Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã dành cho ANTV bài trả lời phỏng vấn về vấn đề nêu trên.
Câu hỏi: Sau nhiều vụ hỏa hoạn nghiêm trọng, Luật Phòng cháy, chữa cháy và Cứu nạn, cứu hộ vừa được thông qua đã đẩy mạnh việc xã hội hóa công tác PCCC. Theo Luật sư, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư và hộ kinh doanh cá thể đã được làm rõ và khả thi hơn như thế nào so với quy định cũ?
Trả lời: Luật Phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và Cứu nạn, cứu hộ (CNCH) mới được thông qua năm 2025 là một bước đi quyết liệt nhằm chuyển đổi từ tư duy "nhà nước làm thay" sang "toàn dân tham gia", trong đó nhấn mạnh vai trò của xã hội hóa.
Dưới góc độ luật sư, tôi nhận định trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư và hộ kinh doanh đã được làm rõ và mang tính khả thi cao hơn thông qua các điểm sau:
1. Đối với Chủ đầu tư: Từ "Tuân thủ hình thức" sang "Trách nhiệm xuyên suốt"
Quy định cũ thường khiến chủ đầu tư "bỏ mặc" sau khi nghiệm thu, nhưng luật mới thiết lập chuỗi trách nhiệm chặt chẽ hơn:
- Trách nhiệm bảo trì định kỳ: Chủ đầu tư không chỉ lắp đặt mà phải đảm bảo hệ thống PCCC hoạt động 24/7 trong suốt quá trình vận hành công trình.
- Phân cấp công trình theo mức độ rủi ro: Thay vì áp dụng một quy chuẩn cứng nhắc cho mọi tòa nhà, luật mới phân loại công trình để áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp, giúp chủ đầu tư tối ưu hóa chi phí đầu tư mà vẫn đảm bảo an toàn thực tế.
- Liên đới trách nhiệm: Nếu xảy ra hỏa hoạn do lỗi thiết kế hoặc hệ thống không được bảo dưỡng đúng quy định, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường dân sự và trách nhiệm hình sự tương xứng với mức độ thiệt hại.
2. Đối với Hộ kinh doanh cá thể: "Gỡ khó" bằng tiêu chuẩn khả thi
Trước đây, nhiều hộ kinh doanh (đặc biệt là nhà ở kết hợp kinh doanh) gặp bế tắc vì không thể đáp ứng các tiêu chuẩn PCCC như tòa nhà lớn. Luật mới đã "giải mã" nút thắt này:
- Quy chuẩn riêng cho "Nhà ở kết hợp kinh doanh": Luật cho phép các hộ kinh doanh áp dụng các biện pháp an toàn thay thế (như lối thoát nạn thứ hai, thiết bị cảnh báo cháy sớm bằng pin, vách ngăn chống cháy) thay vì bắt buộc phải có hệ thống họng nước hay máy bơm đắt đỏ.
- Trách nhiệm tự quản: Hộ kinh doanh có trách nhiệm tự kiểm tra và duy trì điều kiện an toàn PCCC. Việc này được cụ thể hóa bằng các bảng kiểm (checklist) đơn giản, giúp họ dễ dàng tuân thủ mà không cần chuyên môn sâu.
3. Đẩy mạnh xã hội hóa: Tạo điều kiện cho dịch vụ bổ trợ
Tính khả thi được tăng cường nhờ sự xuất hiện của các bên thứ ba:
- Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: Luật đẩy mạnh vai trò của bảo hiểm. Các đơn vị bảo hiểm sẽ là bên giám sát độc lập, thúc đẩy chủ đầu tư và hộ kinh doanh tự giác nâng cấp hệ thống để được hưởng mức phí ưu đãi.
- Dịch vụ PCCC tư nhân: Khuyến khích các tổ chức tư nhân tham gia tư vấn, huấn luyện và bảo trì. Điều này giúp hộ kinh doanh tiếp cận dịch vụ chuyên nghiệp với giá cạnh tranh thay vì chỉ phụ thuộc vào cơ quan công an.
Luật mới đã khắc phục được tình trạng "quy định trên trời, thực tế dưới đất". Việc làm rõ trách nhiệm giúp chủ đầu tư và hộ kinh doanh biết chính xác mình phải làm gì, từ đó giảm thiểu rủi ro pháp lý và quan trọng nhất là bảo vệ tính mạng, tài sản.
Câu hỏi: Luật sư đánh giá sao về việc luật hóa các quy định đối với loại hình "chung cư mini" và nhà ở kết hợp sản xuất kinh doanh vốn đang là khoảng trống pháp lý trước đây?
Việc luật hóa các quy định đối với "chung cư mini" (nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ) và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Phòng cháy, chữa cháy (PCCC) & Cứu nạn, cứu hộ 2025 là một bước đi mang tính lịch sử để lấp đầy những "khoảng trống chết người" trong quản lý đô thị.
Dưới góc độ luật sư, tôi đánh giá đây là nỗ lực chuyển đổi từ trạng thái "thừa nhận thực tế" sang "quản lý chặt chẽ" bằng các hành lang pháp lý sau:
1. Công nhận và Định danh rõ ràng trong Luật
Trước đây, "chung cư mini" là một thuật ngữ dân gian, không có tên trong văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến việc "lách luật" dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ để né tránh các tiêu chuẩn an ninh, an toàn.
- Chính thức định danh: Luật Nhà ở 2023 lần đầu tiên quy định loại hình này là nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
- Cấp "Sổ hồng" từng căn hộ: Các căn hộ đáp ứng đủ tiêu chuẩn về diện tích sàn tối thiểu (30m²), xây dựng và PCCC sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.
- Siết chặt vai trò chủ đầu tư: Cá nhân xây dựng chung cư mini từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở.
2. Lấp khoảng trống PCCC: "An toàn là điều kiện tiên quyết"
Các quy định mới đặt ra một lộ trình nghiêm ngặt, yêu cầu tất cả các cơ sở hiện hữu phải "nâng cấp hoặc dừng hoạt động":
- Lộ trình thực hiện: Đến ngày 30/03/2025, các chung cư mini, nhà trọ và nhà ở kết hợp kinh doanh không hoàn thành các giải pháp bảo đảm an toàn PCCC theo yêu cầu sẽ phải dừng hoạt động.
- Tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể: Nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000m³ bắt buộc phải có hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và phương án thoát nạn được phê duyệt.
- Nhà ở kết hợp kinh doanh: Yêu cầu bắt buộc ngăn cách khu vực kinh doanh và khu vực ở bằng các cấu kiện chịu lửa (vách ngăn cháy loại 1), tách riêng cầu thang và khu vực để xe chứa vật liệu dễ cháy.
3. Tính khả thi và Trách nhiệm hậu kiểm
Điểm mới quan trọng nhất là việc phân cấp trách nhiệm kiểm tra và xử lý vi phạm:
- Trách nhiệm của chính quyền địa phương: UBND các cấp có trách nhiệm rà soát, yêu cầu chủ hộ cam kết và thực hiện lộ trình khắc phục. Việc kiểm tra không còn mang tính hình thức mà gắn với lệnh đình chỉ hoạt động trực tiếp.
- Chế tài hình sự: Luật làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp xảy ra sự cố nghiêm trọng do vi phạm quy định PCCC, với mức phạt tù có thể lên đến 12 năm và trách nhiệm bồi thường thiệt hại tài sản lên đến hàng tỷ đồng.
Việc luật hóa này không nhằm mục đích "khai tử" chung cư mini mà là để "chuẩn hóa" nó. Điều này tạo ra một thị trường minh bạch hơn, nơi người dân có thể tiếp cận nhà ở giá rẻ nhưng vẫn được đảm bảo an toàn và quyền sở hữu. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là việc hỗ trợ các hộ kinh doanh và chủ nhà trọ cũ chuyển đổi hạ tầng để kịp thời hạn năm 2025.
Tham khảo tư vấn: Dự án hạ tầng, năng lượng
