Đấu giá bất động sản trực tuyến là hình thức mới ở Việt Nam tuy nhiên phương thức đấu giá này lại chưa được phổ biến rộng rãi, trong khi nó có thể được xem là một công cụ rất tốt để phát triển thị trường bất động sản hiện nay. Để hiểu thêm về hình thức đấu giá mới này,Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về vấn đề đấu giá bất động sản trực tuyến trên báo Đô thị mới của tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Mới đây, Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa thông báo bán đấu giá 82 căn hộ chung cư thuộc dự án Eco Lakeview, là tài sản của Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam, vào ngày 19 - 20/6/2023. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với LS Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch SBLaw để làm rõ hơn về những ưu nhược điểm khi triển khai đấu giá bất động sản qua hình thức trực tuyến cũng như những kiến nghị để giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn.
PV: Mặc dù đã có quy định trong Luật Đấu giá tài sản 2016 và cả Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ nhưng hình thức đấu giá trực tuyến vẫn chưa được áp dụng rộng rãi tại Việt Nam, theo ông lý do vì sao?
Theo Điều 40 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong bốn hình thức để tiến hành cuộc đấu giá. Đó là đấu giá trực tiếp tại cuộc đấu giá bằng lời nói, đấu giá tại cuộc đấu giá bằng bỏ phiếu, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và cuối cùng là đấu giá trực tuyến.
Như vậy, có thể thấy đấu giá trực tuyến là một trong những hình thức đấu giá và cho phép người tham gia đấu giá thông qua internet. Hình thức đấu giá trực tuyến được hướng dẫn tại Chương III Nghị định 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản.
Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định của Nghị định số 62/2017/NĐ-CP đã phát sinh một số bất cập, hạn chế, không đảm bảo tính thống nhất. Đơn cử như Nghị định số 62/2017/NĐ-CP chưa quy định hoặc quy định chưa đầy đủ hình thức đấu giá trực tuyến hoàn toàn trên môi trường internet. Nghị định 62 mới chỉ quy định cuộc đấu giá được tổ chức trực tuyến còn các quy trình niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá, quá trình bán hồ sơ, nộp hồ sơ, tiền đặt trước,… đều vẫn thực hiện trực tiếp như các hình thức đấu giá khác. Điều này dẫn tới các tổ chức đấu giá tài sản có sự lúng túng trong việc áp dụng, mỗi tổ chức đấu giá tài sản lại thực hiện theo một cách khác nhau. Vô hình chung làm giảm tính hiệu quả của hình thức đấu giá trực tuyến. Bên cạnh đó, do vẫn còn nhiều người dân chưa quen sử dụng công nghệ thông tin dẫn đến việc khó tiếp cận với hình thức đấu giá trực tuyến này.
Ngoài ra, việc đấu giá trực tuyến đòi hỏi các doanh nghiệp phải đầu tư một hệ thống phần mềm và phần cứng để có thể kiểm soát được hoạt động này, việc đầu tư hệ thống công nghệ đảm bảo hoạt động đấu giá trực tuyến diễn ra thuận lợi cũng là một thách thức cho các doanh nghiệp.
PV: Thưa ông, đấu giá bất động sản trực tuyến sẽ có ưu thế hơn so với đấu giá truyền thống như thế nào?
Đấu giá bất động sản trực tuyến giúp cho môi giới có thêm công cụ làm việc và người mua cũng yên tâm về tính khách quan, minh bạch từ giá cả cũng như tính pháp lý. Tránh được việc có những kẻ lợi dụng sự thiếu minh bạch của thị trường để trục lợi bất chính. Đây là một quá trình tăng tốc và thúc đẩy tiếp thị bất động sản nhanh chóng. Qua đó, cũng giúp giải quyết nhu cầu bức thiết của người bán nhà là mong muốn giải quyết nhanh và giảm bớt những khó khăn, về nhu cầu tài chính của chủ nhà trong đó quyền lợi của người mua và người bán rất rõ ràng.
Việc đấu giá bất động sản trực tuyến có thể diễn ra trên một phạm vi rộng lớn, không ràng buộc về vị trí, thời gian hay số lượng người tham gia như là đấu giá truyền thống, nên cho phép nhiều người ở tất cả các địa phương, địa điểm tham gia đấu giá cùng lúc hoặc trong một khoảng thời gian thông qua các trang đấu giá trực tuyến. Điều này làm các cuộc đấu giá trở nên phổ biến có thể tiếp cận rộng rãi đến mọi người và tiết kiệm chi phí, thời gian đi lại.
PV: Với tính chất của thị trường bất động sản cộng với nền tảng trực tuyến hiện nay, nhược điểm của hình thức đấu giá này ra sao, thưa ông?
Trên thực tế, đối với nền tảng đấu giá trực tuyến thì hình thức đấu giá này yêu cầu công ty đấu giá, triển khai đấu giá trực tuyến phải có trang bị cơ sở vật chất tốt, phần mềm đấu giá trực tuyến hiện đại và quan trọng nhất là có đội ngũ nhân viên kỹ thuật trình độ cao thì mới có thể vận hành tốt. Bởi vì đấu giá thông qua hình thức trực tuyến nên người mua sẽ theo dõi những thông tin hay hình ảnh về bất động sản qua những trang đấu giá trực tuyến. Điều đó có nghĩa là người mua sẽ không đến xem trực tiếp bất động sản đó. Trên thực tế nhiều người lại quan trọng vấn đề phong thủy khi mua bất động sản như là vị trí, phương hướng, ... mà hình thức đấu giá trực tuyến bất động sản lại không đáp ứng được tốt vấn đề này.
Ngoài ra, để tiếp cận được với nền tảng đấu giá trực tuyến này thì còn đòi hỏi người tham gia phải có những kiến thức nhất định về công nghệ, mà hiện nay vẫn còn nhiều người dân hiểu biết rất ít về vấn đề này nên số lượng người tham gia vào hình thức đấu giá trực tuyến vẫn còn hạn chế.
PV: Hiện các văn bản pháp luật đã có những quy định đầy đủ và rõ ràng cho hình thức đấu giá này chưa? Có cần bổ sung điểm gì hay không, thưa ông?
Thực tế quy định về hình thức đấu giá trực tuyến chưa thực sự đầy đủ nên một số tổ chức đấu giá tài sản lúng túng trong việc áp dụng; mỗi tổ chức đấu giá tài sản thực hiện một cách khác nhau, không thống nhất và không đúng bản chất của hình thức đấu giá trực tuyến.
Ví dụ, một số tổ chức đấu giá tài sản hướng dẫn người tham gia đấu giá quy trình mua hồ sơ, nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá thông qua email hoặc tài khoản trên trang đấu giá trực tuyến đã được đăng ký; một số thì yêu cầu nộp trực tiếp qua đường bưu điện. Việc nộp tiền đặt trước cũng thực hiện không thống nhất như: một số tổ chức đấu giá tài sản yêu cầu nộp tiền qua chuyển khoản ngân hàng, một số lại yêu cầu nộp thông qua tài khoản truy cập của trang đấu giá trực tuyến đã cấp...
Trong khi đó, hiện nay một số trình tự, thủ tục đấu giá trực tuyến vẫn được áp dụng song song giữa trực tiếp và trực tuyến bởi người tham gia đấu giá có trình độ công nghệ thông tin không đồng đều. Có người tham gia đấu giá vẫn có tâm lý lo sợ thao tác sai trên máy tính nên muốn tới trực tiếp địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản để mua hồ sơ, được hướng dẫn về cách sử dụng tài khoản, cách trả giá và các nội dung cần thiết khác để thực hiện đấu giá trực tuyến. Do đó, toàn bộ quy trình tổ chức đấu giá từ niêm yết, thông báo công khai, việc tổ chức bán hồ sơ, nộp hồ sơ, nộp tiền đặt trước đến việc tổ chức cuộc đấu giá, lập biên bản đấu giá cần được làm rõ và quy định thống nhất trước khi triển khai thực tế.
Đấu giá bất động sản có đặc thù là tài sản lớn, có nhiều yếu tố liên quan tới quá trình xác định giá trị của tài sản như: hướng đất, vị trí đất,… đòi hỏi người tham gia đấu giá phải được xem thực tế tài sản trước khi tham gia đấu giá và trả giá. Tuy nhiên, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, khâu xem tài sản đấu giá thực tế trên thực địa khó có thể thực hiện trực tuyến.
Bên cạnh đó, hoạt động đấu giá tài sản ngoài việc phải tuân thủ Luật Đấu giá tài sản còn phải tuân theo các quy định của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại Nghị định 52/2013/NĐ-CP về thương mại điện tử đã có điều khoản quy định, đối với những hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh phải tuân thủ pháp luật chuyên ngành. Tương tự, với các tài sản đấu giá theo phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản, Nghị định 62/2017/NĐ-CP, những tài sản đấu giá mà pháp luật chuyên ngành có những yêu cầu riêng thì cũng phải tuân thủ theo pháp luật chuyên ngành. Tại Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 62/2017/NĐ-CP nên nhấn mạnh nội dung “tuân thủ theo quy định của pháp luật chuyên ngành” trong việc xác định điều kiện của người tham gia đấu giá để bảo đảm chặt chẽ, đồng bộ giữa các hệ thống pháp luật.
PV: Người mua có đối mặt với rủi ro nào không và họ cần lưu ý gì khi tham gia đấu giá trực tuyến?
Hiện nay trình tự, thủ tục một cuộc đấu giá trực tuyến được thực hiện trên cơ sở kết hợp trực tuyến và trực tiếp đã được quy định tại các quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, chỉ có cuộc đấu giá là được thực hiện trực tuyến còn các việc liên quan tới niêm yết, thông báo công khai về việc đấu giá, việc đăng ký tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ và tiền đặt trước của người tham gia đấu giá được thực hiện trực tiếp. Do đó những người tham gia phải hết sức lưu ý tìm hiểu kỹ về các quy định để từ đó có thể đăng ký tham gia đấu giá một cách thuận lợi, chủ động hỏi, nhờ các đơn vị tổ chức đấu giá hướng dẫn các thao tác cụ thể về các vấn đề liên quan để thuận lợi khi tham gia quá trình đấu giá.
Ngoài ra, cách thức tiến hành cuộc đấu giá “nửa trực tiếp, nửa trực tuyến này” trong thực tế cho thấy còn một số bất cập.
Thứ nhất, hình thức này vẫn chưa khai thác hết các ưu thế, tính năng của hình thức đấu giá trực tuyến (là hình thức đấu giá hoàn toàn trên môi trường mạng, giúp hạn chế tiếp xúc giữa tổ chức đấu giá tài sản và người tham gia đấu giá). Người tham gia đấu giá vẫn mất nhiều thời gian và chi phí khi phải thực hiện nhiều thủ tục trực tiếp.
Thứ hai, việc thực hiện các thủ tục, trình tự theo cả hai hình thức trực tiếp và trực tuyến của một số tổ chức đấu giá tài sản dẫn đến nguy cơ khiếu nại nhất là về cách thức, thời điểm tiếp nhận hồ sơ và vấn đề về tiền đặt trước.
Thứ ba, một số tổ chức đấu giá cố tình sử dụng các ứng dụng không phải phần mềm đấu giá trực tuyến được phê duyệt theo quy định của Luật Đấu giá tài sản như Zoom, Zalo, Microsoft Team để tổ chức cuộc đấu giá. Điều này đã vi phạm trình tự thủ tục đấu giá, thậm chí, tiềm ẩn nguy cơ dìm giá, thông đồng, gây thất thoát tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân. Đặc biệt, các vấn đề liên quan đến tình trạng bỏ cọc khi tham gia đấu giá liệu có giảm so với hình thức đấu giá trực tiếp hay không vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ chưa có câu trả lời chính thức. Vì là việc đấu giá trực tuyến thực hiện trên internet nên các vấn đề liên quan đến kết nối và kỹ thuật luôn được ưu tiên.
Như vậy có thể thấy, trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ công nghệ thông tin như hiện nay, đấu giá trực tuyến là một hình thức có nhiều ưu điểm vượt trội. Tuy nhiên, để hình thức này phát huy hiệu quả cần nhiều giải pháp.
PV: Thị trường bất động sản đang rất trầm lắng từ cuối năm 2022 đến nay, theo ông hình thức này có khả thi trong bối cảnh hiện nay không?
Trong bối bất động sản đang rất trầm lắng từ cuối năm 2022 đến nay thì chính những nhà kinh doanh và nhà môi giới bất động sản cần phải tận dụng được tất cả những công cụ chuyên nghiệp để có thể giải quyết nhanh lượng hàng “tồn kho” trên thị trường. Một trong những giải pháp để giải quyết vấn đề này là đấu giá bất động sản.
Đây là một trong những phương pháp hiệu quả đã và đang được các nước phát triển áp dụng rất phổ biến và thành công. Đấu giá bất động sản trực tuyến là một hình thức đấu giá sử dụng công cụ công nghệ để tạo thuận lợi cho người mua và người bán nên sẽ dần được thị trường chấp nhận một cách tất yếu.
Đấu giá bất động sản trực tuyến là một giải pháp mà các đơn vị cần quan tâm và áp dụng sớm. Tuy nhiên, ở Việt Nam, hình thức này chưa đưa được vào thực tế để sử dụng đúng với sự linh hoạt và tác dụng tối ưu của nó cho cả người mua và người bán mà vẫn còn mang tính chất hình thức.
PV: Vậy ông có đề xuất gì để hình thức đấu giá này có thể phát huy tối đa nội hàm của nó?
Thực tế thị trường bất động sản thời gian qua, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng nếu hình thức đấu giá bất động sản trực tuyến được mở rộng, phổ biến rộng rãi thì các nhà môi giới bất động sản sẽ có công cụ làm việc tốt hơn, người mua cũng có sự yên tâm bởi tính minh bạch từ pháp lý tới giá cả của căn nhà. Từ đó, tránh được tình trạng thiếu minh bạch của thị trường. Về phía bên bán, cũng có thể yên tâm về thời gian xuất hàng và có thể tối ưu hóa lợi nhuận mỗi lần ra hàng.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang rất cần một luồng gió mới, luồng gió của sự minh bạch, chính xác. Và đấu giá bất động sản trực tuyến sẽ phần nào hiện thực được mục tiêu đó. Và chắc chắn đây sẽ trở thành trào lưu tất yếu và sớm được người tiêu dùng đón nhận.
Trước những diễn biến thị trường thời gian qua, nhà đầu tưu có tâm lý thận trọng nhưng nhu cầu ở thực thì không thay đổi. Vì vậy việc mua bán bất động sản vẫn sẽ xảy ra.
Thời điểm này là thời điểm mà các công ty đầu tư phát triển bất động sản cũng như các đơn vị kinh doanh mua, bán bất động sản cần áp dụng những giải pháp có lợi nhất cho khách hàng thì sẽ có hiệu quả. Một trong những giải pháp cần quan tâm và áp dụng sớm đó là đấu giá bất động sản trực tuyến. Và một điều đáng lưu ý rằng, khi thị trường quen với giải pháp đấu giá trực tuyến này rồi thì sẽ có sự cạnh tranh giữa các đơn vị bán hàng. Bởi, thị trường ấm trở lại, cuộc cạnh tranh sẽ khắc nghiệt hơn khi thói quen và hành vi mua hàng của khách hàng đã có sự thay đổi đáng kể. Điều này đòi hỏi các đơn vị cần phải quan tâm và thúc đẩy nhanh hơn nữa.
PV: Xin cảm ơn ông!
