Chúng tôi là công ty tại Anh, đang dự kiến thành lập công ty tại Việt Nam để kinh doanh nhà hàng. Để thực hiện dự án đầu tư, chúng tôi đã ký hợp đồng thuê mặt bằng với Công ty A (công ty Việt Nam) để làm trụ sở chính và địa điểm kinh doanh nhà hàng.
Sau khi ký hợp đồng, trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), cơ quan đầu tư yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh mặt bằng được phép sử dụng cho mục đích thương mại/dịch vụ. Tuy nhiên, chúng tôi phát hiện các giấy tờ do Công ty A cung cấp chỉ thể hiện mục đích sử dụng làm văn phòng; Công ty A xác nhận không có tài liệu nào chứng minh mặt bằng được phép sử dụng cho mục đích kinh doanh nhà hàng.
Do không đáp ứng điều kiện về địa điểm thực hiện dự án, hồ sơ xin cấp IRC bị từ chối. Chúng tôi đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê và hoàn trả các khoản đã thanh toán, nhưng Công ty A cho rằng việc không xin được IRC không thuộc trách nhiệm của họ và việc ký hợp đồng thuê với công ty A phải được thực hiện sau bước chúng tôi đã hoàn thành xin cấp IRC.
Chúng tôi đề nghị tư vấn về:
(i) Cơ sở pháp lý để chấm dứt hợp đồng thuê; và
(ii) Việc phân bổ trách nhiệm và rủi ro giữa các bên trong trường hợp này.
Trả lời:
Trong quá trình thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, một trong những vướng mắc thường gặp khi xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) là tính pháp lý của địa điểm thực hiện dự án, đặc biệt đối với các ngành nghề thuộc lĩnh vực thương mại – dịch vụ như nhà hàng, F&B.
Trả lời:
1.Yêu cầu pháp lý đối với hồ sơ xin cấp IRC
Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 239/2025/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam bắt buộc phải có: “Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.”
Trên thực tiễn, cơ quan đăng ký đầu tư không chỉ xem xét hợp đồng thuê địa điểm, mà còn đánh giá:
- Công năng sử dụng của địa điểm theo hồ sơ pháp lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và
- Sự phù hợp giữa công năng đó với mục tiêu, ngành nghề của dự án đầu tư.
Đối với dự án kinh doanh nhà hàng, địa điểm thực hiện dự án phải có công năng thương mại – dịch vụ. Trường hợp giấy tờ pháp lý của tòa nhà chỉ thể hiện công năng văn phòng, thì chưa đủ cơ sở để xác định địa điểm đáp ứng điều kiện triển khai dự án.
Do đó, việc cơ quan đăng ký đầu tư yêu cầu bổ sung tài liệu chứng minh công năng phù hợp, hoặc từ chối hồ sơ IRC nếu không thể bổ sung, là phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn quản lý.
2.Hợp đồng thuê có phải là “tài liệu xác định quyền sử dụng địa điểm” không?
Theo điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 và hướng dẫn tại Công văn số 2541/CV-TCT ngày 18/4/2022 của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ, trong trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư có thể nộp “Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.”
Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng của tài sản và có thể được chuyển giao theo thỏa thuận hợp pháp. Quyền sử dụng địa điểm có thể được xác lập thông qua các hình thức như:
- Hợp đồng thuê nhà, thuê địa điểm để sử dụng vào mục đích khác (Điều 472 BLDS);
- Hợp đồng mượn tài sản (Điều 494 BLDS);
- Hợp đồng về quyền sử dụng đất (Điều 500 BLDS);
- và các hình thức hợp pháp khác.
Theo đó, hợp đồng thuê địa điểm chính là “tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư” theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Vì vậy, Công ty A lập luận cho rằng “nhà đầu tư phải có IRC trước rồi mới được ký hợp đồng thuê” là không phù hợp với trình tự thủ tục đầu tư tại Việt Nam, bởi trên thực tế IRC không thể được cấp nếu nhà đầu tư chưa xác định và ký hợp đồng thuê địa điểm thực hiện dự án.
3.Nghĩa vụ của bên cho thuê đối với mục đích sử dụng địa điểm
Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ: “Bảo đảm tài sản thuê được sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong suốt thời gian thuê.”
Trong trường hợp hợp đồng thuê xác định rõ mục đích sử dụng là làm trụ sở và kinh doanh nhà hàng, nhưng trên thực tế:
- Địa điểm không có công năng thương mại – dịch vụ; và
- Bên cho thuê không thể cung cấp tài liệu pháp lý chứng minh công năng phù hợp
Thì có cơ sở để nhận định rằng bên cho thuê đã không bảo đảm điều kiện sử dụng tài sản thuê theo thỏa thuận.
Rủi ro phát sinh trong trường hợp này xuất phát từ tình trạng pháp lý của tài sản thuê, chứ không phải từ lỗi của nhà đầu tư.
4.Quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng thuê
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể bị hủy bỏ nếu một bên vi phạm nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Trong trường hợp này:
- Mục đích thuê (thành lập doanh nghiệp và vận hành nhà hàng) không thể thực hiện được do địa điểm không đáp ứng điều kiện pháp lý;
- Bên cho thuê không thể khắc phục hoặc hợp thức hóa công năng sử dụng của địa điểm.
Do đó, nhà đầu tư có cơ sở pháp lý để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê, đồng thời yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau khi trừ các chi phí hợp lý phát sinh, và căn cứ vào các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp (nếu có).
Trong trường hợp các bên mong muốn giải quyết theo hướng mềm dẻo hơn, việc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015 cũng là một phương án phù hợp.
Tham khảo tư vấn : Dịch vụ đầu tư nước ngoài
