Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về “Quyền sở hữu tầng hầm đỗ xe" trên Chương trình Kinh doanh Pháp luật VTV2. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Thời gian qua đã xảy ra không ít tranh chấp tại nhiều chung cư xoay quanh việc sở hữu tầng hầm để xe. Quy định về chỗ đỗ xe không hợp lý, giá gửi xe quá cao, không rõ ràng trong thoả thuận giữa chủ đầu tư và cư dân, thiếu quy định cụ thể… Ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?
Trả lời:
Thời gian qua đã nổ ra hàng loạt cuộc tranh chấp hầm giữ xe tại các chung cư. Người dân thì cho rằng, đó là sở hữu chung, nhưng chủ đầu tư lại luôn khẳng định, đó là của mình.
Điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định về chỗ để xe như sau:
Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Do đó, việc phân định sở hữu chung hay riêng trong dự án chung cư sẽ phụ thuộc vào hồ sơ xin và phê duyệt dự án ban đầu của chủ đầu tư thể hiện như thế nào.
Câu hỏi: Vậy, theo quy định, phần tầng hầm để xe của nhà chung cư sẽ thuộc phần sở hữu chung của cư dân hay là sở hữu riêng của chủ đầu tư, thưa Ông? (ví dụ, Án lệ số 51/2021/AL về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư…)
Trả lời:
Theo Án lệ 51/2021/AL thì phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Điểm e Khoản 4 Điều 8 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) quy định “Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này”.
Hiện nay, Điều 2 Thông tư 07/2021/TT-BXD đã bãi bỏ Điểm e, Khoản 4, Điều 8 - Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Việc bãi bỏ này sẽ giúp “cởi trói” cho chủ đầu tư, vì lúc này khu vực hầm xe thuộc sở hữu riêng sẽ do chủ đầu tư trực tiếp quản lý, chứ không phải của đơn vị quản lý do cư dân thuê. Tuy nhiên, việc chỉ bỏ một điểm và vẫn giữ nguyên các nội dung khác cho thấy ảnh hưởng của thông tư mới là không nhiều. Hành lang luật pháp đối với chung cư nhìn bề ngoài có vẻ là đầy đủ, nhưng đi sâu vào mới thấy còn nhiều vấn đề đáng bàn nên cần nhanh chóng sửa đổi. Do đó, điều cần thiết là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư một cách đồng bộ.
Câu hỏi: Có ý kiến cho rằng, cần xây dựng quy định về việc yêu cầu chủ đầu tư công khai, minh bạch thông tin về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung ngay từ giai đoạn quảng cáo, giới thiệu về dự án? Ông nghĩ sao, thưa LS?
Trả lời:
Đây là điều cần thiết, bởi một trong những yếu tố quan trọng góp phần tạo nên sự chuyên nghiệp và bài bản trong quá trình vận hành tòa nhà là xây dựng nên các quy định quản lý tòa nhà. Từ đó sẽ góp phần giữ gìn an ninh trật tự cũng như nếp sống văn minh và duy trì chất lượng dịch vụ của tòa nhà, chất lượng cuộc sống được nâng cao đồng thời đảm bảo an toàn, lợi ích của người sử dụng và chủ đầu tư. Điều này tạo nên thương hiệu của chủ đầu tư kể cả trong những dự án khác, người dân có sự tin tưởng cao đối với chủ đầu tư hơn nữa. Đồng thời, cũng tránh được những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về sở hữu chung, sở hữu riêng.
