Tính đến cuối năm 2023, một số ngân hàng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tăng rất mạnh so với cuối 2022, có ngân hàng tăng gần 23.000 tỉ đồng trong quý cuối năm. Dưới đây là ý kiến về mặt pháp luật của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, được phỏng vấn bởi Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam Reatimes.
Câu hỏi 1: Ông nhìn nhận như thế nào về thực tế ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn và bảo lãnh khoản vay cho khách hàng mua bất động sản tại dự án khi dự án chưa đủ pháp lý?
Thực tế cho thấy, ngân hàng đang đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và bảo lãnh khoản vay cho khách hàng mua bất động sản. Tuy nhiên, việc cho vay cho các dự án chưa đủ pháp lý có thể mang lại rủi ro lớn. Khi một dự án bất động sản chưa đủ pháp lý, có thể tồn tại nhiều rủi ro pháp lý cho cả ngân hàng và khách hàng. Việc vay vốn và bảo lãnh trong trường hợp này có thể đặt cả 3 bên doanh nghiệp, ngân hàng và khách hàng mua BDS vào nguy cơ mất tiền và gặp rắc rối pháp lý trong tương lai.
Đối với doanh nghiệp BDS vay vốn, khi dự án chưa đảm bảo đầy đủ tính pháp lý có thể dẫn đến việc không được cấp phép xây dựng hoặc bị đình chỉ thi công, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Không chỉ vậy, việc dự án chưa đảm bảo tính pháp lý cũng gây khó khăn trong việc định giá tài sản thế chấp, giá trị tài sản thế chấp có thể bị giảm hoặc không được công nhận, gây khó khăn trong việc khấu trừ nợ vay vốn của doanh nghiệp.
Với ngân hàng, ngân hàng đối mặt với rủi ro thanh toán và mất nợ nếu doanh nghiệp không thể hoàn thành dự án do vấn đề pháp lý. Nếu dự án bị đình chỉ hoặc không được cấp phép xây dựng, ngân hàng sẽ không thể thu được cả vốn lẫn lãi cho vay. Việc ngân hàng cho doanh nghiệp vay khi chưa phê duyệt kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý có thể khiến ngân hàng đối mặt với Thanh tra về các vi phạm thẩm định, phê duyệt cấp tín dụng khi doanh nghiệp chưa đủ điều kiện vay vốn.
Với khách hàng, việc doanh nghiệp được ngân hàng cho vay vốn để thực hiện dự án như là 1 dạng đảm bảo với khách hàng có ý định đầu tư BĐS rằng đây là một dự án hứa hẹn. Khách hàng đối diện với rủi ro mất cả tiền và BĐS. Nếu doanh nghiệp bất động sản không thể trả nợ cho ngân hàng do vấn đề pháp lý, ngân hàng có thể tịch thu bất động sản và khách hàng mất quyền sở hữu và đầu tư của mình.
Câu hỏi 2: Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2023 khoảng 2,88 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 90% tỷ lệ dư nợ tín dụng với bất động sản là nợ trung và dài hạn. Việc ngân hàng cho vay bất động sản với các gói vay trung, dài hạn đã và đang tiềm ẩn những nguy cơ, hệ lụy gì?
Việc ngân hàng cho vay bất động sản với các gói vay trung và dài hạn có thể tiềm ẩn một số nguy cơ và hệ lụy sau:
Đầu tiên rủi ro tín dụng. Cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể tạo ra rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Khi cho vay số tiền lớn và thời gian dài, ngân hàng phải đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng. Nếu khách hàng không thể trả nợ đúng hạn hoặc không trả nợ, ngân hàng sẽ phải chịu tổn thất tài chính và rủi ro nợ xấu.
Thứ hai là rủi ro thị trường bất động sản. Ngân hàng cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể chịu ảnh hưởng từ biến động của thị trường bất động sản. Nếu giá trị bất động sản giảm, khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ và ngân hàng có thể phải đối mặt với rủi ro tài sản không thể thu hồi được.
Thứ ba là tác động của chính sách tín dụng. Chính sách tín dụng của ngân hàng nhà nước có thể ảnh hưởng đến việc cho vay bất động sản trung và dài hạn. Nếu chính sách tín dụng thắt chặt, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn và cho vay. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng và tạo ra áp lực tài chính.
Cuối cùng là tác động lên lãi suất. Việc ngân hàng cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể tác động lên lãi suất. Nếu ngân hàng tăng lãi suất cho vay, khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ và ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi lợi nhuận.
Câu hỏi 3: Ông nghĩ sao về việc hiện nay vẫn có những ngân hàng cho vay đối với các dự án cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng? Đây có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ tại các dự án này?
Việc các ngân hàng tiếp tục cung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp là một chủ đề phức tạp và đa diện. Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc ngân hàng cung cấp vốn cho các dự án này có thể được xem là một phần của chiến lược kinh doanh nhằm tận dụng cơ hội tăng trưởng trong lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng, đặc biệt khi nhu cầu du lịch nội địa và quốc tế đang có xu hướng phục hồi sau đại dịch. Tuy nhiên, việc cho vay mở rộng có thể gây ra những hệ lụy nhất định, bao gồm cả việc tạo điều kiện cho các hoạt động đầu cơ, đặc biệt là khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường với mục đích kiếm lời nhanh chóng thay vì phát triển dự án lâu dài.
Các ngân hàng lớn như Techcombank, VietBank, và VPBank, theo báo cáo, đang dẫn đầu về tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ phía các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực này. Mặt khác, việc cho vay mở rộng cũng đặt ra những thách thức về quản lý rủi ro, đòi hỏi các ngân hàng phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích kinh doanh và sự ổn định của hệ thống tài chính.
Một số ngân hàng đã ghi nhận tỷ lệ cho vay bất động sản giảm so với trước, điều này có thể phản ánh sự thận trọng hơn trong việc quản lý rủi ro tín dụng. Đồng thời, việc siết chặt tín dụng đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng được ghi nhận, như việc các ngân hàng rao bán để thu hồi nợ từ các dự án du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn. Điều này cho thấy sự cân nhắc giữa việc hỗ trợ phát triển kinh tế và việc đảm bảo an toàn tài chính.
Trong khi đó, các nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản nghỉ dưỡng có thể bao gồm sự phục hồi của ngành du lịch, nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao, và sự xuất hiện của các loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới. Những yếu tố này tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư, nhưng cũng có thể khuyến khích hoạt động đầu cơ nếu không được quản lý chặt chẽ.
Tóm lại, việc các ngân hàng cho vay đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp có thể là một trong nhiều yếu tố góp phần vào tình trạng đầu cơ. Để giảm thiểu rủi ro, cần có sự phối hợp giữa các ngân hàng, nhà quản lý, và các bên liên quan để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và ổn định kinh tế vĩ mô. Đồng thời, việc tăng cường minh bạch và quản lý rủi ro sẽ là chìa khóa để kiểm soát tình trạng đầu cơ và đảm bảo sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.
Tham khảo thêm >>> Bất động sản và xây dựng
