Câu hỏi:
Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản?
Luật sư Ngọc Hà Trả lời:
Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định có 2 trường hợp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là:
Trường hợp 1: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
- THứ 1: Giữa vợ với chồng;
- Thứ 2: giữa Cha, mẹ đẻ với con đẻ;ç
- Cha, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha, mẹ chồng với con dâu;
- Bố, mẹ vợ với con rể;
- Ông, bà nội với cháu nội;
- Ông, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Lưu ý, đất ở đây phải là đất ở, còn các loại đất khác thì vẫn phải chịu thuế, phí bình thường. Do đó nếu bạn có căn nhà, lô đất là tài sản duy nhất tại thời điểm bán thì bạn được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên bạn phải đáp ứng cả 3 điều kiện sau đây:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng,
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),
- Chuyển nhượng toàn bộ diện tích nhà ở, đất ở chứng không phải 1 phần
Lưu ý là phải đáp ứng cả 3 điều kiện thì bạn sẽ liên hệ với cơ quan thuế để được miễn thuế.
Theo quy định pháp luật thì việc kê khai tài sản duy nhất là do cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Chứ không cần phải xác minh, xác định tại cơ quan nhà nước nào.
Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp có 2 hay 3 tài sản or nhiều thì cá nhân tự kê khai hoặc liện hệ hoặc cơ quan thuế hướng dẫn liên hệ với UBND xã phường nơi toạ lạc của nhà, đất xác nhận là tài sản duy nhất. Điều này có thể hạn chế được những người gian dối lợi dụng để được miễn thuế TNCN nhiều lần. Họ có 2. 3 tài sản, đặc biệt ở nhiều nơi cách xa nhau nên cơ quan nhà nước rất khó kiểm soát or khó xác định đó có phải là tài sản duy nhất hay không. Do đó, cá nhân tự kê khai là được tuy nhiên, thực tế thì cơ quan thuế có yêu cầu người chuyển nhượng đến UBND xác nhận. Nhưng việc xác nhận này chỉ mang tính tương đối vì hiện nay số liệu về sở hữu bds hiện nay của nước ta chưa có đầy đủ.
Tuy nhiên, mẫu sổ đỏ mới theo luật mới trên sổ đỏ có mã QR. Theo đó thì từng bước nhà nước sẽ cập nhật đồng bộ dữ liệu cá nhân để nhằm tránh sổ đỏ giả và cũng thống nhất dữ liệu của từng cá nhân trong đó thông tin về sở hữu bds của cá nhân để hạn chế trương hợp trốn thuế như hiện nay.
- Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào?
Theo quy định của luật thuế TNCN Cá nhân bán nhà, chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế TNCN. Như vậy, bên bán hay bên chuyển nhượng bđs sẽ phải chịu thuế. Tuy nhiên trên thực tế thì Thuế TNCN do hai bên tự thoả thuận chứ không bắt buộc phải là bên bán. Do đó, khi chúng ta mua bán nhà đất, đặc biệt là đặt cọc thường là đặt cọc viết tay hoặc đặt cọc tại phòng công chứng thì trong đó có thoả thuận ai là người chịu nộp thuế TNCN ).
Cách tính thuế TNCN khi bán BĐS, thì theo đó, căn cứ để tính thuế TNCN khi bán BĐS là giá chuyển nhượng từng lần nhân với thuế suất.
Theo đó, Gía chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Giá chuyển nhượng là giá được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng. Ví dụ hai bên mua bán căn nhà hay lô đất thì sẽ đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, trong đó sẽ ghi giá chuyển nhượng là bao nhiêu. Khi đó, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào đó để tính thuế TNCN cũng như là phí trước bạ.
Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của nhà nước quy định thì cơ quan thế sẽ căn cứ vào bảng giá này để tính thuế TNCN 2% và phí trước bạ 0,5%.
Tuy nhiên, thực tế vừa qua giá của chuyển nhượng bds cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá đất của nhà nước. Víss dụ mảnh đất được giao dịch với giá 2 tỷ đồng nhưg so với bảng giá đất của nhà nước chỉ khoảng 200 triệu đồng.
Do đó, mức chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá đất của nhà nước rất là nhiều. Mà khi hai bên mua bán ra phòng công chưng thường sẽ thoả thuận ghi theo bảng giá của nhà nước vì ở phòng công chứng cũng có niêm yết bảng giá đất của nhà nước cụ thể chi tiết từng con đường, ngõ, ngách của khu vực đó. Do đó hai bên thường kê khai theo giá của nhà nước và cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá đó, như vậy bên bán và bên mua sẽ phải nộp khoản tiền thuế, lệ phí thấp hơn nhiều so với số tiền thuế phải đóng nếu ghi theo đúng giá thực tế chuyển nhương.
Thời gian vừa qua, việc ghi giá theo bảng giá đất của nhà nước là phổ biến trừ trường hợp phải vay vốn ngân hàng thì mới ghi theo giá thực tế còn nếu mà không vay vốn ngân hàng thì hầu hết là đều kê khai theo bảng giá của nhà nước để đóng thuế, phí thấp. chứ it ai đồng ý ghi theo giá giao dịch thực tế, bởi vì khi đó sẽ đóng thuế, phí cao.
Tuy nhiên kể từ ngày 1/8/2024 khi luật đất đai, luật kinh doanh bđs có hiệu lực thì không còn tình trạng ghi hai giá nữa. Theo đó, trong Hợp đồng chuyển nhượng mua bán bds tại phòng công chứng, bên bán và bên mua phải có trách nhiệm ghi giá trị giao dịch thực tế và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu kê khai không đúng giá giao dịch thực tế. Đây là 1 quy định hoàn toán mới bởi vì trước đây nếu chúng ta kê khai giá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy theo gía của UBND tỉnh thành quy định. Nhưng với quy định mới thì sẽ phải ghi theo giá giao dịch thực tế.
Các tỉnh thành cũng đang xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường và đến ngày 01/01/2026 sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới và bảng giá đất này chắc chăc cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện nay.
Ví dụ như lô đất 5 tỷ đồng chúng ta sẽ kê khai 5 tỷ đồng trong hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chưgs thì chúng ta sẽ phải đóng 2% của 5 tỷ đồng là 100triệu đòng và 0,5% lệ phí trước bạ là 25 triệu, tổng thuế và phi phải nộp là 125tr . Do đó số tiền đóng có thể rất nhiều. Vì vậy khi tham gia mua bán, đầu tư bđs các nhà đầu tư cần lưu ý đến nghĩa vụ nộp thuế, phí nữa để cân đối sao cho khoản đầu tư đó hiệu quả.
Như vậy, công thức để tính thuế TNCN đó là số tiền thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhượng bds x2% thuế suất.
Đối với trường hợp chuyển nhượng BDS đồng sở hữu thì cơ quan thuế có thế tính riêng cho từng người theo tỷ lệ góp vốn mua căn nhà/lô đất đó mà căn cứ để xác định tỷ lệ là những hoá đơn, chứng từ hoặc các quyết định phân chia tài sản hoặc các quyết định chia thừa kế.
|
