Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về "Thị trường hóa" giá đất" trên Trang Đầu tư Bất động sản Chuyên trang của Báo Đầu tư. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Thị trường méo mó vì khung giá đất
Với mục tiêu khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, Hà Nội đã ban hành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2021-2023, trong đó năm 2022 dự kiến đấu giá 507 dự án, tổng diện tích hơn 422 ha, tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến hơn 38.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, tiến độ thực hiện rất chậm trễ.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Bùi Duy Cường cho biết, Sở đã hướng dẫn các đơn vị xác định ranh giới thu hồi đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với 72 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích khoảng 65 ha, trình UBND TP. Hà Nội ban hành 33 quyết định giao đất với tổng diện tích hơn 24 ha cho UBND các quận, huyện, thị xã để bổ sung quỹ đất đủ điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022.
Đến nay, trên địa bàn Thành phố có 143 dự án, với tổng diện tích khoảng 87,6 ha chuẩn bị tổ chức đấu giá, nhưng mới thực hiện đấu giá đất tại 33 dự án, diện tích 5,87 ha, với số tiền trúng đấu giá hơn 1.955 tỷ đồng. Tổng số tiền thu được từ đấu giá đất là 3.106 tỷ đồng, đạt khoảng 25% chỉ tiêu thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022, trong đó số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng, còn 880 tỷ đồng chưa được người trúng đấu giá nộp ngân sách.
Đáng chú ý, nhiều địa phương đặt chỉ tiêu thu ngân sách từ đấu giá đất ở mức cao như huyện Gia Lâm (1.350 tỷ đồng), quận Long Biên (1.300 tỷ đồng), huyện Hoài Đức (740 tỷ đồng), quận Bắc Từ Liêm (720 tỷ đồng), huyện Đan Phượng (670 tỷ đồng), quận Cầu Giấy (600 tỷ đồng), quận Hà Đông (490 tỷ đồng)…, nhưng chưa thu được tiền, ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn vốn phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng nông thôn mới.
“Nguyên nhân chậm trễ là do công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện các dự án đấu giá đất còn chưa nhận được sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất; thủ tục hành chính trong công tác đấu giá đất phát sinh nhiều giấy tờ, nhất là quy định phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đối với những dự án quy mô từ 2 ha trở lên; công tác xác định giá khởi điểm còn chậm...”, ông Cường cho hay.
Tình trạng chậm giải phóng mặt bằng do giá đất bồi thường thấp hơn nhiều giá thị trường không chỉ diễn ra ở dự án nhà ở, mà còn với dự án hạ tầng giao thông, khi mới đây, Ban quản lý Dự án Đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng ưu tiên TP. Đà Nẵng - chủ đầu tư 2 dự án lớn là Tuyến vành đai phía Tây 2 và Tuyến ĐH02 Hòa Nhơn - Hòa Sơn cho biết, 2 dự án này bị chậm tiến độ vì lý do này.
Trong khi đó, báo cáo của Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình giao thông đô thị TP.HCM cho biết, trong gần 100 dự án đang quản lý, có đến phân nửa vướng mặt bằng. Tổng số dự án có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn nhưng chưa bố trí vốn giai đoạn 2016-2020 là 42 dự án; giai đoạn 2021-2025 là 5 dự án. Tổng số dự án không đảm bảo thời gian thực hiện là 75 dự án, trong đó 67 dự án vướng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài; 8 dự án vướng thủ tục đầu tư.
Theo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, chi phí cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường chiếm khoảng 50% tổng mức đầu tư và cần nhiều thời gian thực hiện các thủ tục trước khi thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai thi công (từ 14-18 tháng, thậm chí có dự án kéo dài 2-3 năm), nên nếu càng chậm trễ thì càng làm tăng chi phí đầu tư và thực tế là nhiều dự án bị đội chi phí thêm hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng do công tác này vướng mắc kéo dài.
Tại các cuộc họp HĐND các cấp vừa diễn ra ở nhiều địa phương, việc phê duyệt một phương án bồi thường đang là những vấn đề được đề cập tới nhiều nhất, trong đó, đền bù cho người dân không hợp lý, nảy sinh tâm lý bức xúc trong xã hội. Để người dân phải di dời có nơi ở bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, thì ít nhất họ phải được bồi thường những thiệt hại về vật chất với đơn giá cao hơn thông thường từ 1,5 lần giá thị trường trở lên. Tuy nhiên, điều này là không phù hợp nếu áp dụng theo khung giá đất cứng đã được ban hành.
Xác định giá đền bù sát giá thị trường, cách nào?
Theo PGS-TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, giá đất của Nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, nên người bị thu hồi đất thấy thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, giải phóng mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn.
Thực tế cho thấy, bất cập trong định giá đất là một trong những nguyên nhân gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt là trong các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất… Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai cũng chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.
Số liệu thống kê từ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho thấy, tiền thuê đất chỉ chiếm từ 9,66-19,06% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng tăng dần qua các năm (năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%); tiền thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 1,14-2,46% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm; tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm từ 0,42-1,93% tổng số tiền thu từ đất và có xu hướng giảm dần qua các năm.
GS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khóa XV, Ủy viên Ủy ban Tài chính của Quốc hội cho biết, hiện tại, cơ chế xác định giá đất chưa theo giá thị trường, mà chủ yếu dựa vào các khung giá, bảng giá được ấn định bằng các quyết định hành chính của HĐND các địa phương. Trong khi đó, một mảnh đất khi giao cho một đơn vị, cá nhân khai thác sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá thị trường chứ không do chính quyền, cơ quan quản lý quyết định, việc này sẽ giúp lựa chọn được người sử dụng mảnh đất hiệu quả nhất, tránh để hoang hóa, gây lãng phí.
Thực tế, tại Nghị quyết số 18-NQ/TƯ ngày 1/.6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, một trong các nội dung quan trọng được thông qua là thống nhất bỏ khung giá đất và tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Đây là một trong những điểm đột phá được đánh giá có thể phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường, thu hồi đất trở nên thuận lợi hơn, từ đó đẩy nhanh tiến độ các dự án...
Theo quan điểm của PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, việc áp dụng giá thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường là điều người dân có đất bị thu hồi luôn mong mỏi, điều quan trọng ở đây là phải xác định rõ ràng nguồn gốc, xuất xứ, thuộc quyền sử dụng/sở hữu của người dân để xác định mức giá đền bù phù hợp. Bởi trên thực tế, tình trạng dự án chưa hình thành nhưng nhiều người biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ đất. Vì thế, khi có thông tin một dự án hay một con đường sẽ đi qua khu đất nào, lập tức giá quyền sử dụng khu đất đó được đẩy lên cao nhiều lần so với giá thực tế. Như vậy, trong trường hợp này, việc xác định giá thị trường để doanh nghiệp tự bồi thường cho người dân sẽ gặp nhiều khó khăn, chưa kể khả năng người dân có đất bị thu hồi chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên cao.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, việc cơ quan quản lý vẫn loay hoay trong việc xác định giá đất khiến họ chịu thiệt thòi, không ít trường hợp doanh nghiệp đấu giá đất thành công từ đầu năm 2020 tới nay chưa thể triển khai dự án do vướng tiền sử dụng đất, cho dù đã nộp tạm ứng cũng như lệ phí đầy đủ theo quy định.
Lấy dẫn chứng tại Bắc Giang, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển dự án tại đây chia sẻ, từ khi Bộ Tài chính có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị chỉ đạo các sở tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh bổ sung bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí khu đất, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán của chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang đã yêu cầu rà soát tất cả các dự án đấu giá đất nhằm xác định lại mức giá theo giá thị trường, nhưng giá nào mới đúng thì lại không nói rõ.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, người có đất bị thu hồi yêu cầu đền bù theo giá thị trường là chính đáng, nhưng điều gây e ngại đó là hội đồng thẩm định do các địa phương lập thiếu chuyên môn nên công tác thẩm định chủ yếu mang tính hình thức, trong khi Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường.
Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thi-truong-hoa-gia-dat-301819.html
