Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời về Quyền bề mặt theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Khi một doanh nghiệp muốn đầu tư sản xuất, kinh doanh ổn định thì thì phải có đất để xây dựng mặt bằng, để có thể có quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Vậy quyền bề mặt của BLDS có tương đồng với Luật Đất đai và có tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn không?
Doanh nghiệp và người dân cần lưu ý gì về quyền này?
Luật sư trả lời:
Quyền bề mặt đã chính thức được ghi nhận lần đầu tiên tại Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) từ Điều 267 đến Điều 273. Theo quy định tại điều 267 BLDS năm 2015: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”.
Nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 BLDS, theo đó: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Đây là cách tiếp cận mới, rất quan trọng, liên quan chặt chẽ đến pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, ... nên cần được cụ thể hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật trên để vừa bảo đảm quyền, lợi ích của người sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt vừa bảo đảm được quy định của Hiến pháp, Luật đất đai về việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý, bảo đảm sự ổn định trật tự xã hội trong các quan hệ liên quan. Trong đó, cần tách bạch giữa quan hệ trong hợp đồng thuê khoán và quan hệ trong quyền bề mặt.
Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động tích cực để các nguồn tài nguyên thiên nhiên, các loại tài sản trong xã hội không bị đóng băng mà luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Ví dụ: khi một doanh nghiệp muốn đầu tư sản xuất, kinh doanh ổn định thì thì phải có đất để xây dựng mặt bằng, để có thể có quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn rất lớn; Trường hợp xác lập hợp đồng thuê đất thì thì quan hệ giữa người thuê đất và chủ thể có quyền sử dụng đất là quan hệ trái quyền, bên cho thuê đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường cho bên thuê để lấy lại đất bất cứ thời điểm nào. Trường hợp này bên thuê đất phải chấp nhận rủi ro, không mang tính ổn định nên bên thuê không muốn đầu tư nhiều trên đất. Nhưng nếu doanh nghiệp và chủ thể có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề mặt thì trong thời hạn thỏa thuận, doanh nghiệp được toàn quyền như một chủ sở hữu xây dựng công trình trên đất, canh tác, sử dụng và sở hữu tất cả tài sản tạo ra trên đất, được chuyển nhượng, cho thuê, mua bán, cầm cố như một chủ sở hữu đích thực. Do đó chủ thể quyền bề mặt ổn định hơn rất nhiều, họ có thể yên tâm đầu tư trên đất. Với chính sách đó có thể giảm thiểu chi phí rất nhiều cho doanh nghiệp và khuyến khích đầu tư xã hội trên đất của người khác.
Bên cạnh đó, với quy định này, sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, ...
Tuy nhiên, thiết nghĩ, các quy định của BLDS mới chỉ mang tính khởi đầu chứ chưa đủ để quyền bề mặt thực sự đi vào đời sống xã hội Việt Nam. Nhằm điều chỉnh được quan hệ liên quan đến quyền bề mặt, có một số vấn đề mà pháp luật Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện.
Cụ thể, pháp luật Việt Nam cần giải quyết được mối quan hệ giữa 3 chủ thể: Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất, người có quyền sử dụng đất và người có quyền bề mặt.
Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cần giải quyết được mối quan hệ giữa các chủ thể cùng có quyền bề mặt. Đồng thời, pháp luật Việt Nam cũng cần giải quyết được các vấn đề: thủ tục công nhận, đăng ký và công khai quyền bề mặt như đăng ký tại cơ quan nào, thủ tục đăng ký ra sao, ý nghĩa của việc đăng ký, hậu quả gì xảy ra khi các bên không đi đăng ký.
