Trên báo cafef Luật sư Nguyễn Thanh Hà nói về việc một số ngân hàng tạm dừng thế chấp nhà hình thành trong tương lai, kể cả nhà riêng đang ở, nhưng chưa có sổ đỏ.
Tại Tp.HCM, tín dụng bất động sản năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ. Lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, bằng 38,69% cả nước, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.Ngoài ra, trong năm 2015, Tp.HCM đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, phân tích với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Trong năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, song một số điểm còn phải quan tâm. Như dự báo nhiều dấu hiệu cho thấy có rất nhiều biến động trên thị trường tài chính thế giới về tỉ giá, giá vàng, giá dầu sẽ tác động lên thị trường BĐS.
Vì vậy, ông Hiếu cho rằng: "Một điều không thể lơ là đó là, 60% tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nổi. Cho nên, ngành ngân hàng cần thận trọng khi “rót” vốn dành cho BĐS. Các doanh nghiệp cũng phải chuẩn bị để đón đầu tất cả các biến động đó và đảm bảo không bị “lung lay” khi thị trường biến động. ".
Cũng có ý kiến cho rằng, có 2 lý do chính dẫn đến sự việc trên. Một là có thể một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay bất động sản 2015 nên tạm dừng để xin hạn mức 2016. Hai là, các ngân hàng này cũng muốn siết lại việc cho vay nhằm tránh bong bóng.
Trao đổi về vấn đề này, đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cho rằng lý do một số ngân hàng tạm dừng cho vay là nằm ở các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng, nên họ sợ trái với các quy định mới của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.
Tuy nhiên, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặt khác, hiện nay, do các hướng dẫn và quy định của pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn các văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch điều hành công ty S&B Law cho rằng nếu các ngân hàng tiếp tục không cho vay kiểu này, thiệt thòi của người dân là thấy rõ khi ước mơ về một tổ ấm mới của họ bị đứng bên bờ vực tan vỡ, kế hoạch của họ cũng bị dang dở và trở nên bị động. Do vậy, trước thực trạng này, các cơ quan có thẩm quyền nên sớm ban hành hướng dẫn cụ thể để bộ phận xác nhận giao dịch bảo đảm đối với đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo đúng quy trình.
TS. Hiếu cũng khẳng định rằng những quy định về pháp luật của chúng ta vẫn còn thiếu chặt chẽ. Đối với trường hợp này, các ngân hàng cũng phải có nhũng quy định "bảo toàn" đồng vốn cho vay, trong khi đó căn nhà hình thành trong tương lai vẫn còn là một khai niệm chưa rõ ràng.
Theo đó, khi khách hàng đi vay, hai bên phải ra công chứng nhưng đây lại là tài sản hữu hình nên có nơi thì chấp nhận công chứng, có nơi thì từ chối, còn phía ngân hàng lại muốn thứ thế chấp phải là tài sản hình thành trong tương lai cộng với tài sản hiện tại của khách hàng. Những điều này hiện nay không được quy định rõ ràng, thiếu minh bạch trong các bộ luật và văn bản dưới luật hiện hành làm hạn chế khả năng thế chấp của khách hàng.
"Chắc chắn việc ngưng cho vay mua bất động sản này sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Bây giờ chỉ mới có một ngân hàng ngừng chính thức, nhưng có khả năng sẽ có nhiều ngân hàng theo chân sẽ gây sự rối loạn lớn trên thị trường địa ốc", TS. Hiếu nói.
Cũng theo vị chuyên gia này, sau khi trải qua thời kỳ đóng băng khá dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2016 vẫn có rất nhiều cơ hội lớn phát triển. Tuy nhiên, chúng ta cần phải hết sức thận trọng trong các vấn đề pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng rõ ràng hơn nữa để cho cả phía ngân hàng và khách hàng được yên tâm.
"Tôi cũng lấy làm khó hiểu rằng đây không phải là thời điểm lần đầu tiên các ngân hàng thương mại nhận thức ra những rủi ro trong việc "đổ" tín dụng vào bất động sản. Bây giờ đột ngột ngưng cho vay, dù với bất kỳ lý do nào thì cũng tạo sự tác động không nhỏ cho thị trường. Các cơ quan chức năng như Quốc hội, Ngân hàng Nha nước cần lên tiếng giải thích sớm để giải quyết những vấn đề này", TS. cho biết thêm.
