Mua được nhà ở xã hội ở đô thị là khá khó khăn, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW có trao đổi về vấn đề này.
SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung.
1. Tình trạng thực tế: Theo góc nhìn của luật sư, thực trạng nguồn cung và nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay tại các đô thị lớn đang diễn ra như thế nào, đặc biệt đối với phân khúc người lao động trẻ?
TRẢ LỜI:
Bức tranh cung – cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn hiện nay đang ở trong trạng thái “lệch pha nghiêm trọng”. Nhu cầu thực – đặc biệt từ phía người lao động trẻ, công nhân, nhân sự mới đi làm tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – đang tăng nhanh, xuất phát từ tốc độ đô thị hóa mạnh, giá nhà thương mại vượt xa thu nhập bình quân, trong khi các dự án nhà ở xã hội chưa được triển khai kịp thời, số lượng hạn chế và phân bổ không đồng đều.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trẻ, nhân sự văn phòng, kỹ sư, công nhân có nhu cầu mua để ở thực, ổn định cuộc sống, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đủ để đáp ứng, phần lớn dự án tập trung ở ngoại vi, thiếu đồng bộ hạ tầng dịch vụ, dẫn đến việc tiếp cận còn nhiều trở ngại. Điều này tạo ra sức ép không chỉ về giá, mà còn về thời gian chờ đợi, tính cạnh tranh hồ sơ và rủi ro tiếp cận thông tin không minh bạch.
Đối với phân khúc người lao động trẻ, bài toán càng trở nên thách thức hơn khi họ chưa tích lũy đủ tài chính, nhưng lại có nhu cầu cấp thiết về nơi ở để ổn định công việc và gia đình. Cầu tăng nhanh – cung tăng chậm trở thành điểm nghẽn kéo dài, phản ánh yêu cầu cấp bách trong việc hoàn thiện cơ chế, nâng cao ưu đãi và tháo gỡ thủ tục để khơi thông thị trường nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.
2. Vấn đề cốt lõi: Điều gì đang khiến cho “Giấc mơ an cư” bằng nhà ở xã hội trở nên “xa vời” đối với phần lớn người lao động trẻ có thu nhập trung bình/thấp?
TRẢ LỜI:
Thực tế cho thấy, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở khoảng cách quá rộng giữa năng lực tài chính của người lao động trẻ và tổng chi phí để sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội, dù giá loại hình nhà này đã được hỗ trợ. Thu nhập trung bình – thấp, tăng trưởng thu nhập chậm hơn tốc độ tăng giá bất động sản, cùng chi phí sinh hoạt tại đô thị ngày một cao khiến việc tích lũy để đáp ứng phần vốn đối ứng ban đầu trở thành thách thức không nhỏ. Khi chưa vay được gói ưu đãi hoặc gói ưu đãi chưa thực sự phù hợp, số tiền trả góp hàng tháng vẫn là gánh nặng vượt quá khả năng.
Bên cạnh đó, các điều kiện pháp lý và thủ tục chứng minh đối tượng thụ hưởng còn phức tạp, đặc biệt với những người lao động trẻ mới ra trường, công nhân làm việc theo hợp đồng thời hạn, hoặc chưa có hộ khẩu/đăng ký cư trú cố định tại địa phương. Việc chuẩn bị hồ sơ giấy tờ kéo dài, đòi hỏi xác nhận từ nhiều cơ quan, cộng với tâm lý e ngại vì thủ tục rườm rà, khiến nhiều người dù có nhu cầu thật vẫn chưa mạnh dạn nộp hồ sơ.
Ngoài ra, sự hạn chế về nguồn cung, vị trí dự án xa trung tâm và hạ tầng dịch vụ chưa đồng bộ khiến nhiều người lao động cân nhắc lại, bởi chi phí di chuyển và thời gian đi làm có thể tạo thêm áp lực đáng kể. Điều này khiến giấc mơ an cư – vốn là mong muốn chính đáng và thiết yếu – vẫn còn ở khoảng cách nhất định đối với bộ phận người lao động trẻ tại các đô thị lớn.
3. Những điều kiện pháp lý (về cư trú, thu nhập, nhà ở) nào mà người lao động trẻ cần phải đáp ứng để được mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành? Trong đó, điều kiện nào là rào cản lớn nhất?
TRẢ LỜI:
Theo quy định mới về nhà ở xã hội, người lao động trẻ muốn mua hoặc thuê-mua phải đồng thời đáp ứng ba nhóm điều kiện chính:
Thứ nhất, điều kiện về đối tượng, tức thuộc nhóm được hưởng chính sách như: người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và người lao động tại doanh nghiệp, khu công nghiệp, cán bộ – công chức – viên chức, hộ nghèo hoặc cận nghèo tại đô thị và một số nhóm khác theo danh mục pháp luật quy định.
Thứ hai, điều kiện về nhà ở, bao gồm chưa có nhà thuộc quyền sở hữu của mình, chưa từng được hưởng hỗ trợ nhà ở từ Nhà nước, hoặc đang sống trong điều kiện nhà ở chật chội, không đạt chuẩn diện tích tối thiểu theo quy định.
Thứ ba, điều kiện về thu nhập, theo đó người đăng ký phải có mức thu nhập thực nhận không vượt quá ngưỡng quy định: đối với người chưa kết hôn là không quá 15 triệu đồng/tháng; đối với vợ chồng là không quá 30 triệu đồng/tháng; và thu nhập được xác định theo mức bình quân trong 12 tháng gần nhất trước thời điểm nộp hồ sơ.
Ba điều kiện này nhằm bảo đảm chính sách đi đúng đối tượng, phù hợp mục tiêu an sinh, đồng thời ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ hoặc trục lợi từ các gói hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Trong các điều kiện cần đáp ứng, điều kiện về thu nhập thực nhận thường được đánh giá là rào cản lớn nhất đối với người lao động trẻ. Lý do là vì nhiều người làm công việc có thu nhập trung bình hoặc biến động, làm theo giờ, công việc thời vụ, hoặc chưa có hợp đồng lao động ổn định nên rất khó để chứng minh thu nhập ổn định và phù hợp tiêu chí. Khi thu nhập không đáp ứng mức “không quá 15 triệu (đơn thân)” hoặc “không quá 30 triệu (đã kết hôn)”, họ sẽ không được xét duyệt, dù có nhu cầu thực và điều kiện nhà ở. Điều này khiến nhóm người lao động trẻ — vốn là đối tượng chính sách hướng tới — gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
4. Thủ tục hành chính để đăng ký mua nhà ở xã hội có phức tạp không? Cần có những giải pháp gì để đơn giản hóa và minh bạch hóa quy trình này?
TRẢ LỜI:
Thủ tục hành chính để đăng ký mua nhà ở xã hội ở Việt Nam về cơ bản không quá phức tạp, nhưng trong thực tế lại thường gặp một số vướng mắc. Người đăng ký cần đáp ứng các điều kiện về đối tượng, thu nhập, tài sản và tình trạng sở hữu nhà ở. Đây là bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi và xác định mức ưu tiên khi xét duyệt hồ sơ.
Quy trình đăng ký thường bao gồm các bước cơ bản: chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ cá nhân, giấy xác nhận thu nhập, sổ hộ khẩu, đơn đăng ký mua nhà ở xã hội; nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án; chờ cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và xếp thứ tự ưu tiên; cuối cùng là ký hợp đồng và thực hiện thanh toán theo quy định. Mỗi bước đều có thể kéo dài thời gian nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót.
Một trong những khó khăn phổ biến là hồ sơ yêu cầu nhiều loại giấy tờ từ nhiều cơ quan khác nhau, dẫn đến việc người dân dễ bị thiếu giấy tờ hoặc gặp sai sót trong quá trình chuẩn bị. Bên cạnh đó, thời gian xét duyệt và thông tin về tiến độ thực hiện thủ tục đôi khi không minh bạch, khiến người dân khó nắm bắt và chủ động kế hoạch tài chính.
Để đơn giản hóa và minh bạch hóa quy trình, cần áp dụng một số giải pháp. Trước hết, có thể triển khai hồ sơ điện tử và nộp trực tuyến, giảm bớt việc đi lại và lưu trữ giấy tờ. Thứ hai, cần chuẩn hóa hồ sơ và hướng dẫn rõ ràng, giúp người dân chuẩn bị đầy đủ từ đầu. Thứ ba, công khai tiến độ xét duyệt và kết quả trên cổng thông tin điện tử, đảm bảo minh bạch và tránh tình trạng thiếu thông tin. Cuối cùng, cần đào tạo cán bộ tiếp nhận hồ sơ để xử lý nhanh chóng, chuyên nghiệp, giảm rủi ro sai sót và kéo dài thời gian xét duyệt.
5. Hiện tại, các gói tín dụng/vốn vay ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội đang được triển khai ra sao? Liệu mức lãi suất và thời hạn vay có đủ hấp dẫn và phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ hay không?
TRẢ LỜI:
Hiện nay, các gói tín dụng và vốn vay ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội tại Việt Nam đang được triển khai khá rõ ràng. Theo Nghị định 261/2025/NĐ‑CP, mức lãi suất ưu đãi cho vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở được quy định là 5,4%/năm. Đối với các khoản vay cũ ký trước ngày 10/10/2025, ngân hàng sẽ điều chỉnh lại hợp đồng để áp dụng mức lãi suất ưu đãi này cho cả dư nợ gốc và dư nợ quá hạn.
Bên cạnh đó, từ ngày 1/7/2025 đến 31/12/2025, các ngân hàng thương mại tham gia chương trình như Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank cũng áp dụng mức lãi suất khoảng 5,9%/năm cho 5 năm đầu dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Sau thời gian 5 năm, mức lãi suất ưu đãi tiếp tục được duy trì trong khoảng 10 năm sau với lãi suất thấp hơn khoảng 1% so với lãi trung và dài hạn trung bình của các ngân hàng nhà nước. Ngoài ra, nhà nước đã bố trí một gói tín dụng khoảng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ vay mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng như xây dựng, sửa chữa nhà ở, nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Mức lãi suất ưu đãi hiện nay so với mức lãi suất thương mại thông thường là tương đối thấp, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người vay. Thời hạn vay dài hạn, có thể lên tới 15 năm ưu đãi, cũng giúp người vay chia nhỏ gánh nợ hàng tháng, thuận tiện hơn trong việc lập kế hoạch tài chính. Tuy nhiên, với người có thu nhập thấp hoặc chi phí sinh hoạt cao, mức lãi suất 5,4 – 5,9%/năm vẫn có thể là áp lực, đặc biệt nếu chi phí nhà ở và sinh hoạt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu nhập.
Một số hạn chế khác là điều kiện tiếp cận vốn ưu đãi thường gắn với độ tuổi, đối tượng ưu tiên, nên không phải ai cũng được hưởng lợi. Ngoài ra, nếu giá bán căn hộ nhà ở xã hội cao hoặc dự án gặp trục trặc về tiến độ, người vay vẫn phải đối mặt với áp lực tài chính.
Nhìn chung, các gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội hiện nay được xem là tương đối hấp dẫn và phù hợp với những người trẻ có thu nhập ổn định. Tuy nhiên, để đảm bảo an cư bền vững và khả năng chi trả thực tế, cần tiếp tục có các hỗ trợ bổ sung như giảm lãi suất hơn nữa, hỗ trợ chi phí ban đầu và duy trì chính sách minh bạch, dễ tiếp cận.
6. Để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có những cơ chế ưu đãi và hỗ trợ nào đột phá hơn nữa?
TRẢ LỜI:
Để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần triển khai những cơ chế ưu đãi và hỗ trợ mang tính đột phá, đồng thời đảm bảo hiệu quả kinh tế – xã hội.
Trước hết, ưu đãi về tài chính và thuế là yếu tố then chốt. Doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội có thể được miễn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong một số năm đầu, giảm hoặc miễn thuế sử dụng đất, hỗ trợ một phần chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng, và được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp. Những ưu đãi này giúp giảm gánh nặng tài chính ban đầu, cải thiện dòng tiền và tạo động lực mạnh mẽ để doanh nghiệp quyết định tham gia.
Bên cạnh đó, cơ chế đất đai linh hoạt và thuận lợi là một điều kiện cần thiết. Nhà nước có thể dành quỹ đất sạch, hỗ trợ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, đồng thời ưu tiên vị trí gần trung tâm hoặc gần hạ tầng xã hội quan trọng. Việc giảm thiểu các rào cản pháp lý liên quan đến đất đai không chỉ tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp mà còn nâng cao tính khả thi và hiệu quả của dự án.
Một cơ chế quan trọng khác là đơn giản hóa thủ tục hành chính và minh bạch hóa quy trình phê duyệt dự án. Thiết lập cơ chế một cửa, công khai tiến độ xét duyệt và điều kiện thực hiện dự án, giảm thiểu hồ sơ giấy tờ không cần thiết, sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong lập kế hoạch và triển khai dự án. Minh bạch hóa thông tin về đất đai, cơ sở hạ tầng, cũng như tiến độ giải ngân vốn sẽ tạo niềm tin và giảm rủi ro cho các nhà đầu tư.
Ngoài ra, Nhà nước có thể phát triển cơ chế hợp tác công – tư (PPP), quỹ bảo lãnh tín dụng và bảo hiểm rủi ro dự án. Các quỹ này có thể hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ưu đãi, bảo đảm thanh toán, hoặc chia sẻ rủi ro khi thị trường gặp khó khăn. Đồng thời, có thể áp dụng các chính sách khuyến khích đổi mới, áp dụng công nghệ xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng để giảm chi phí vận hành và nâng cao giá trị dự án.
Cuối cùng, một yếu tố bổ sung là xây dựng cơ chế khen thưởng và công nhận các doanh nghiệp tiên phong. Những doanh nghiệp hoàn thành dự án đúng tiến độ, chất lượng tốt và giá bán hợp lý có thể được ưu tiên tiếp cận các dự án mới, nhận giải thưởng uy tín hoặc các hỗ trợ truyền thông từ Nhà nước. Đây là động lực tinh thần và uy tín, khuyến khích doanh nghiệp phát triển bền vững.
Tóm lại, để tạo sức hấp dẫn đột phá, cơ chế ưu đãi cần kết hợp hỗ trợ tài chính, đất đai, thủ tục hành chính, giảm rủi ro đầu tư, khuyến khích đổi mới công nghệ và ghi nhận thành tích doanh nghiệp, từ đó khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn tham gia phát triển nhà ở xã hội, góp phần nâng cao chất lượng và quy mô nhà ở xã hội trên toàn quốc.
7. Các điểm mới, tích cực trong những quy định, chính sách về nhà ở xã hội gần đây (ví dụ: Luật Nhà ở 2023, các Nghị định liên quan) có thể giúp người lao động trẻ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn như thế nào?
TRẢ LỜI:
Luật Nhà ở 2023 và các nghị định liên quan gần đây đã mang đến nhiều điểm mới tích cực, giúp người lao động trẻ tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn. Trước hết, khung pháp lý mới quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, từ đó tăng nguồn cung và giảm thời gian chờ đợi cho người đăng ký. Luật cũng mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, bao gồm công nhân, sinh viên, người lao động tại các khu công nghiệp và hợp tác xã, giúp nhóm người trẻ có thu nhập trung bình hoặc thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở thực tế hơn.
Bên cạnh đó, các ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như miễn hoặc giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ cơ sở hạ tầng và giới hạn lợi nhuận định mức cho phần diện tích nhà ở xã hội giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó khả năng phát triển dự án và giá bán/cho thuê nhà ở xã hội trở nên hợp lý hơn. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, phân quyền cho địa phương và công khai tiến độ dự án cũng giúp người dân và doanh nghiệp dễ tiếp cận hơn, giảm rào cản về giấy tờ và thủ tục phức tạp.
Ngoài ra, các quy định mới về điều kiện thu nhập, độ tuổi và đối tượng được phép mua hoặc thuê nhà ở xã hội, đặc biệt theo Nghị định 261/2025/NĐ‑CP, mở rộng cơ hội cho người lao động trẻ đáp ứng điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi và đăng ký nhà ở xã hội. Nhìn chung, những thay đổi này không chỉ tăng tính minh bạch và linh hoạt trong phát triển nhà ở xã hội mà còn giúp người lao động trẻ có thể tiếp cận nhà ở thuận tiện, với chi phí phù hợp và thời gian thực hiện ngắn hơn. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, việc triển khai đồng bộ, giám sát tiến độ dự án và đảm bảo chất lượng nhà ở vẫn là những yếu tố then chốt.
Tham khảo tư vấn: Dịch vụ Luật Bất động sản
