Đặc san Toàn cảnh Thị trường Bất động sản 2015 do Báo đầu tư phát hành vào ngày 1/12/2015. Đây là đặc san lần đầu tiên có mặt trên thị trường, và toàn diện nhất về thị trường Bất động sản.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng có bài viết về Tác động hội nhập quốc tế đối với thị trường bất động sản, chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài viết.
Hội nhập quốc tế: Cơ hội lớn, thách thức lớn
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
1.Độ mở thị trường sau các Hiệp định thương mại tự do.
Thực hiện chủ trương hội nhập kinh tế sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam đã tiến hành đàm phán và ký kết được 15 Hiệp định thương mại tự do (FTA) với các quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam đồng thời cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh tế đa phương như cơ chế của WTO, cộng đồng kinh tế Asean (AEC) và vừa chính thức kết phúc quá trình đàm phán Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP).
Sau khi tham gia, các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là các dự án sản xuất để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, điển hình như yêu cầu cần ít nhất là 65% hàm lượng sản phẩm được sản xuất tại các quốc gia đó mới được hưởng ưu đãi từ quốc gia trong khối của TPP. Vì vậy, các công ty và tập đoàn sẽ phải cân nhắc việc chuyển dịch nhà máy, cơ sở sản xuất từ các quốc gia không nằm trong TPP sang Việt Nam. Khi đó, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các nhà xưởng, đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, thúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp một cách khá rõ nét.
Bên cạnh đó, việc mở cửa thị trường dịch vụ theo cam kết trong các Hiệp định quốc tế, nhiều yêu cầu mới trong các lĩnh vực logistics, tài chính ngân hàng, bảo dưỡng bảo trì, y tế,v.v. kéo theo sự xuất hiện của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới tiến hành mở văn phòng tại Việt Nam, nhờ đó thúc đẩy tăng trưởng của thị trường bất động sản văn phòng, giúp cho nhiều dự án văn phòng cho thuê được tái khởi động lại sau một thời gian trầm lắng và khủng hoảng.
Một điểm nữa cũng cần được nhìn nhận sau hội nhập là sự chuyển dịch cơ học lao động chất lượng cao từ các quốc gia có nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, điển hình là xu hướng từ nhóm AEC vào Việt Nam trong thời gian tới. Khi đó, phân khúc thuê/mua nhà để ở sẽ cao lên, nhất là phân khúc cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng.
2. Kinh tế ổn định là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư.
Tuy có những thăng trầm và khó khăn trong việc phát triển kinh tế trong gần 10 năm trở lại đây, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia có sự tăng trưởng và thu hút hang tỷ USD đầu tư nước ngoài hàng năm. Bên cạnh đó, với một quốc gia có hơn 90 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ và quá trình đô thị hoá tăng cao, Việt Nam vẫn là một quốc gia tiềm năng cho việc phát triển các dự án bất động sản và dịch vụ bất động sản.
Trong các báo cáo cập nhật gần đây, Việt Nam đều nhận được thái độ nghiêm túc về mức độ ổn định của nền kinh tế với khá nhiều nhà đầu tư ngoại. Cụ thể, theo báo cáo của Công ty tư vấn Bất động sản Alternaty, mức điểm mà Việt Nam được các nhà lãnh đạo hàng đầu trong ngành chấm là 8 điểm, cao gấp đôi so với vị trí thứ hai và thứ ba, đó là Philipines và Indonesia – hai trong ba thị trường ( cùng với Việt Nam) được đánh giá có sự phát triển ổn định nhất khu vực châu Á nhìn từ góc độ kinh tế, đặc biệt là tại một số ngành công nghiệp.
Trước đó, trong Báo cáo cập nhật Bảng xếp hạng của Cushman & Wakefield mới được công bố dựa trên những đánh giá về rủi ro trong việc mua cao ốc văn phòng tại những thị trường biên sơ khai và mới nổi đang được quan tâm nhất trên toàn cầu, thì Việt Nam chỉ đứng thứ 35/42, mức độ cho thấy sự ổn định của thị trường Bất động sản Việt Nam. Ngoài ra, bảng thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy những sự thay đổi khá rõ nét của Việt Nam về độ mở cho các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là 3 tiêu chí gồm “Dễ sở hữu bất động sản”, “Dễ cho thuê bất động sản” và “Tốc độ giao dịch cho thuê” đều được chấm được ở thang điểm 3/5, một mức điểm khá tốt cho một thị trường mới chỉ có sự ổn định về kinh tế vĩ mô trong thời gian gần đây.
Điều này dễ hiểu khi chúng ta tiến hành thay đổi một loạt các Chính sách quản lý thị trường. Trong đó, 3 bộ luật quan trọng là Luật đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội ban hành theo hướng hoàn thiện hơn về pháp luật bất động sản. Từ quy định nâng vốn điều lệ; bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều Chủ đầu tư đến việc nới thời gian sở hữu cho nhà đầu tư ngoại lên 50 năm có thể coi là bước đề pa tốt cho việc bứt phá vào thời kỳ hội nhập quốc tế. Nhờ đó, thị trường BĐS sẽ có cơ hội đi đúng quỹ đạo của mình, trong sạch, minh bạch và ổn định hơn.
>> Xem thêm: Tư vấn hợp đồng quốc tế uy tín
3. Những thách thức đối với thị trường trong thời gian hội nhập.
Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển đặc biệt là với việc hội nhập sâu rộng của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới thông qua việc ký kết các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương, tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng yếu tố nội lực vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi tham gia sâu rộng vào nền kinh tế.
Theo cam kết của WTO và các hiệp định, Việt Nam phải mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài mà không có hạn chế nào, vì vậy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với kinh nghiêm, vốn và nhân lực có thể thâu tóm và mua lại các dự án bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn với một giá “hời”, gây áp lực mạnh đối với nhà đầu tư trong nước.
Nhiều dịch vụ bất động sản mới mà nhà đầu tư Việt Nam chưa thể cung cấp tcó thể sẽ rơi vào các công ty nước ngoài, điều này sẽ gây ra việc mất cân bằng thị trường trong nước đối với những dịch vụ có biên đội lợi nhuận lớn.
Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư quá kỳ vọng vào việc phát triển phân khúc nhà ở cao cấp, không có sự nghiên cứu và phân tích thị trường một cách nghiêm túc thì có thể nhà đầu tư sẽ chịu thiệt hại khi có quá nhiều nhà ở khu vực này.
Vấn đề “bong bóng” bất động sản là vấn đề luôn mang tính thời sự, khi có quá nhiều vốn tập trung vào thị trường bất động sản, tạo ra việc thừa cung ở các phân thúc sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư và cho cả nền kinh tế nói chung.
4. Đừng cầm vàng rồi để vàng rơi.
Quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và bất động sản tại Việt Nam có thể coi là những quy định phức tap nhất và nhiều khi mâu thuẫn lẫn nhau giữa các Bộ, Ban, Ngành. Vì vậy, để các dự án bất động sản triển khai được thành công, nhất thiết các chủ đầu tư và những người tham gia vào thị trường phải thực sự nắm bắt được đầy đủ và sâu sắc các quy định này, vận dụng một cách linh hoạt và hợp lý vào từng dự án cụ thể để tránh rủi ro về mặt pháp lý.
Ngoài khía cạnh pháp lý, khía cạnh kinh tế là yếu tố quyết định, để tránh những rủi ro, nhất thiết nhà đầu tư cần có sự phân tích, điều tra, nghiên cứu một cách thấu đáo trước khi triển khai dự án, cần hạn chế những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, thiếu tiềm lực về tài chính và năng lực tham gia thị trường.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế quốc gia, có ảnh hưởng tới nhiều ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, vì vậy, vai trò của cơ quan quản lý và nhà nước trong việc định hướng và điều tiết thị trường là rất quan trọng. Một mặt tạo ra chính sách thông thoáng và cải cách thủ tục hành chính về đất đai đồng thời cũng có những điều tiết kịp thời và hợp lý để tránh tình trạng thị trường phát triển quá nóng, gây ra tình trạng “bong bóng bất động sản”.
Điều quan trọng nhất mà chúng ta phải hướng tới là tạo ra một sân chơi công bằng với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, công bằng giữa khối tư nhân và DNNN
