kiến?
- Quy định trong dự thảo rõ ràng đang đi ngược lại nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định tại Điều 156, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Luật quy định rất rõ: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản có hiệu lực trở về trước thì chỉ được áp dụng nếu quy định mới có lợi hơn cho người bị tác động”. Trong khi đó, quy định đang yêu cầu truy thu khoản tiền sử dụng đất với lãi suất 5,4%/năm với các dự án xảy ra trước thời điểm 1.8.2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực.
Đây là cách làm trái nguyên tắc pháp chế. Khi áp dụng luật mới để xử lý hành vi quá khứ theo hướng bất lợi cho người dân và doanh nghiệp thì không chỉ sai luật mà còn dễ tạo ra nguy cơ tranh chấp pháp lý.
Vậy bản chất của quy định trên là gì, thưa luật sư?
- Bản chất là có khoảng trống về thời gian từ khi cá nhân, doanh nghiệp có quyết định giao đất, cho thuê đất tới khi xác định giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất nhanh hay chậm là của cơ quan Nhà nước, người dân hay doanh nghiệp không có quyền can thiệp. Bởi thế, việc bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền trong khi chờ đợi là không công bằng.
Thực tế, nhiều dự án đã phải “đắp chiếu” vì chưa có giá đất, không được cấp sổ đỏ, không đưa đất vào sử dụng. Họ không tạo ra bất kỳ khoản doanh thu nào từ phần đất đó mà vẫn bị truy thu là bất hợp lý. Đây là nghịch lý: người làm đúng, chờ đúng lại bị “phạt ngược”. Trong khi đó, sự chậm trễ lại đến từ phía cơ quan quản lý nhà nước.
Nhưng một số ý kiến cho rằng quy định này cần thiết để ngăn doanh nghiệp trục lợi. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
- Có thể có trường hợp doanh nghiệp sớm đưa vào kinh doanh khi chưa xác định giá đất. Tuy nhiên, không thể lấy cái sai của số ít để đánh đồng tất cả. Việc xây dựng chính sách cần đảm bảo tính phân loại và công bằng. Nếu vì một vài doanh nghiệp mà truy thu cả những đơn vị làm đúng sẽ chẳng khác nào “vơ đũa cả nắm”. Mục tiêu chính sách phải đặt lợi ích của đại đa số người dân và doanh nghiệp tuân thủ pháp luật lên hàng đầu.
Theo ông, quy định này có thể gây ra những hệ lụy kinh tế gì, đặc biệt là với thị trường bất động sản?
- Hệ lụy là rất rõ ràng. Thứ nhất là tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Khi bị truy thu khoản tiền lớn kèm theo lãi suất cao, nhiều doanh nghiệp sẽ rơi vào thế bị động về vốn, buộc phải dừng triển khai hoặc cắt giảm quy mô dự án. Nguồn cung ra thị trường vốn đã eo hẹp, sẽ càng bị ảnh hưởng.
Thứ hai là tác động đến giá bất động sản. Chi phí đầu vào tăng khiến giá thành sản phẩm không thể giảm, trong khi người dân vẫn rất khó tiếp cận nhà ở. Điều này tạo ra hiệu ứng domino: nguồn cung khan hiếm, giá tăng, thị trường đóng băng, còn giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.
Về lâu dài, ông có lo ngại thị trường sẽ phải đối mặt với những hiệu ứng domino nào khác không?
- Một trong những yếu tố quyết định đối với môi trường đầu tư là tính ổn định và khả năng dự đoán của pháp luật. Nếu doanh nghiệp không thể đoán định chi phí, hoặc bất kỳ lúc nào cũng có thể bị truy thu cho những nghĩa vụ chưa từng được xác lập, họ sẽ e dè trong việc đầu tư dài hạn.
Ngoài ra, chính sách hồi tố theo hướng bất lợi sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới niềm tin của nhà đầu tư. Điều này đi ngược với tinh thần cải cách của Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân cũng như chủ trương tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ đã nhiều lần nhấn mạnh.
Vậy theo ông, đâu là giải pháp hợp lý để đảm bảo hài hòa lợi ích và tránh gây tác động tiêu cực đến thị trường?
- Trước hết, tôi cho rằng không nên áp dụng hồi tố với các trường hợp phát sinh trước ngày 1.8.2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Nếu cố áp dụng, sẽ vi phạm nguyên tắc pháp chế.
Bên cạnh đó, việc truy thu - nếu thực sự cần - chỉ nên áp dụng với các dự án bị chậm xác định giá đất sau ngày 1.8.2024, sau khi trừ đi thời gian 180 ngày là thời hạn định giá theo Luật Đất đai 2024.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc điều chỉnh chính sách theo hướng công bằng, hợp lý là điều cần được thực hiện ngay, để tránh tạo thêm rào cản cho phục hồi kinh tế và duy trì niềm tin vào pháp luật.
Chi tiết bài viết: https://laodong.vn/kinh-doanh/truy-thu-tien-su-dung-dat-gia-nha-kho-giam-giac-mo-an-cu-them-xa-voi-1522236.ldo.
