Một điểm mới rất quan trọng tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 quy định, khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu. Đây là quy định mới góp phần thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, không chỉ phải đáp ứng năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, nhà đầu tư trúng đấu thầu còn phải bảo đảm đầy đủ nguồn lực về tài chính để ứng vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, quy định tại Luật Đất đai năm 2024 như trên là không thật chặt chẽ và thiếu tương thích với các tình huống hủy thầu tại khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu năm 2023 (không có trường hợp hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng).
Thực tế cho thấy, với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau nên tiến độ thu hồi đất cũng cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng (Khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, với dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn (phân kỳ) khác nhau, các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nếu chỉ chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong 1 lần thì có bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án không?
Việc giải quyết hậu quả pháp lý trong các trường hợp như vậy là vô cùng phức tạp và phát sinh nhiều vướng mắc. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023 dường như chưa lường trước các tình huống phức tạp như trên.
Dưới đây là nội dung phỏng vấn luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW về vấn đề trên.
Câu 1: Dưới góc độ của SBLaw, ông đánh giá như thế nào về vấn đề pháp lý này? Mức độ rủi ro dành cho các nhà đầu tư tham gia triển khai dự án theo hình thức đấu thầu sẽ ra sao?
Trả lời:
Quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 về việc hủy kết quả trúng thầu nếu nhà đầu tư không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư dẫn đến sự không thống nhất với quy định Luật Đấu thầu năm 2023.
Cụ thể, Luật Đầu thầu 2023 quy định các trường hợp hủy thầu đối với lựa chọn nhà đầu tư bao gồm: (i) tất cả hồ sơ dự thầu không đáp ứng được các yêu cầu của hồ sơ mời thầu; (ii) thay đổi mục tiêu, quy mô, địa điểm, vốn đầu tư, thời hạn thực hiện dự án đầu tư kinh doanh vì lý do bất khả kháng, làm thay đổi tiêu chuẩn đánh giá trong hồ sơ mời thầu đã phát hành; (iii) hồ sơ mời thầu có một hoặc một số nội dung không tuân thủ quy định của Luật Đấu thầu năm 2023, quy định khác của pháp luật có liên quan dẫn đến sai lệch kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư được lựa chọn không còn đáp ứng yêu cầu để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh; (iv) nhà đầu tư trúng thầu thực hiện hành vi bị cấm quy định tại Điều 16 của Luật Đấu thầu năm 2023; (v) tổ chức, cá nhân khác ngoài nhà đầu tư trúng thầu thực hiện hành vi bị cấm quy định tại Điều 16 của Luật Đấu thầu năm 2023 dẫn đến sai lệch kết quả lựa chọn nhà đầu tư.
Theo đó, Luật Đấu thầu 2023 không có quy định về hủy thầu trong trường hợp chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, với các dự án sử dụng đất quy mô lớn có phân kỳ tiến độ đầu tư, việc chậm ứng vốn bồi thường trong một lần có thể dẫn đến hủy bỏ toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư, mặc dù các giai đoạn trước đã được thực hiện đúng quy định.
Điều này dẫn đến nhiều rủi ro tài chính cho nhà đầu tư, bao gồm chi phí pháp lý tăng cao do phải thuê luật sư giải quyết các vấn đề phát sinh, chi phí bồi thường bổ sung và các chi phí khác.
Nếu dự án bị hủy do chậm ứng vốn, nhà đầu tư có thể mất toàn bộ số vốn đã đầu tư, đặc biệt nghiêm trọng trong các dự án quy mô lớn. Bên cạnh đó, sự không đồng bộ trong các quy định pháp luật có thể gây chậm trễ tiến độ triển khai dự án, do quy trình phê duyệt kéo dài và các tắc nghẽn trong quá trình thực hiện. Áp lực tài chính cũng tăng cao khi nhà đầu tư phải liên tục đảm bảo ứng đủ vốn trong mọi giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng.
Rủi ro pháp lý cũng hiện hữu với các tranh chấp tiềm tàng từ phía cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan khác do sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng quy định. Để giảm thiểu các rủi ro này, cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ và nhất quán, cùng với việc tăng cường giám sát và hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước.
Câu 2: Nhằm tạo sự đồng bộ với các Luật liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với mốc được Quốc hội thông qua trước đó là 1/1/2025), Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương soạn thảo và bảo đảm tiến độ ban hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn, sớm đưa luật vào cuộc sống, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, Bộ KHĐT đang xây dựng Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất (dự thảo Nghị định) và Thông tư quy định mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất, dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (dự thảo Thông tư) hướng dẫn quy định của Luật Đất đai và Luật Đấu thầu đang có nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm, đó là quy định liên quan đến điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án sử dụng đất.
Tuy nhiên, một số quy định trong dự thảo Thông tư đang nhận được nhiều ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp. Cụ thể:
- Theo dự thảo này, quy định nhà đầu tư phải có kinh nghiệm từng thực hiện dự án có tổng vốn đầu tư/tổng mức đầu tư tối thiểu đạt từ 50-70% dự án xét đấu thầu;
- Đồng thời phải đạt tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% số lượng hạng mục công trình được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng từng phần theo giai đoạn thi công xây dựng, hoặc tối thiểu 80% giá trị khối lượng công việc của dự án được nghiệm thu.
Ông đánh giá như thế nào về tỷ lệ cứng trong dự thảo thông tư, liệu đã phù hợp với thực tiễn chưa? Vì sao? Theo ông thì tỷ lệ như thế nào là phù hợp?
Trả lời:
Việc đưa ra tỷ lệ cụ thể về kinh nghiệm thực hiện dự án và tỷ lệ hoàn thành công trình trong dự thảo Thông tư có mục tiêu đảm bảo rằng nhà đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện dự án một cách hiệu quả và đạt được các tiêu chuẩn yêu cầu. Tuy nhiên, các ban soạn thảo cần cân nhắc một số điểm như tính thực tiễn của tỷ lệ cụ thể, tính linh hoạt trong việc thực hiện và tính hợp lý, khả thi.
Quy định nhà đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện dự án với tổng mức đầu tư tối thiểu từ 50-70% dự án xét đấu thầu và đạt tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% có thể đặt ra những rào cản đáng kể đối với các nhà đầu tư.
Mức yêu cầu này có thể phù hợp với các dự án lớn, nhưng lại có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhỏ hoặc mới tham gia vào thị trường. Yêu cầu này có thể quá cao với một số nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ hoặc mới tham gia vào thị trường. Kinh nghiệm thực hiện dự án với tổng mức đầu tư lớn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với khả năng thực hiện tốt dự án tương lai. Có thể có các nhà đầu tư nhỏ nhưng có khả năng cao trong quản lý dự án, điều phối hiệu quả và thực hiện dự án với quy mô nhỏ hơn.
Việc áp dụng tỷ lệ có thể không phản ánh đầy đủ năng lực của nhà đầu tư trong các tình huống cụ thể. Một số nhà đầu tư có thể chưa từng thực hiện dự án với mức đầu tư lớn như vậy nhưng lại có năng lực tài chính mạnh mẽ, quản lý dự án tốt và đã thực hiện thành công nhiều dự án có quy mô nhỏ hơn.
Yêu cầu cứng nhắc có thể làm giảm số lượng nhà đầu tư tham gia, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ hoặc mới, dẫn đến ít cạnh tranh hơn và có thể tăng chi phí cho dự án và lựa chọn được các nhà đầu tư tốt.
Kinh nghiệm trong quản lý dự án, điều phối các bên liên quan, và xử lý các vấn đề phức tạp có thể là những yếu tố quan trọng khác. Một nhà đầu tư có thể chứng minh năng lực của mình thông qua thành tích trong quản lý dự án, ngay cả khi các dự án trước đây có quy mô nhỏ hơn.
Đối với một số dự án đặc biệt, tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% có thể là quá cao, đặc biệt là đối với các dự án phức tạp hoặc có nhiều giai đoạn khác nhau. Đặt ra yêu cầu cao có thể khiến quá trình đấu thầu kém linh hoạt và khó thu hút đủ sự tham gia của các nhà đầu tư, dẫn đến sự cạnh tranh thấp hơn và không đạt được kết quả mong muốn.
Việc yêu cầu tỷ lệ hoàn thành tối thiểu 80% có thể không thực tế đối với một số dự án, đặc biệt là những dự án phức tạp hoặc có nhiều giai đoạn.
Trong thực tế, các dự án có thể gặp phải những khó khăn bất ngờ, như vấn đề về kỹ thuật, pháp lý, hay môi trường, dẫn đến việc không đạt được tỷ lệ hoàn thành cao như yêu cầu. Điều này có thể loại bỏ các nhà đầu tư có tiềm năng nhưng chưa có kinh nghiệm ở các dự án có quy mô tương tự, dù họ có khả năng thực hiện tốt.
Thiết nghĩ, thay vì áp dụng một tỷ lệ cố định cho tất cả các dự án, quy định có thể linh hoạt theo từng loại dự án, quy mô, và mức độ phức tạp của chúng.
Ví dụ, các dự án có quy mô nhỏ hoặc trung bình có thể có yêu cầu thấp hơn so với các dự án lớn. Nên xem xét thêm các yếu tố như năng lực tài chính, quản lý rủi ro, và các biện pháp đảm bảo thực hiện dự án của nhà đầu tư thay vì chỉ tập trung vào tỷ lệ hoàn thành và kinh nghiệm thực hiện dự án.
Trong một số trường hợp đặc biệt, có thể cần có sự đánh giá linh hoạt và cụ thể, cho phép các nhà đầu tư trình bày khả năng của mình dựa trên các tiêu chí khác nhau thay vì chỉ dựa vào các tỷ lệ cố định.
|
