Liên quan tới chủ đề nhà xã hội, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã dành cho cơ quan truyền thông bài trả lời phỏng vấn sau:
1. Theo chuyên gia, đâu là rào cản lớn nhất từ góc độ pháp lý và cơ chế (như điều kiện về thu nhập, cư trú) đang gây khó khăn cho người lao động trẻ có nhu cầu thực? Điều kiện nào là rào cản lớn nhất?
TRẢ LỜI:
Theo góc độ pháp lý và cơ chế, rào cản lớn nhất đối với người lao động trẻ khi tiếp cận nhà ở xã hội hiện nay là điều kiện về thu nhập và phương thức chứng minh thu nhập theo quy định pháp luật.
Luật Nhà ở 2023 và nghị định hướng dẫn quy định rằng người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải thuộc nhóm đối tượng được hỗ trợ về nhà ở, đồng thời đáp ứng điều kiện về thu nhập theo tiêu chí xác định của cơ quan có thẩm quyền. Việc đánh giá thu nhập không chỉ dừng lại ở mức thu nhập cụ thể, mà yêu cầu người lao động phải xuất trình hồ sơ, giấy tờ chứng minh và được xác nhận về mức thu nhập thực tế bởi đơn vị sử dụng lao động hoặc cơ quan có thẩm quyền tại nơi cư trú.
Thực tiễn cho thấy đây chính là rào cản lớn nhất bởi:
Thứ nhất, thu nhập của người lao động trẻ có xu hướng biến động, phụ thuộc vào thời vụ, tăng ca, đổi việc thường xuyên;
Thứ hai, có nhiều nguồn thu không thể hiện đầy đủ trên hợp đồng hoặc bảng lương, dẫn đến khó khăn trong chứng minh;
Thứ ba, có trường hợp được xác định là vượt ngưỡng quy định, nhưng vẫn không đủ khả năng tiếp cận nhà thương mại (ví dụ: không có khả năng vay ngân hàng vì không đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ trả nợ hay chi phí sinh hoạt tại đô thị cao khiến việc dành ra số tiền lớn để chi trả là không khả thi), từ đó rơi vào khoảng trống chính sách.
Do vậy, điều kiện về thu nhập – đặc biệt là cơ chế chứng minh thu nhập là rào cản lớn nhất đối với người lao động trẻ có nhu cầu thực về nhà ở xã hội vì đây là tiêu chí quyết định họ có được xem xét thuộc đối tượng hưởng chính sách hay không.
2. Vấn đề tài chính luôn là lớn nhất. Vậy hiện tại, theo ông/bà, mức lãi suất và thời hạn vay của các gói vốn ưu đãi hiện tại có thực sự đủ hấp dẫn và phù hợp với khả năng chi trả của người lao động trẻ hay chưa? Làm thế nào để đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch hóa quy trình?
TRẢ LỜI:
Hiện nay, các gói vốn vay ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội có mức lãi suất khoảng 5,4–5,9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 5 đến 15 năm, tùy gói và ngân hàng. So với lãi suất thương mại thông thường, đây là mức tương đối thấp, giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người vay. Đối với những người lao động trẻ có thu nhập ổn định, mức lãi suất này và thời hạn vay dài hạn có thể coi là hấp dẫn và phù hợp ở mức độ tương đối, vì giúp họ có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội mà không quá gánh nặng tài chính. Tuy nhiên, nếu xét về tổng chi phí thực tế, bao gồm chi phí sinh hoạt, chi phí đặt cọc, phí dịch vụ và rủi ro thu nhập không ổn định, thì mức lãi suất này vẫn có thể là áp lực đối với một số người lao động trẻ, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Để tăng tính khả thi và thuận tiện cho người vay, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và minh bạch hóa quy trình là rất quan trọng. Trước hết, có thể triển khai liên thông dữ liệu dân cư – thuế – bảo hiểm xã hội, cho phép cơ quan nhà nước tự đối chiếu thông tin thay vì yêu cầu người dân cung cấp nhiều bộ hồ sơ phức tạp. Đồng thời, việc chuẩn hóa quy trình một cửa, công khai tiêu chí xét duyệt, thời gian xử lý và kết quả trên nền tảng trực tuyến sẽ giúp người vay nắm rõ tình hình và chủ động lập kế hoạch tài chính.
Ngoài ra, nên giảm giấy tờ chứng minh thu nhập và cư trú, thay bằng xác nhận dữ liệu số từ các cơ quan liên quan, vừa tiết kiệm thời gian, vừa giảm rủi ro sai sót. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu theo dõi thứ tự đăng ký – được duyệt – chờ duyệt cũng rất quan trọng, nhằm loại bỏ tình trạng thiếu minh bạch và hạn chế yếu tố “xin – cho” trong quá trình xét duyệt. Khi kết hợp các giải pháp này — hồ sơ điện tử, liên thông dữ liệu, quy trình minh bạch và công khai, cơ sở dữ liệu theo dõi — người lao động trẻ sẽ tiếp cận vốn vay ưu đãi dễ dàng hơn và giảm bớt áp lực tài chính trong quá trình mua nhà ở xã hội.
3. Để giải quyết triệt để vấn đề nguồn cung, theo chuyên gia, Chính phủ cần ban hành những cơ chế ưu đãi nào đột phá nhất để tăng tính hấp dẫn, thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển Nhà ở xã hội? Cần những cơ chế ưu đãi và hỗ trợ nào đột phá hơn nữa?
TRẢ LỜI:
Để giải quyết triệt để vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, Chính phủ cần triển khai những cơ chế ưu đãi theo hướng “đột phá”, không chỉ mang tính hỗ trợ nhỏ lẻ, mà phải tạo lập điều kiện thuận lợi đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tham gia. Rõ ràng, rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư hiện nay nằm ở biên lợi nhuận thấp, quy trình pháp lý chậm chạp, chi phí vốn và chi phí cơ hội cao. Do đó, chính sách ưu đãi phải hướng đến mục tiêu tăng biên lợi nhuận hợp lý, giảm rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
Trước hết, cần mở rộng ưu đãi tài chính – thuế – tín dụng ở mức hấp dẫn hơn. Việc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong suốt vòng đời dự án phải được áp dụng mặc định, thay vì yêu cầu doanh nghiệp chờ quyết định miễn theo từng hồ sơ. Đồng thời, cần có chính sách giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội theo tỷ lệ cố định. Bên cạnh đó, một gói tín dụng quy mô lớn với lãi suất ổn định, thời hạn 20 – 30 năm dành riêng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội sẽ là yếu tố then chốt giúp họ chủ động kế hoạch tài chính, thay vì đối mặt rủi ro từ việc giải ngân chậm hoặc lãi suất biến động.
Kế đến, cải cách thủ tục đất đai và dự án là yêu cầu cấp bách nếu muốn tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung. Quy trình quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch, thẩm định và cấp phép xây dựng cần được rút gọn một cách thực chất, hướng tới rút ngắn thời gian xử lý từ 3 – 4 năm xuống còn khoảng 12 tháng. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất trong quy hoạch phải đi kèm cơ chế giao đất nhanh cho các doanh nghiệp có năng lực, nhằm tránh tình trạng quy hoạch tồn tại nhưng mặt bằng không thể triển khai. Một khung tài chính ổn định cho bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư cũng là yếu tố cần thiết để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.
Cuối cùng, cần cơ chế bảo đảm đầu ra cho sản phẩm nhà ở xã hội nhằm giảm thiểu rủi ro thị trường. Nhà nước có thể áp dụng mô hình đặt hàng hoặc mua lại một phần sản phẩm để sử dụng làm nhà công vụ, ký túc xá hoặc tái định cư. Hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch về người đủ điều kiện mua sẽ giúp doanh nghiệp tránh tình trạng chậm tiêu thụ hoặc bán sai đối tượng. Ngoài ra, cho phép chuyển nhượng có kiểm soát sau một thời gian nhất định cũng góp phần tăng tính thanh khoản, tạo sức hút với nhà đầu tư.
Tóm lại, nguồn cung nhà ở xã hội chỉ có thể bứt phá khi cơ chế ưu đãi đi vào thực chất, được thực thi nhất quán và có thể dự báo. Doanh nghiệp cần nhìn thấy biên lợi nhuận hợp lý, rủi ro pháp lý thấp và khả năng thu hồi vốn rõ ràng ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Đây là nền tảng để thu hút mạnh mẽ hơn dòng vốn tư nhân vào lĩnh vực nhà ở xã hội – một phân khúc có tính xã hội cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức.
4.Từ góc độ chính sách vĩ mô, điểm sáng nào trong các Luật và Nghị định sắp tới (ví dụ: Luật Nhà ở 2023) sẽ mang lại hy vọng thực sự cho người lao động trẻ trong việc tiếp cận Nhà ở xã hội? Tập trung vào giải pháp từ Chính phủ. Các điểm mới, tích cực trong những quy định, chính sách gần đây?
TRẢ LỜI:
Luật Nhà ở 2023 và các quy định hướng dẫn được xem là mang lại những tín hiệu tích cực, tạo hy vọng rõ ràng hơn cho người lao động trẻ trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. Điểm sáng đầu tiên nằm ở việc mở rộng phạm vi và đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, không chỉ dừng lại ở hộ gia đình thu nhập thấp, mà còn bao gồm cả người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, tổ chức, hợp tác xã và doanh nghiệp có nhu cầu bố trí chỗ ở cho công nhân. Đây là bước tiến quan trọng nhằm thích ứng với thực tế cơ cấu lao động hiện nay, khi lực lượng lao động trẻ di cư đến các đô thị lớn và trung tâm công nghiệp ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở ổn định và lâu dài.
Một điểm nhấn quan trọng khác là các chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn về tài chính và đất đai dành cho các dự án nhà ở xã hội. Quy định miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho toàn bộ dự án giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, qua đó tạo điều kiện để giá bán hoặc giá thuê nhà ở xã hội thật sự phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Song song với đó, cơ chế ưu đãi về thuế và tín dụng, đặc biệt là các gói vốn vay ưu đãi dài hạn, cho thấy nỗ lực từ phía Chính phủ trong việc giảm giá thành sản phẩm nhà ở xã hội từ gốc, thay vì chỉ hỗ trợ ở khâu người mua.
Một bước tiến quan trọng nữa là yêu cầu bắt buộc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Điều này góp phần hạn chế tình trạng thiếu quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc kéo dài nhiều năm. Việc quy định cụ thể và ràng buộc trách nhiệm của chính quyền địa phương tạo nền tảng để nhà ở xã hội được phát triển đồng bộ, đặc biệt tại những đô thị có áp lực dân số tăng nhanh.
Ngoài ra, việc đa dạng hóa hình thức hỗ trợ là không chỉ bán mà còn cho thuê và thuê mua là bước đi phù hợp với thực tiễn thu nhập và khả năng tích lũy của người lao động trẻ. Đối với những người chưa có đủ tài chính để mua nhà, mô hình thuê hoặc thuê mua giúp họ tiếp cận chỗ ở hợp pháp, ổn định mà không phải gánh nợ lớn hoặc chịu áp lực trả trước cao. Điều này thể hiện sự linh hoạt của chính sách và phù hợp với xu hướng nhiều nước trên thế giới trong việc đảm bảo chỗ ở cho nhóm dân cư trẻ.
Tổng thể các chính sách mới này, nếu được triển khai đồng bộ, nhất quán và minh bạch, sẽ góp phần tạo chuyển biến thực sự về khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động trẻ. Tuy nhiên, giá trị của các chính sách đó chỉ có thể hiện thực hóa nếu đi kèm cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và bảo đảm tính công bằng trong phân bổ đối tượng thụ hưởng. Nói cách khác, luật pháp đã tạo ra khuôn khổ thuận lợi hơn, nhưng khâu thực thi quyết định mức độ thành công của chính sách và khả năng biến hy vọng thành hiện thực đối với người lao động có nhu cầu nhà ở thực.
5. Chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi về “Tôi phải bắt đầu từ đâu?” Xin mời các chuyên gia, theo chuyên môn của mình, tóm tắt 3 việc quan trọng nhất người lao động trẻ nên làm ngay bây giờ để chuẩn bị mua Nhà ở xã hội. (Thủ tục pháp lý)
TRẢ LỜI:
Bước quan trọng đầu tiên người lao động trẻ cần thực hiện là rà soát và hoàn thiện hồ sơ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định. Hồ sơ này thường bao gồm các giấy tờ liên quan đến tình trạng cư trú, thu nhập, điều kiện nhà ở hiện tại và tham gia bảo hiểm xã hội. Việc chuẩn bị sớm giúp người lao động tránh việc đến khi mở bán dự án mới vội vàng bổ sung giấy tờ, dẫn đến chậm trễ hoặc thiếu sót bởi phần lớn trường hợp bị từ chối là do hồ sơ chứng minh chưa đầy đủ, không thống nhất hoặc không khớp giữa các thông tin.
Bên cạnh đó, người lao động cần chủ động kiểm tra trạng thái pháp lý cá nhân liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và đất ở. Điều này nhằm bảo đảm bản thân chưa từng được hưởng chính sách nhà ở xã hội trước đó và không có tài sản nhà ở vượt chuẩn theo quy định. Trên thực tế, có nhiều trường hợp bị loại vì đang đứng tên, đồng đứng tên hoặc được tặng cho một phần tài sản nhà đất mà không được biết, dẫn đến mâu thuẫn thông tin khi cơ quan nhà nước đối chiếu cơ sở dữ liệu. Việc tự soát xét thông tin từ sớm giúp tránh những tranh chấp hoặc hiểu lầm không đáng có.
Cuối cùng, người lao động cần chủ động cập nhật thông tin về các dự án nhà ở xã hội, tiêu chí xét duyệt, thời điểm tiếp nhận hồ sơ và quy trình nộp – xét duyệt – bốc thăm – ký hợp đồng. Không ít người mất cơ hội chỉ vì không theo dõi kịp thời các thông báo tuyển chọn hồ sơ hoặc nhầm lẫn giữa quy định của trung ương và quy trình áp dụng tại từng địa phương. Việc sớm thiết lập thói quen theo dõi thông tin từ Sở Xây dựng, chủ đầu tư hoặc hệ thống công bố công khai sẽ giúp người lao động nắm rõ lộ trình, chủ động chuẩn bị tài chính, hồ sơ và không bỏ lỡ cơ hội phù hợp với nhu cầu thực tế của mình.
Tóm lại, người lao động trẻ muốn chuẩn bị tốt cho việc mua nhà ở xã hội cần chủ động hoàn thiện hồ sơ pháp lý cá nhân, kiểm tra điều kiện về tài sản và cập nhật thông tin dự án một cách chính xác và liên tục. Ba yếu tố này nếu được chuẩn bị sớm và đầy đủ sẽ tạo nền tảng thuận lợi, giảm thiểu rủi ro bị loại, đồng thời tăng cơ hội sở hữu nhà ở xã hội một cách minh bạch và hiệu quả.
6. Xin mời luật sư đưa ra một thông điệp ngắn gọn, thiết thực (không quá 15 giây) dành cho người lao động trẻ hôm nay.
TRẢ LỜI:
Mua Nhà ở xã hội không phải câu chuyện may mắn, mà là hành trình cần sự chủ động và chuẩn bị bền bỉ. Hãy bắt đầu từ việc nắm rõ điều kiện, hoàn thiện hồ sơ từ sớm và rèn kỷ luật tài chính cho riêng mình. Khi bạn hiểu luật, biết mình cần gì và sẵn sàng về tài chính, cơ hội sở hữu mái ấm sẽ không còn xa vời.
Tham khảo tư vấn: Dịch vụ Luật Doanh nghiệp
