Ngân hàng chật vật phát mại tài sản bất động sản

Chật vật rao bán cả chục lần

Sau 16 lần đấu giá tài sản bất thành, BIDV - Chi nhánh Phú Tài vừa tiếp tục công bố chào bán tiếp các tài khoản đảm bảo khoản nợ của Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân.

Tính đến ngày 7/4/2020, Công ty cổ phần Thuận Thảo Nam Sài Gòn nợ BIDV Phú Tài tổng cộng hơn 462 tỷ đồng, gồm 230 tỷ đồng nợ gốc và 232 tỷ đồng dư nợ lãi. Gói nợ của 95 khách hàng cá nhân liên quan khác có tổng dư nợ 2.273 tỷ đồng, gồm 978 tỷ đồng dư nợ gốc và 1.295 tỷ đồng dư nợ lãi.

Bốn tài sản đảm bảo được đấu giá gồm 3 tài sản quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (tại 100B Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM với diện tích đất 275,04 m2, đất tại KP.2 và KP.4, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM) và 5,2 triệu cổ phiếu Công ty cổ phần Thuận Thảo thuộc sở hữu của bà Võ Thị Thanh (từng được mệnh danh là “bông hồng vàng” Phú Yên). Giá khởi điểm đấu giá lần này được đưa ra là 800 tỷ đồng, giảm 1.935 tỷ đồng so với tổng nợ gốc, lãi và giảm hơn 50% so với giá khởi điểm tháng 8/2018 ở mức 1.208 tỷ đồng.

Đây là lần thứ 2 trong năm 2020, BIDV Phú Tài rao bán khoản nợ của Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân có liên quan. Trước đó, khoản nợ này đã từng được rao bán hàng chục lần nhưng không ai mua.

Cụ thể, tháng 5/2018, Ngân hàng đưa ra mức giá khởi điểm là 845 tỷ đồng, đến tháng 8/2018, BIDV đề xuất điều chỉnh tăng giá khởi điểm lên 1.208 tỷ đồng - tăng thêm 363 tỷ đồng. Tuy nhiên, phiên đấu giá thất bại và liên tiếp nhiều phiên sau đó cũng không thành công, nên lại giảm giá xuống còn 1.090 tỷ đồng. Sau đó, lại tiếp tục giảm xuống 984 tỷ đồng vào cuối tháng 10/2018.

Tương tự, Ocean Bank cũng vừa rao bán đấu giá khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Phát triển Việt Hiền (Việt Hiền) vào ngày 12/6/2020. Giá khởi điểm được đưa ra là 191,1 tỷ đồng. Cụ thể, Ocean Bank rao bán toàn bộ 4.521.175 cổ phần Dệt may Đông Á thuộc sở hữu của Việt Hiền; 415.000 cổ phần của Dệt may Đông Á thuộc sở hữu của ông Cao Minh Sơn; và toàn bộ 217.700 cổ phần Dệt may Đông Á của ông Trần Văn Vinh.

Đáng chú ý, đây là lần thứ 4 Ocean Bank đấu giá khoản nợ xấu của Việt Hiền. Kết quả lần đấu giá vừa qua chưa được công bố. Trước đó, ngày 7/5/2019, Ocean Bank cũng từng đấu giá khoản nợ trên với mức khởi điểm cao hơn khá nhiều: 239 tỷ đồng.

Trong khi đó, Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) đang rao bán 7 tài sản là bất động sản có giá trị từ vài tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Trong số này, một tài sản hiện được SCB rao bán với giá 830 tỷ đồng là kho Phước Sơn tại TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương). Nhiều tài sản khác là nhà ở dân cư và quyền sử dụng đất cũng đang được SCB rao bán với giá rao bán từ 2,2 - 35 tỷ đồng.

Một ngân hàng khác là LienVietPostBank trong thời gian gần đây cũng rao bán tài sản thế chấp cho khoản vay với giá rao bán từ vài trăm triệu đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Đáng chú ý trong số này là quyền thu phí phát sinh tại dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến nối từ đường Võ Văn Kiệt đến cao tốc TP.HCM - Trung Lương (giai đoạn 1), theo hình thức BOT. Theo đó, chỉ tính đến đầu tháng 4/2019, khoản nợ này có dư nợ gốc là hơn 435 tỷ đồng và lãi quá hạn trên 21,9 tỷ đồng.

Không dễ tìm được khách mua

Việc các ngân hàng rao tài sản thế chấp là bất động sản được đánh giá là cơ hội với các doanh nghiệp địa ốc và người dân đang có nhu cầu với các sản phẩm này, bởi mức giá mà các ngân hàng đưa ra thường được nhìn nhận là khá hấp dẫn so với mặt bằng giá thị trường.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc mua lại các tài sản thế chấp này không đơn giản, do đòi hỏi nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản, đến sự đồng thuận của chủ tài sản, cũng như các cơ sở pháp lý về quyền mua và quyền bán của ngân hàng. Do đó, người mua sẽ rất thận trọng khi tham gia mua lại các loại tài sản nợ xấu kiểu như vậy, dẫn đến tình trạng ế ẩm dù nhiều lần hạ giá khởi điểm.

Nhiều năm làm trong ngành ngân hàng và tham gia quá trình mua bán nợ xấu, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cho biết, định giá được coi là khâu cốt yếu để quyết định thành - bại của việc bán nợ. Nhưng có những khoản nợ bán đến 6 lần không được vì công ty định giá đưa ra mức giá không phù hợp với thị trường. Sau đó, giá trị khoản nợ lại được điều chỉnh với mức giảm hạn chế. Do đó, quá trình bán nợ xấu dây dưa nhiều lần mà không xong.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, các ngân hàng khi bán nợ xấu thường tính đến cả số tiền gốc lẫn lãi, trong khi đó, những tài sản đảm bảo sau một thời gian dài thường không còn giá trị như ban đầu. Chưa kể, một số tài sản đảm bảo khi đấu giá đang còn những tranh chấp khiến nhà đầu tư không mặn mà. Trên thực tế, một số nhà đầu tư khi mua lại tài sản đảm bảo nợ xấu không thể làm thủ tục sang tên do có sự tranh chấp.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, với những tài sản rao bán lần đầu trong dịp này có thể từ việc khó khăn nhất thời do dịch Covid-19 nên họ buộc phải điều chỉnh cơ cấu đầu tư và quản lý tài sản của mình, nên các tài sản này sẽ rất hấp dẫn. Thế nhưng, nếu đã là tài sản rao bán từ nhiều lần trước đây thì lại là chuyện khác, bởi thực tế cho thấy, ngay cả những thời điểm thị trường tích cực, những tài sản này cũng vẫn rất khó bán. Ngoài ra, những tài sản thanh lý này đều gắn với các khoản nợ xấu, nên cũng tạo tâm lý e ngại cho người mua. Bản thân các tài sản này cũng nằm ở các phân khúc không có tiềm năng phát triển tốt, nên thiếu tính hấp dẫn đối với thị trường.

Theo các chuyên gia, việc các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo là các căn hộ, đất nền khi bên vay mất khả năng trả nợ là điều dễ dàng. Tuy nhiên, không dễ để các ngân hàng có thể bán được các tài sản thế chấp này bởi ngân hàng thì muốn bán được giá cao trong khi nhà đầu tư còn sợ "mua hớ", muốn chờ giá hạ thêm. Ngoài ra, trong thời gian dịch bệnh, sức cầu của thị trường cũng suy giảm do nhà đầu tư thận trọng về tài chính.

Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/ngan-hang-chat-vat-phat-mai-tai-san-bat-dong-san-245264.html