Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SB Law với 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đã giúp Luật sư Nguyễn Thanh Hà không chỉ giải quyết vấn đề pháp lý mà còn mang đến sự an tâm cho khách hàng.
Các vụ tranh chấp như giữa VPBank – Novareal – khách hàng mua biệt thự NovaWorld Phan Thiết cho thấy, những hợp đồng “giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”... tưởng “vô hại” nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả người mua lần chủ đầu tư. Sự bùng nổ của các loại hợp đồng chào bán sớm/huy động vốn sớm có thể xem là một tất yếu của thị trường bất động sản hiện nay, nơi chủ yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng một tỷ lệ vốn nhất định để triển khai dự án bất động sản và cho phép bán nhà trên giấy.
Bộ câu hỏi phỏng vấn LS Thanh Hà:
1. Qua vụ việc giữa VPBank – Novareal – khách hàng, theo ông, đâu là “bài học pháp lý” cho thị trường bất động sản khi các chủ đầu tư và sàn môi giới đẩy mạnh bán hàng sớm, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện?
Trả lời:
Vụ án giữa VPBank – Novareal – Khách hàng không chỉ là một tranh chấp dân sự đơn lẻ mà là một tín hiệu pháp lý mạnh mẽ gửi đến toàn thị trường. Nó đánh dấu bước ngoặt trong cách thức các cơ quan tư pháp nhìn nhận chuỗi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai – nơi mà việc huy động vốn, bán hàng và cấp tín dụng vốn gắn chặt với nhau.
Bài học pháp lý đầu tiên và cũng là quan trọng nhất, là pháp luật không cho phép bất kỳ chủ thể nào hợp thức hóa hành vi huy động vốn trái quy định bằng hình thức giao dịch dân sự. Dù các bên có thể ngụy trang dưới danh nghĩa “hợp đồng đặt cọc” hay “hợp đồng hợp tác” hay “hợp đồng giữ chỗ” thì nếu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, toàn bộ chuỗi giao dịch vẫn có thể bị tuyên vô hiệu tuyệt đối.
Thứ hai, vụ án là lời cảnh tỉnh cho các chủ đầu tư và sàn môi giới vốn đang có xu hướng “đẩy hàng sớm” để tận dụng dòng tiền từ người mua. Khi vụ án này được phổ biến, họ buộc phải chuyển đổi mô hình kinh doanh từ huy động vốn trực tiếp sang tuân thủ chuẩn mực pháp lý, minh bạch về điều kiện dự án và thông tin sản phẩm. Cơ chế huy động vốn qua người mua sẽ không còn là “vùng xám” mà trở thành hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm dân sự, thậm chí hình sự trong một số trường hợp.
Thứ ba, vụ án này cũng đặt ra yêu cầu đối với ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng: phải siết chặt quy trình thẩm định trước khi cấp tín dụng cho khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai. Việc đồng hành với chủ đầu tư trong các dự án chưa đủ điều kiện không chỉ rủi ro về mặt tín dụng mà còn có thể liên đới trách nhiệm pháp lý nếu Tòa án xác định đây là một phần của chuỗi huy động vốn trái phép.
Cuối cùng, ở góc độ thị trường, vụ án này trở thành một “bộ lọc” loại bỏ các dự án yếu kém về pháp lý, thúc đẩy sự chuyên nghiệp của môi giới và bảo vệ quyền lợi của người mua. Nếu được Tòa án Nhân dân Tối cao lựa chọn làm án điểm, vụ việc này có thể trở thành nền tảng để xây dựng một chuẩn mực mới cho toàn ngành, trong đó pháp lý phải đi trước kinh doanh, chứ không phải ngược lại.
2. Các hợp đồng “đặt cọc”, “giữ chỗ”, “hứa mua hứa bán” đang được xem như công cụ huy động vốn phổ biến. Vì sao những hợp đồng tưởng chừng đơn giản này lại trở thành rủi ro lớn cho cả người mua lẫn chủ đầu tư?
Trả lời:
“Thực tế hiện nay, các hợp đồng “đặt cọc”, “giữ chỗ”, hay “hứa mua – hứa bán” đang bị nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới biến tướng thành công cụ huy động vốn trá hình, trong khi bản chất pháp lý của chúng hoàn toàn khác với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về nguyên tắc, theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai. Nó không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng hay nghĩa vụ bàn giao tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lại sử dụng các hợp đồng này như một phương thức huy động vốn sớm, thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Điều đó đồng nghĩa, người mua đang bỏ tiền vào một dự án chưa có cơ sở pháp lý bảo đảm, thậm chí có thể không bao giờ được triển khai.
Rủi ro đầu tiên thuộc về người mua. Khi dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu móng hay chưa được phép bán, mọi giao dịch chỉ là cam kết dân sự “trên giấy”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc dự án bị đình chỉ, người mua có thể mất trắng khoản tiền cọc vì rất khó đòi lại từ chủ đầu tư trong khi khi chủ đầu tư có thể đã mất khả năng thanh toán.
Rủi ro thứ hai lại quay về phía chủ đầu tư. Việc huy động vốn trái phép bằng hình thức đặt cọc hoặc giữ chỗ không chỉ khiến giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu mà còn kéo theo chế tài xử phạt hành chính, trách nhiệm bồi thường, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, uy tín thương mại của doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, khiến họ khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và đối tác đầu tư trong tương lai.
Vấn đề nằm ở chỗ, các hợp đồng này vốn dĩ chỉ là công cụ dân sự tạm thời, nhưng đã bị “nâng cấp” thành công cụ tài chính, trong khi người mua thường không đủ năng lực nhận biết rủi ro. Khi thị trường gặp biến động, những hợp đồng tưởng chừng nhỏ ấy lại trở thành điểm kích nổ của các tranh chấp dây chuyền, tác động đến cả chủ đầu tư, ngân hàng, sàn môi giới và hệ thống tư pháp.
Bài học ở đây là: chủ đầu tư phải tuân thủ trình tự pháp lý trước khi huy động vốn, còn người mua cần tỉnh táo và yêu cầu được xem hồ sơ pháp lý dự án trước khi ký bất kỳ loại hợp đồng nào, dù chỉ là “đặt cọc”. Đặt niềm tin không đúng chỗ trong giai đoạn pháp lý chưa hoàn thiện chính là khởi đầu của mọi rủi ro.
3. Việc thiết kế khung khổ pháp lý để minh bạch hóa, bảo vệ quyền lợi cho người mua và cũng là bảo vệ cho chính chủ đầu tư là rất cần thiết, rất quan trọng. Theo ông, cần thiết kế khung khổ pháp lý như thế nào?
Trả lời:
Tôi cho rằng việc thiết kế một khung khổ pháp lý minh bạch, khả thi và nhất quán là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Điều đáng lưu ý là khung khổ đó không chỉ nhằm bảo vệ người mua nhà, mà còn bảo vệ chính các chủ đầu tư chân chính, giúp họ hoạt động trong một môi trường cạnh tranh công bằng, không bị lẫn lộn với những doanh nghiệp làm ăn chụp giật.
Trước hết, cần phân định rõ ràng giữa các giai đoạn phát triển dự án – từ giai đoạn huy động vốn, xây dựng, đến khi đủ điều kiện kinh doanh và gắn với đó là các công cụ pháp lý tương ứng. Cụ thể, Nhà nước có thể xem xét ban hành cơ chế giám sát trung gian hoặc bảo lãnh dòng tiền, buộc mọi khoản tiền người mua đóng vào dự án phải được quản lý qua tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Điều này sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích hoặc đem tiền từ dự án này bù cho dự án khác.
Thứ hai, cần thiết lập chế độ công bố thông tin bắt buộc về pháp lý dự án – tương tự như cơ chế công bố của thị trường chứng khoán. Mọi dữ liệu về pháp lý dự án, tình trạng thế chấp, tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng... nên được cập nhật trong một hệ thống dữ liệu quốc gia, để người dân và nhà đầu tư có thể tra cứu dễ dàng trước khi xuống tiền. Khi thông tin minh bạch, rủi ro tranh chấp giảm, và niềm tin thị trường được củng cố.
Cuối cùng, cần tăng cường trách nhiệm pháp lý của sàn môi giới và tổ chức tín dụng trong chuỗi giao dịch. Sàn phân phối phải có nghĩa vụ kiểm tra tình trạng pháp lý dự án trước khi quảng bá, bán hàng; ngân hàng chỉ được tham gia tài trợ vốn hoặc bảo lãnh khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện. Cơ chế này không chỉ bảo vệ người mua, mà còn tạo “bộ lọc pháp lý” hai tầng, buộc chủ đầu tư tuân thủ nghiêm trình tự pháp luật.
Một thị trường bất động sản minh bạch không thể chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh, mà phải được bảo đảm bằng kỷ luật pháp lý và cơ chế giám sát hiệu quả. Khi khung khổ này được thiết kế đúng và vận hành tốt, cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đều được bảo vệ trong cùng một hệ thống lợi ích hài hòa.”
4. Từ góc nhìn của ông, điều quan trọng nhất để giảm “vùng xám” trong các giao dịch kiểu này là gì? Siết quy định, tăng trách nhiệm chủ đầu tư hay nâng nhận thức người mua?
Trả lời:
Theo tôi, muốn giảm “vùng xám” trong các giao dịch bất động sản, không thể chỉ dựa vào một biện pháp đơn lẻ như siết quy định hay tuyên truyền nâng cao nhận thức. Điều quan trọng nhất là phải tái lập lại trật tự pháp lý trong toàn bộ chuỗi giao dịch, nghĩa là xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể, từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư, sàn môi giới đến người mua và ràng buộc trách nhiệm đó bằng cơ chế pháp lý cụ thể.
Với chủ đầu tư, cần buộc họ tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý trước khi được phép huy động vốn hoặc ký hợp đồng. Việc cố tình “bán lúa non” phải bị xem là hành vi vi phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh, không chỉ dừng lại ở xử phạt hành chính mà có thể dẫn đến trách nhiệm dân sự, thậm chí hình sự nếu gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua.
Về phía người mua, cần được trang bị công cụ và kênh thông tin minh bạch để tự bảo vệ mình. Nhà nước có thể thiết lập một hệ thống tra cứu pháp lý dự án công khai, nơi người dân có thể kiểm tra tình trạng pháp lý, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ xây dựng... trước khi ký hợp đồng. Khi thông tin rõ ràng, “vùng xám” tự nhiên sẽ thu hẹp, bởi mọi hành vi lách luật hay gian dối đều dễ dàng bị phát hiện.
Còn với cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng, vai trò giám sát phải được tăng cường. Ngân hàng khi cho vay hoặc bảo lãnh dự án phải chịu trách nhiệm liên đới nếu giải ngân cho các dự án chưa đủ điều kiện. Một khi dòng tiền được kiểm soát chặt, thị trường sẽ tự động sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém hoặc cố tình vi phạm.
Tóm lại, “vùng xám” không thể được xóa bỏ chỉ bằng việc tăng hình phạt hay kêu gọi ý thức. Cách duy nhất là buộc mọi giao dịch phải tuân thủ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật, nơi trách nhiệm được xác lập rõ ràng, thông tin được minh bạch hóa và lợi ích được bảo đảm trên nền tảng công bằng cho tất cả các bên.
Tham khảo tư vấn: Bất đông sản và xây dựng
