Luật Đất đai (sửa đổi): Vẫn cần hướng dẫn thực thi

Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua, với nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung quan trọng. Được kỳ vọng sẽ làm thay đổi toàn diện quá trình phát triển của thị trường bất động sản (BĐS). Trao đổi vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW cũng chia sẻ Luật Đất Đai sửa đổi sẽ giúp thị trường BĐS trở lên minh bạch hơn. Ý kiến của luật sư Hà sẽ được trích dẫn trong bài viết dưới đây.

Nhiều điểm mới nổi bật

Ngày 18/1, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua với 432 đại biểu tán thành (chiếm 87,63% tổng số đại biểu), gồm 16 Chương và 260 Điều, đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường BĐS như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá, bảng giá, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất…

Cụ thể, thứ nhất, quy định tại khoản 2, Điều 30 cho phép trả tiền thuê đất hằng năm, DN sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án, nhờ vậy giá bán BĐS cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn, nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào. Đồng thời, tạo cơ hội tăng thu ngân sách Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Thứ hai, bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Đồng thời, kết hợp việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Thứ ba, Điều 45 Luật Đất đai (sửa đổi), siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản, vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội. Thứ tư, Khoản 8, Điều 202 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về diện tích xây dựng nhà lưu trú công nhân là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, đảm bảo chủ trương, chính sách của Nhà nước được đi vào thực tiễn, hướng đến việc đảm bảo điều kiện chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.

Thứ năm, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép DN vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được khắc phục “sai phạm”, sẽ góp phần tạo điều kiện cho các DN có cơ hội được “sửa sai”, đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không đánh người chạy lại”.

Tham khảo thêm >> Luật sư tư vấn luật bất động sản

Nhưng vẫn cần phải có hướng dẫn cụ thể

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Đặc biệt, Luật đã có thêm những quy định được điều chỉnh theo hướng đảm bảo quyền và lợi ích tối đa của người dân.

“Về mặt vĩ mô, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch, bền vững thông qua hành lang pháp lý được quy định chặt chẽ, phù hợp với điều kiện phát triển thực tế. Trong ngắn hạn sẽ giúp thị trường BĐS phục hồi nhanh hơn trước bối cảnh đang gặp khủng hoảng như hiện nay, bởi những vướng mắc về đất đai được tháo gỡ, DN sẽ có phương thức tiếp cận thuận lợi hơn. Đặc biệt, những quy định mới sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích tối đa của người dân có đất bị thu hồi” – luật sư Nguyễn Thanh Hà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội đánh giá.

Trong khi đó, Giám đốc batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) trước hết sẽ giúp cho giá đất tăng trưởng một cách bền vững khi khung giá đất được loại bỏ, việc định giá sẽ sát với thực tế thị trường, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Quy định về kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp để tích tụ đất đai cho sản xuất, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng các loại đất.

“Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ ràng, chi tiết hơn việc xác định công năng sử dụng cho các loại đất, tiếp cận quỹ đất... từ đó góp phần gia tăng nguồn cung, khắc phục sự khan hiếm sản phẩm như hiện nay. Đặc biệt, những quy định mới trong luật còn giúp gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho người dân Việt Nam, kể cả đồng bào dân tộc thiểu số và những người đang sống, định cư ở nước ngoài...” – ông Đinh Minh Tuấn đánh giá.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tồn tại một số bất cập. Cụ thể, luật chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), là thiếu linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân, tổ chức nước ngoài. Cụ thể, luật không bổ sung "cá nhân nước ngoài" là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở; không có cơ chế cho phép DN FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; chưa có quy định về cách thức giao đất cho DN FDI...

Cùng với đó, việc loại bỏ khung giá đất cũng cần phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể khiến giá đất tăng lên, khi đó tiền đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư tăng sẽ khiến giá BĐS tăng lên. Quy định này tác động nếu có chỉ trong ngắn hạn; còn về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. “Nhưng có thể dẫn đến hệ quả khoảng 5 - 7 năm tới đây nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở và sẽ “làm lợi” cho chủ đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường” – ông Lê Hoàng Châu nói.

Các chuyên gia, cộng đồng DN đều chung quan điểm, Luật Đất đai (sửa đổi) đã giảm tải được rất nhiều áp lực cho DN và người dân nhưng một số nội dung vẫn phải có hướng dẫn chi tiết, rõ ràng khi triển khai thực hiện. Từ nay đến ngày 1/1/2025, khi luật chính thức có hiệu lực thi hành còn đủ thời gian để cơ quan chuyên môn nghiên cứu, tham mưu Chính phủ giải quyết những vấn đề còn vướng mắc, bất cập để luật thực sự mang lại hiệu quả như những gì đang kỳ vọng.