Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SB Law với 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Luật sư Nguyễn Thanh Hà tiếp tục khẳng định vị thế hàng đầu trong lĩnh vực pháp luật.
1. Quyết định “không cho vay với bất động sản hình thành trong tương lai” của Ngân hàng Nhà nước có cơ sở pháp lý như thế nào? Có phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành không, thưa ông?
Trả lời:
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc “không cho vay đối với bất động sản hình thành trong tương lai” cần được nhìn nhận trong cả hai khía cạnh: pháp lý và điều hành chính sách tiền tệ.
Về cơ sở pháp lý, NHNN có quyền ban hành quy định, hướng dẫn nhằm điều tiết hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Luật Ngân hàng Nhà nước năm 2010 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024. Cụ thể, Điều 4 và Điều 10 Luật NHNN 2010 giao cho NHNN thẩm quyền sử dụng các công cụ chính sách tiền tệ để kiểm soát tăng trưởng tín dụng và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính. Vì vậy, xét về mặt thẩm quyền, việc NHNN định hướng hoặc yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm ngừng cho vay đối với loại hình tài sản “bất động sản hình thành trong tương lai” là có cơ sở pháp lý vững chắc trong phạm vi quyền điều hành vĩ mô.
Tuy nhiên, nếu xét dưới góc độ pháp luật chuyên ngành về bất động sản và nhà ở, thì chính sách này có thể tác động gián tiếp đến quyền của các chủ thể tham gia thị trường, bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đều thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Các đạo luật này cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, có bảo lãnh của ngân hàng, và công khai thông tin dự án. Người mua nhà, theo đó, cũng có quyền vay vốn ngân hàng để thanh toán tiền mua đây là một cơ chế tài chính quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành bình thường.
Do đó, nếu áp dụng biện pháp “ngừng cho vay” một cách cứng nhắc và đồng loạt, có thể tạo ra sự mâu thuẫn thực tiễn với tinh thần của các luật chuyên ngành. Bởi lẽ, pháp luật cho phép giao dịch với bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi chính sách tín dụng lại chặn kênh vốn hợp pháp phục vụ các giao dịch đó. Về nguyên tắc, các chính sách điều hành của NHNN nên bảo đảm tính nhất quán với hệ thống pháp luật hiện hành, chỉ nên hạn chế mang tính tạm thời, có thời hạn, hoặc áp dụng đối với các nhóm rủi ro cao (ví dụ: dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư yếu kém tài chính, không có bảo lãnh…).
2. Theo ông, việc hạn chế cho vay với loại tài sản này có thể ảnh hưởng ra sao đến quyền lợi của người mua nhà và doanh nghiệp?
Trả lời:
Việc hạn chế cho vay đối với bất động sản hình thành trong tương lai chắc chắn sẽ tạo ra tác động sâu rộng đến cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. Về bản chất, động thái này của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, tránh tình trạng nợ xấu phát sinh từ các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc có dấu hiệu đầu cơ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính sách này lại khiến người mua nhà – đặc biệt là những người phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng – gặp rất nhiều khó khăn. Khi các ngân hàng siết điều kiện vay, người mua có thể không đủ khả năng thanh toán tiền theo tiến độ, dẫn đến nguy cơ mất tiền đặt cọc, vi phạm hợp đồng mua bán hoặc phải tìm đến các nguồn vốn không chính thống với chi phí cao hơn.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc hạn chế tín dụng cũng gây ra hệ quả đáng kể về dòng tiền. Phần lớn các dự án hiện nay được tài trợ song song bởi vốn vay ngân hàng và tiền thanh toán trước của khách hàng. Khi người mua không vay được, doanh nghiệp sẽ thiếu hụt dòng tiền, không đủ vốn để tiếp tục triển khai thi công, dẫn đến chậm tiến độ hoặc đình trệ dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư mà còn tác động dây chuyền đến các nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu, người lao động và cả thị trường tài chính. Nói cách khác, một chính sách tín dụng nếu thực hiện quá đột ngột có thể tạo ra hiệu ứng “đóng băng” lan rộng trên thị trường.
Từ góc độ pháp lý, việc siết cho vay không vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở, bởi các luật này vẫn thừa nhận quyền mua bán và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Ngân hàng Nhà nước chỉ đang điều chỉnh hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – tức là điều tiết dòng vốn, chứ không phải tước bỏ quyền giao dịch dân sự của các bên. Tuy nhiên, ranh giới giữa “hạn chế” và “ngăn cản thực tế” đôi khi rất mong manh. Khi các quy định nội bộ của ngân hàng trở nên quá khắt khe, người dân dù có quyền giao dịch vẫn không thể tiếp cận vốn, dẫn tới việc quyền lợi thực tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ở góc độ chính sách, động thái kiểm soát tín dụng là cần thiết để phòng ngừa rủi ro, nhưng nên được triển khai theo lộ trình, có phân loại dự án rõ ràng. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hoặc được bảo lãnh ngân hàng nên được phép tiếp cận vốn bình thường. Ngược lại, các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bán “trên giấy” hoặc sử dụng vốn sai mục đích mới cần bị hạn chế. Bên cạnh đó, Nhà nước cần đồng thời phát triển các cơ chế bảo vệ người mua – chẳng hạn như bắt buộc chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng cho hợp đồng mua bán, yêu cầu tiền của người mua phải được gửi vào tài khoản ký quỹ, hoặc quy định rõ trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc nếu người mua không được giải ngân.
3. NHNN yêu cầu các ngân hàng “tự thỏa thuận các khoản vay đã phát sinh” — vậy cơ chế thỏa thuận này cần được thực hiện như thế nào để tránh xung đột pháp lý hoặc khiếu kiện tập thể?
Trả lời:
Quy định cho phép “tự thỏa thuận các khoản vay đã phát sinh” là một hướng đi mang tính linh hoạt, thể hiện ý chí của Ngân hàng Nhà nước trong việc không can thiệp hành chính vào các hợp đồng tín dụng đã ký. Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành an toàn và không tạo ra xung đột pháp lý, cần có khung hướng dẫn cụ thể, đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, minh bạch và cân bằng lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng vay.
Trước hết, các ngân hàng thương mại phải rà soát lại toàn bộ danh mục cho vay liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, phân loại rõ các khoản vay theo mức độ rủi ro pháp lý và tiến độ dự án. Với những khoản vay mà tài sản bảo đảm là các dự án đã được phê duyệt, có hợp đồng mua bán hợp pháp và tiến độ thi công ổn định, việc tiếp tục giải ngân hoặc duy trì hợp đồng cần được ưu tiên để tránh gây thiệt hại cho cả khách hàng và chủ đầu tư. Ngược lại, với các khoản vay liên quan đến dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc có dấu hiệu vi phạm, ngân hàng có thể thương lượng với khách hàng để điều chỉnh mục đích sử dụng vốn, thay đổi tài sản bảo đảm hoặc giãn tiến độ giải ngân, thay vì đơn phương dừng cho vay.
Về cơ chế thỏa thuận, nguyên tắc quan trọng là không được làm thay đổi hoặc triệt tiêu quyền, nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng đã ký nếu không có sự đồng thuận của hai bên. Ngân hàng không thể tự ý chấm dứt hợp đồng hay thay đổi lãi suất, thời hạn, mục đích vay khi khách hàng không vi phạm nghĩa vụ. Mọi điều chỉnh phải được lập thành phụ lục hợp đồng, có chữ ký và xác nhận của các bên, thể hiện rõ lý do, căn cứ pháp lý và cam kết thực hiện. Trong trường hợp cần tạm dừng giải ngân, ngân hàng nên gửi văn bản thông báo chính thức, nêu rõ cơ sở là theo chỉ đạo của cơ quan quản lý, đồng thời đề xuất lộ trình xử lý cụ thể để tránh bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Ngoài ra, để tránh rủi ro khiếu kiện tập thể, Ngân hàng Nhà nước nên ban hành văn bản hướng dẫn chung hoặc khuyến nghị thực hiện nhằm thống nhất cách xử lý trong toàn hệ thống. Nếu để mỗi ngân hàng tự giải thích theo cách riêng, rất dễ dẫn đến sự thiếu nhất quán, gây ra tranh chấp hàng loạt giữa khách hàng và các tổ chức tín dụng. Một giải pháp nữa là cần thiết lập kênh đối thoại trực tiếp giữa ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý, đặc biệt trong các trường hợp có nhiều người vay cùng một dự án. Cơ chế này không chỉ giúp giảm căng thẳng mà còn tạo sự đồng thuận, minh bạch và bảo vệ uy tín của hệ thống ngân hàng.
Việc “tự thỏa thuận” không có nghĩa là “tự xử lý tùy ý”. Nó đòi hỏi một quy trình pháp lý rõ ràng, có sự đồng thuận của các bên và được giám sát ở mức độ nhất định. Nếu thực hiện đúng, cơ chế này sẽ giúp ngân hàng linh hoạt ứng phó với thay đổi chính sách mà vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh phát sinh khiếu kiện tập thể và duy trì niềm tin của thị trường.
4. Theo ông, biện pháp này là giải pháp tình thế hay là tín hiệu siết vốn dài hạn vào thị trường bất động sản?
Trả lời:
Đây trước hết là một biện pháp tình thế, nhưng đồng thời cũng phản ánh định hướng dài hạn của Ngân hàng Nhà nước trong việc tái cơ cấu dòng vốn vào bất động sản. Nói cách khác, đây không phải chỉ là phản ứng ngắn hạn trước rủi ro thị trường, mà còn là “tín hiệu chính sách” cho thấy cơ quan quản lý muốn định hình lại cách thức dòng vốn ngân hàng tham gia vào lĩnh vực này từ chỗ tài trợ tràn lan, dựa trên kỳ vọng giá, sang hướng thận trọng, chọn lọc và gắn với nhu cầu thực.
Trong ngắn hạn, có thể xem việc tạm ngừng cho vay với bất động sản hình thành trong tương lai là biện pháp ổn định hệ thống tài chính. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, dẫn đến nguy cơ nợ xấu và mất an toàn hệ thống. Việc “siết” tạm thời giúp các ngân hàng rà soát lại danh mục tín dụng, tăng trích lập dự phòng, và buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn vốn theo hướng bền vững hơn, thay vì quá phụ thuộc vào dòng tiền từ người mua nhà.
Tuy nhiên, xét về bản chất chính sách, đây cũng là tín hiệu cho một giai đoạn kiểm soát vốn dài hạn, nơi Ngân hàng Nhà nước hướng đến việc phân luồng vốn nghĩa là không “đóng cửa” với bất động sản, nhưng sẽ chỉ ưu tiên vốn tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, hạ tầng đô thị và lĩnh vực sản xuất thay vì các dự án cao cấp, đầu cơ hoặc “sân sau” tài chính. Chính sách này phù hợp với xu hướng chung của nhiều quốc gia: giảm dần sự lệ thuộc của thị trường bất động sản vào vốn ngân hàng, khuyến khích phát triển thị trường vốn và quỹ đầu tư bất động sản để thay thế nguồn vốn tín dụng ngắn hạn.
Vì vậy, nếu coi đây là giải pháp tình thế thì cũng cần hiểu rằng “tình thế” chỉ là điểm khởi đầu của một chiến lược dài hạn. Thị trường bất động sản Việt Nam đã đến lúc phải vận hành theo cơ chế vốn trung – dài hạn, minh bạch và dựa trên sức khỏe tài chính thực của doanh nghiệp, thay vì dựa vào tín dụng ngắn hạn của ngân hàng. Việc siết vốn lần này, nếu được thực hiện nhất quán, sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh chu kỳ “bong bóng – vỡ nợ” đã từng xảy ra trong các giai đoạn trước.
5. Để kiểm soát rủi ro nhưng vẫn bảo vệ người mua nhà, theo ông, cần cơ chế pháp lý hoặc công cụ nào thay thế phù hợp hơn?
Trả lời:
Thay vì áp dụng biện pháp hành chính cứng như “không cho vay với bất động sản hình thành trong tương lai”, Nhà nước nên xây dựng các cơ chế pháp lý và công cụ kiểm soát rủi ro mang tính thị trường vừa đảm bảo an toàn tín dụng, vừa bảo vệ người mua nhà, đặc biệt là nhóm người mua để ở thực.
Trước hết, cần tăng cường cơ chế bảo lãnh ngân hàng cho dự án bán nhà hình thành trong tương lai, theo đúng tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hiện nay, quy định về bảo lãnh đã có nhưng thực thi còn hình thức: nhiều dự án công bố “được bảo lãnh”, nhưng thực tế chỉ một phần hợp đồng được ngân hàng bảo đảm. Nếu quy định được thực hiện nghiêm, mỗi hợp đồng mua bán nhà của người dân đều phải có bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà từ một ngân hàng thương mại đủ năng lực, thì người mua sẽ được bảo vệ trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc mất khả năng tài chính. Khi đó, rủi ro được chuyển về phía ngân hàng – bên có khả năng đánh giá và quản trị rủi ro tốt hơn.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản giám sát dòng tiền dự án. Thay vì để chủ đầu tư toàn quyền sử dụng tiền người mua, toàn bộ số tiền thanh toán nên được chuyển vào tài khoản ký quỹ mở tại ngân hàng, chỉ được giải ngân cho chủ đầu tư theo tiến độ thi công được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Mô hình này đã được nhiều nước như Hàn Quốc, Singapore, Malaysia áp dụng thành công, giúp đảm bảo tiền của người mua được an toàn trong ngân hàng cho đến khi căn hộ thực sự được hình thành. Đây cũng là công cụ hữu hiệu để kiểm soát rủi ro tín dụng mà không cần cấm đoán hoạt động vay vốn.
Để bảo vệ người mua nhà, cần đặt trọng tâm vào minh bạch thông tin dự án và năng lực chủ đầu tư. Một cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, cập nhật tình trạng pháp lý, tiến độ, bảo lãnh và nghĩa vụ tài chính của từng dự án sẽ giúp người dân có thể kiểm tra trước khi ký hợp đồng hay vay vốn. Khi người mua được trang bị thông tin đầy đủ, họ không chỉ được bảo vệ tốt hơn mà còn trở thành “bộ lọc thị trường” tự nhiên, buộc các chủ đầu tư yếu kém phải rút lui.
Tham khảo tư vấn: Bất động sản và xây dựng
