Trong bài "Thượng phương bảo kiếm" dẹp loạn tranh chấp chung cư đăng trên báo Đầu tư Bất động sản, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Năm 2017 được coi là năm bùng nổ các tranh chấp chung cư, trong đó Hà Nội là một điểm nóng trong vấn đề này. Hình ảnh cư dân xuống đường, căng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư, đòi quyền lợi từ lạ lẫm bỗng trở thành 'chuyện thường ngày ở huyện' ở các chung cư cao tầng.
Sống mệt vì ... tranh chấp
Từ chung cư thấp cấp, trung cấp, đến cả cao cấp chưa bao giờ người mua nhà cảm thấy sống mệt đến vậy mỗi khi nhắc về căn nhà mơ ước lên đến hàng tỷ đồng của mình.
Cho tới trước thời điểm nhận nhà hồi cuối tháng 6/2017 vừa qua, bà Dung, một cư dân của dự án Khu Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) không nghĩ rằng, căn nhà của mình sau khi nhận bàn giao lại gặp phải nhiều vướng mắc đến vậy.
Bỏ ra tới 28 triệu đồng/m2 (chưa tính thêm phí chênh lên đến 2 - 3 triệu/m2) để mua nhà tại khu đô thị có 4 trục chính với các làn đường 40 - 60m nối ra bên ngoài theo lời quảng cáo của chủ đầu tư, chỉ đến khi nhận nhà, bà Dung mới thấy hụt hẫng, thậm chí cảm giác mình bị lừa khi thực tế hoàn toàn khác biệt.
Không những sai với các thỏa thuận trong hợp đồng, khi nhận được đề nghị giải đáp thắc mắc của bà Dung và hàng trăm người dân khác, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), chủ đầu tư dự án lại thể hiện một cách hành xử thiếu chuyên nghiệp, mập mờ khi không nhận sai, dù cả khu đô thị mới chỉ có một con đường độc đạo duy nhất nối ra đường Phạm Văn Đồng. Còn tất cả các hướng khác, cư dân phải đi qua ngõ của dân làng xung quanh và khu tập thể của quân đội rất bất tiện.
Đỉnh điểm hơn cả cho sự bức xúc của cư dân Khu Ngoại giao đoàn là việc chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch, xin ý kiến 10 cư dân (nhưng lại không phải người trong khu) để chuyển đổi khu đất kỹ thuật thành bệnh viện ung bướu. Việc làm này của Hancorp khiến bà Dung và hàng ngàn cư dân khác liên tục căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, gây nhức nhối suốt nửa năm vừa qua.
Không đến mức quy mô lớn như Khu ngoại giao đoàn, năm 2017 cũng là năm "mệt" của những cư dân sống tại chung cư Capital Garden, số 102 Trường Chinh do Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô (thành viên của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển Kinh Đô – KinhDo TCI Group) làm chủ đầu tư.
Đây là dự án gồm 2 tòa nhà cao 25 tầng, bắt đầu bàn giao nhà cho khách hàng và đưa vào sử dụng từ cuối năm 2016 trong khi hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) chưa được nghiệm thu; các công cụ, thiết bị PCCC như đầu dò khói tự động, đầu phun chữa cháy tự động, vòi chữa cháy dạng cuộn…, là đồ bày ra cho có…
Cuối tháng 5/2017, ở logia một căn phòng tại tầng 15 xảy ra cháy, các thiết bị PCCC đã không làm việc. Cửa thoát hiểm vẫn mở được cả 2 chiều, cầu thang thoát hiểm không đánh số tầng, đèn trong cầu thang nhấp nháy như đom đóm, dẫn đến khi xảy ra cháy, cư dân hò hét hoảng loạn chạy lung tung. Khi ô tô cứu hỏa đến, thì xe thang không tiếp cận được tòa nhà do đường quanh tòa nhà quá hẹp, thang không đủ độ nghiêng, đồng thời các họng nước xung quanh không có nước.
Ngoài ra, cư dân cho biết, chủ đầu tư nói là thu tiền điện hộ nhà cung cấp điện, nhưng khi cư dân yêu cầu chủ đầu tư phải có giấy ủy quyền và hóa đơn VAT của đơn vị cung cấp điện, thì chủ đầu tư không cung cấp được. Nhiều đồng hồ mới sử dụng đã bị hỏng và không có dán tem kiểm định của cấp có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc chốt số điện không đồng nhất, tháng 20 ngày đã chốt, tháng 40 ngày mới chốt.
Bức xúc lên đến đỉnh điểm khi hàng trăm cư dân tại đây đã thức trắng đêm, treo băng rôn, livestream phản đối các vi phạm của chủ đầu tư. Thậm chí, ông Lê Văn Hòa, Trưởng ban đại diện lâm thời cư dân cho biết: “Chúng tôi đã phải gửi đơn tố cáo lên các cấp chính quyền, yêu cầu xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của chủ đầu tư, từ việc bàn giao nhà không đủ điều kiện, tự ý thu điện nước trái quy định, đến việc "xé rào" biến tầng kỹ thuật thành căn hộ để bán, khiến dự án độn thêm tới hơn 120 căn hộ và cư dân có nguy cơ không được cấp sổ đỏ vì không đúng thiết kế”.
Không chỉ Capital Garden và Khu ngoại giao đoàn, tại rất nhiều chung cư cao cấp khác trên địa bàn Hà Nội cũng xảy ra tranh chấp trong thời gian qua. Trước Capital Garden, các cư dân của Golden West Lê Văn Thiêm, Hồ Gươm Plaza, Keangnam, New Horizon, Vinaconex 3, Center Point…, cũng phải "vỡ mộng" với cuộc sống trong mơ, tiện ích đầy đủ, dịch vụ đẳng cấp…, mà các chủ đầu tư vẽ ra khi mở bán.
Nhiều cư dân sau thời gian dài đấu tranh với chủ đầu tư, đã phải thốt lên rằng: "Mua chung cư cao cấp, nhưng sống khổ hơn cả khu tập thể cũ!".
Dù sống khổ, nhưng hiện nhiều người không thể chuyển đi chỗ khác, vì chung cư đã dính tai tiếng như thế, nên khó tìm được người mua để chuyển chỗ ở.
Vì sao tranh chấp mãi không dứt?
Trong một chia sẻ gần đây, khi nói về tranh chấp tại chung cư, một đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ngao ngán: "Chúng tôi liên tục phải có công văn phản hồi về các vụ tranh chấp chung cư. Có ngày phải nhận và giải quyết không dưới 10 đơn thư từ người dân về tình trạng này".
Nội việc trả lời khiếu nại, với số lượng đơn thư nhiều như vậy cũng đủ thấy cơ quan quản lý có một năm làm việc vất vả đến dường nào.
Trước tình trạng này, Bộ Xây dựng mới đây đã phải phát đi văn bản đề nghị UBND TP. Hà Nội và TP.HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản để Bộ này tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.
Không chỉ yêu cầu 2 thành phố lớn nhất cả nước báo cáo mâu thuẫn chung cư trên địa bàn, Bộ Xây dựng còn đề nghị UBND 2 thành phố nêu rõ nguyên nhân và đề xuất, kiến nghị các giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng nêu trên.
"Các mâu thuẫn tại chung cư nguyên nhân ở đâu thì pháp luật xử lý đến đó. Trên cơ sở đề nghị chính quyền địa phương, Bộ sẽ có văn bản báo cáo Thủ tướng. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa nhận được câu trả lời. Chắc câu hỏi khó quá, địa phương chưa trả lời được và cần phải có thời gian”, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp là do khách hàng không chịu đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng mua bán. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư để bán được hàng cũng quảng bá quá lời về sản phẩm của mình, khiến người dân “vỡ mộng” khi về ở. Một số chủ đầu tư khác cũng cố tình cắt xén các tiện ích của dự án phục vụ quyền lợi của người dân để làm lợi cho mình.
Tuy nhiên, lý do quan trọng hơn cả chính là hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chặt chẽ, cũng như chưa đủ mạnh để có thể mang tính răn đe với chủ đầu tư.
"Mức xử phạt gần như cho có trước đây khiến việc giải quyết trở nên khó khăn hơn khi chủ đầu tư hiểu rằng lợi ích do mình vi phạm cao hơn rất nhiều so với việc nộp phạt. Vì thế, chủ đầu tư cũng dễ dàng nhờn luật hơn", ông Hà nhấn mạnh.
Kỳ vọng lớn từ Nghị định 139
Tại Nghị định 99/2015 hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 đã có quy định khá chi tiết về quản lý nhà chung cư, quản lý và bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Tưởng rằng, khi nghị định này có hiệu lực, các tranh chấp chung cư sẽ giảm dần và chấm dứt. Tuy nhiên, thực tế những gì diễn ra trong năm 2017 lại hoàn toàn ngược lại.
Chính vì thế, trong năm qua, Bộ Xây dựng đó soạn thảo, lấy ý kiến và trình Chính phủ ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Trong đó có quy định hành vi vi phạm hành chính, mức xử phạt đối với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình.
Điểm nhấn của Nghị định 139 là các mức phạt khủng với các vi phạm trong quản lý chung cư.
Cụ thể, phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định.
Phạt 100 - 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhìn nhận, cần có biện pháp giải quyết tận gốc vấn đề, đó là ý thức chủ đầu tư. Bởi thực tế, không ít chủ đầu tư thường tìm các lỗ hổng về pháp lý để lách luật, “cò quay” và không giải quyết dứt điểm quyền lợi chính đáng của cư dân.
Thực tế, có một số chủ đầu tư còn thách thức khách hàng kiện ra tòa, vì cho rằng, một vụ kiện thường kéo dài, tốn kém, người mua nhà không đủ nhân lực và tài chính để theo đuổi đến cùng.
“Nghị định 139 mang đến nhiều điều mới và có quy định rõ ràng các mức phạt. Tôi nghĩ, việc Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2018 sẽ mang đến nhiều hơn những điều tích cực. Nó mang tính răn đe rất tốt”, luật sư Lê Nết, Công ty Luật LNT & Partners cho biết.
Luật sư Lê Nết cũng nhận định, so với trước, mức phạt đã tăng lên khá mạnh. Đây là cơ sở mở ra một hy vọng mới về sự minh bạch cho người dân, khách hàng khi mua chung cư tại các tòa nhà được yên tâm hơn và hy vọng các vụ “đấu tố” giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ không còn diễn ra.
Dưới góc nhìn của người mua nhà, anh Tuấn, cư dân Capital Garden cho biết, dù chưa biết hiệu quả đến đâu, nhưng nỗ lực chấn chỉnh vi phạm trật tự xây dựng thông qua việc ban hành Nghị định 139/2017 của Chính phủ là điều mà người dân mong muốn. Bản thân khi mua nhà, ai cũng mong muốn có có cuộc sống văn minh, tiện nghi, đáng sống và đương nhiên, chả ai muốn suốt ngày đi cói nhau, căng băng rôn, khẩu hiệu đòi quyền lợi với chủ đầu tư cả.
“Tất nhiên, tiếp cận các văn bản, chủ trương của Chính phủ hay các cấp ngành về quyền lợi các bên thì chúng tôi ít hơn các chủ đầu tư. Ngay cả Nghị định 139 có hiệu lực từ 15/1/2018 chúng tôi cũng chưa biết nội dung như thế nào. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng với Nghị định 139, các chủ đầu tư sẽ biết thượng tôn pháp luật và tôn trọng hơn những cam kết khi bán hàng của mình. Khi đó, cuộc sống dân cư chắc chắn sẽ hòa thuận” anh Tuấn nói.
Đồng quan điểm, anh Hiền, cư dân tại dự án Home City Trung Kính cho rằng, việc các cơ quan chức năng vào cuộc giảng hòa, giám sát việc thực hiện của chủ đầu tư là rất cần thiết. Điều này làm giảm bớt những sai sót “cố ý” của chủ đầu tư, dẫn đến các tranh.
“Chúng tôi bỏ tiền phải xứng đáng với sản phẩm mình mua. Hy vọng rằng, khi Nghị định 139 có hiệu lực, các bên sẽ lấy làm căn cứ để thực hiện các quyền lợi một cách chính đáng. Tuy nhiên, cần tuyên truyền rộng thêm về chính sách để người dân tiếp cận được”, anh Hiền nói.
Còn theo luật sư Lê Nết, trước đây, luật của chúng ta đi theo hướng cứ tuân thủ đúng quy trình, thủ tục là được, nhưng gần đây, luật đang được điều chỉnh thêm theo hướng mọi việc làm phải đúng cả quy trình, thủ tục và đúng bản chất, nên ông tin, việc các chủ đầu tư lách luật là khó xảy ra.
“Luật pháp ngày càng chặt chẽ và rõ ràng hơn thì sẽ chỉ có những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có công tác quản lý, vận hành chuyên nghiệp mới cú thể thực hiện được, vì vấn đề quản lý chung cư luôn là một bài toán khó. Tất nhiên, vẫn có những lo ngại về việc tuân thủ của các doanh nghiệp và chỉ được trả lời trong thực tế triển khai, nhưng sẽ ít dần và sẽ bị loại bỏ theo thời gian”, luật sư Lê Nết cho biết thêm.
Nguồn: http://interactive.tinnhanhchungkhoan.vn/2018/magazine/thuong-phuong-bao-kiem-dep-loan-tranh-chap-chung-cu/index.html
