Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw có bài trả lời phỏng vấn với chủ đề Hà Nội trước bài toán tái cấu trúc đô thị lịch sử
Câu hỏi. Thưa Luật sư, Hà Nội công bố 30 bài toán lớn trong bối cảnh Luật Thủ đô (sửa đổi) bắt đầu đi vào cuộc sống. Ông đánh giá thế nào về sự tương thích giữa "danh mục bài toán" này với các cơ chế đặc thù mà Luật Thủ đô vừa trao quyền?
Trả lời: Nhìn tổng thể, danh mục 30 bài toán mà Hà Nội công bố có sự cộng hưởng khá rõ nét với tinh thần phân quyền mạnh mà Luật Thủ đô (sửa đổi) mang lại.
Dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi đã quy định phân quyền toàn diện, tối đa cho chính quyền Thành phố Hà Nội nhằm tăng tính chủ động, sáng tạo, tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền Thành phố Hà Nội. Theo thống kê, có 180 thẩm quyền được giao cho chính quyền Thành phố Hà Nội. Trong đó: 49 thẩm quyền đã được quy định từ Luật Thủ đô năm 2024 và Nghị quyết số 258 ngày 11/12/2025 của Quốc hội; 47 thẩm quyền khác với quy định của cơ quan nhà nước cấp trên; 84 thẩm quyền mới chưa có quy định của cơ quan nhà nước cấp trên.
Tuy nhiên, tôi cũng thấy rõ một khoảng cách đáng lo ngại giữa tầm nhìn chiến lược được thể hiện qua 30 bài toán với năng lực pháp lý vận hành trên thực tế. Nhiều bài toán — như phát triển đô thị ngầm, đô thị đa tầng, hay tái cấu trúc vùng nội đô lịch sử — đang đặt ra những yêu cầu pháp lý vượt ra ngoài phạm vi điều chỉnh của cả Luật Thủ đô lẫn các Nghị định hướng dẫn hiện hành. Nói cách khác, Luật Thủ đô mới chỉ mở được "cánh cổng" về thẩm quyền, còn "con đường" bên trong — tức hệ thống quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng, cơ chế tài chính, mô hình hợp tác công tư — vẫn chưa được thiết kế đồng bộ. Nếu không sớm ban hành các Nghị định chuyên ngành hướng dẫn thực thi các cơ chế đặc thù này, rất có thể 30 bài toán sẽ dừng lại ở cấp độ tuyên bố chính sách thay vì trở thành chương trình hành động pháp lý có thể triển khai được.
Câu hỏi. Một dự án tầm nhìn 40–50 năm thường xuyên đối mặt với rủi ro "vênh" quy hoạch hoặc thay đổi tư duy nhiệm kỳ. Theo ông, chúng ta cần một cấu trúc văn bản pháp lý như thế nào để đảm bảo tính kế thừa và bảo vệ nhà đầu tư xuyên suốt nhiều thập kỷ?
Trả lời: Đây là bài toán về tính ổn định pháp lý — một trong những yếu tố mà các nhà đầu tư chiến lược dài hạn coi trọng hơn cả ưu đãi thuế hay hỗ trợ đất đai. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để một dự án hạ tầng tồn tại qua nhiều chu kỳ chính trị, cần thiết lập một cấu trúc pháp lý nhiều lớp theo nguyên tắc "tầng pháp luật trên khóa tầng pháp luật dưới".
Cụ thể, ở tầng cao nhất phải là Nghị quyết của Quốc hội hoặc Luật chuyên ngành ghi nhận chủ trương đầu tư và khung bảo hộ tối thiểu, không thể bị thay đổi bởi các quyết định hành chính cấp dưới. Tiếp đó là hợp đồng dự án (Project Agreement) được ký kết theo quy trình đặc biệt, có giá trị ràng buộc liên nhiệm kỳ — tức là chính phủ hoặc chính quyền thành phố nhiệm kỳ sau có nghĩa vụ kế thừa, không được đơn phương chấm dứt hoặc sửa đổi bất lợi mà không có cơ chế bồi thường rõ ràng. Điều này đã được thực hành trong các dự án PPP dài hạn tại Anh, Úc, và một phần ở Hàn Quốc thông qua điều khoản Stabilization Clause và Change-in-Law Compensation.
Đối với Việt Nam, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) năm 2020 đã có bước tiến quan trọng khi quy định cơ chế chia sẻ doanh thu và bảo lãnh bởi Chính phủ, nhưng thời hạn bảo lãnh và mức độ bảo hộ vẫn còn thấp so với yêu cầu của các dự án tầm nhìn 40–50 năm. Thiết nghĩ, Hà Nội cần đề xuất Quốc hội cho phép ký kết Hợp đồng Đặc nhượng Quyền đô thị (Urban Concession Agreement) với thời hạn tối thiểu 30 năm, có điều khoản ổn định pháp lý (Regulatory Freeze Clause), cơ chế tái đàm phán định kỳ (ví dụ mỗi 10 năm) và bảo hiểm rủi ro chính trị thông qua MIGA hoặc các tổ chức đa phương.
Câu hỏi. Trong 30 bài toán, có những khái niệm rất mới như "đô thị đa tầng" hay "logistics thông minh". Hệ thống pháp luật hiện hành về đất đai và xây dựng đang có những "khoảng trống" nào cần lấp đầy ngay để các mô hình này không bị coi là "trái luật"?
Trả lời: Khoảng trống thứ nhất và lớn nhất là chế độ pháp lý về không gian ngầm. Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận nguyên tắc quản lý không gian ngầm, nhưng chưa có quy định cụ thể về xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và giao dịch đối với phần không gian dưới lòng đất. Một tầng hầm thương mại, một tuyến metro ngầm hay một hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm kết hợp hiện vẫn chưa có tư cách pháp lý độc lập rõ ràng để được giao, cho thuê, hay thế chấp như bất động sản thông thường — đây là rào cản trực tiếp khiến nhà đầu tư không thể huy động vốn từ các tài sản ngầm.
Khoảng trống thứ hai là khái niệm "đất đa mục đích" trong Luật Đất đai. Hiện nay, mỗi thửa đất chỉ được phân loại theo một mục đích sử dụng duy nhất (đất ở, đất thương mại, đất công trình công cộng...). Mô hình đô thị đa tầng — trong đó tầng 1 là công trình công cộng, tầng 2-5 là thương mại dịch vụ, tầng 6 trở lên là nhà ở — đòi hỏi một cơ chế "đất hỗn hợp" (mixed-use land) với phân bổ nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng và cấp phép xây dựng riêng cho từng tầng công năng, điều này hoàn toàn chưa có trong pháp luật đất đai và xây dựng hiện hành.
Khoảng trống thứ ba là khung pháp lý cho logistics thông minh kết hợp đô thị. Các trung tâm logistics trong đô thị (urban logistics hub) sử dụng kho tự động, phân loại bằng AI, giao hàng bằng phương tiện tự hành không thuần túy là "kho bãi" hay "nhà máy" theo định nghĩa hiện hành của pháp luật xây dựng và đất đai. Việc phân loại sai mục đích sử dụng đất sẽ kéo theo toàn bộ hệ quả pháp lý về thuế đất, tiền thuê đất và nghĩa vụ môi trường không phù hợp. Khoảng trống thứ tư là tiêu chuẩn kỹ thuật cho công trình thông minh và công trình tích hợp hạ tầng số — hiện hệ thống QCVN về xây dựng chưa có chương riêng điều chỉnh các yêu cầu này.
Câu hỏi. Để giải 30 bài toán này, nguồn vốn ngân sách chắc chắn không đủ. Luật sư đánh giá thế nào về tính khả thi của việc áp dụng mô hình BT thế hệ mới hoặc TOD tại Hà Nội hiện nay?
Trả lời: Mô hình BT truyền thống đã bị dừng theo Nghị quyết số 50/NQ-TW và các quy định của Luật PPP 2020 do những bất cập nghiêm trọng về định giá đất đối ứng, minh bạch thông tin và thất thoát ngân sách. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu có một thế hệ BT mới khả thi hơn không — và câu trả lời của tôi là "có", nhưng với điều kiện cần thiết kế lại hoàn toàn cơ chế thanh toán đất đối ứng.
Thay vì thanh toán bằng một khu đất liền kề với trị giá được thỏa thuận trước (cơ chế dẫn đến định giá tùy tiện), BT thế hệ mới có thể áp dụng mô hình "Land Value Capture" — Nhà nước thu hồi phần giá trị đất tăng thêm do hạ tầng mang lại, lập thành quỹ và dùng quỹ đó thanh toán dần cho nhà đầu tư theo tiến độ công trình. Cơ chế này đã được Tokyo, Hong Kong và Singapore sử dụng thành công cho các dự án metro và đường cao tốc đô thị. Về mặt pháp lý, để thực hiện được cần Quốc hội sửa đổi Điều 79 Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất xung quanh dự án hạ tầng và bổ sung cơ chế định giá tăng trưởng giá trị đất theo quy hoạch.
Riêng về mô hình TOD (viết tắt tiếng Anh của cụm từ Transit Oriented Development) — phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng — đây thực ra là cơ hội lớn nhất của Hà Nội trong thập kỷ tới khi hệ thống metro đang dần thành hình. TOD về bản chất là tích hợp quy hoạch sử dụng đất mật độ cao xung quanh các nhà ga, tạo ra vòng tuần hoàn: mật độ dân số cao → hành khách sử dụng metro nhiều → doanh thu vận hành tăng → giá trị bất động sản xung quanh tăng → Nhà nước thu được tiền từ đất để tái đầu tư hạ tầng. Luật Thủ đô (sửa đổi) đã trao cho Hà Nội quyền xây dựng quy hoạch vùng TOD nhưng chưa có Nghị định hướng dẫn riêng về cơ chế tài chính, đây là việc cần làm ngay trong năm 2025–2026.
Câu hỏi. Hà Nội đang muốn thu hút các "đại bàng" quốc tế. Dưới góc độ một luật sư tư vấn đầu tư, ông thấy khung pháp lý hiện tại về bảo lãnh doanh thu hoặc chia sẻ rủi ro trong các dự án hạ tầng lớn đã đủ hấp dẫn để họ xuống tiền cho một dự án 30 năm chưa?
Trả lời: Các nhà đầu tư hạ tầng chiến lược quốc tế — Macquarie, Brookfield, Vinci, các quỹ hưu trí lớn của Canada và Úc — khi đánh giá một dự án 30 năm, họ phân tích ba yếu tố cốt lõi: Một là mức độ chắc chắn của dòng tiền (Revenue Certainty), Hai là khả năng thoát vốn và chuyển nhượng dự án (Exit Mechanism), Ba là cơ chế giải quyết tranh chấp độc lập khỏi hệ thống tòa án địa phương.
Về dòng tiền, Luật PPP 2020 đã có Điều 82 quy định cơ chế chia sẻ rủi ro doanh thu: Nhà nước chia sẻ tối đa 50% phần hụt doanh thu so với phương án tài chính cơ sở, và thu về 50% phần doanh thu vượt. Đây là bước tiến về lý thuyết, nhưng thực tế triển khai lại bị vướng bởi ba điểm: điều kiện kích hoạt cơ chế chia sẻ quá phức tạp; nguồn vốn bù đắp phụ thuộc vào ngân sách không ổn định; và chưa có cơ chế bảo lãnh của Chính phủ như cam kết sovereign guarantee cho các dự án đặc biệt quan trọng. Nhà đầu tư nước ngoài khi nhận thấy cam kết bù đắp doanh thu không được bảo đảm bằng tài sản thế chấp cụ thể hoặc bảo lãnh từ một tổ chức uy tín, họ sẽ áp dụng mức chiết khấu rất cao vào mô hình tài chính, dẫn đến việc không thể đạt được tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) như kỳ vọng.
Về cơ chế thoát vốn, pháp luật Việt Nam hiện vẫn hạn chế việc chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp dự án PPP trong giai đoạn xây dựng mà không được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền — điều này tạo ra rào cản lớn với các quỹ đầu tư hạ tầng vốn cần linh hoạt trong cấu trúc vốn. Về giải quyết tranh chấp, mặc dù Việt Nam đã tham gia Công ước New York 1958 về công nhận và thi hành phán quyết trọng tài nước ngoài, nhưng trong thực tiễn, việc thi hành các phán quyết trọng tài quốc tế liên quan đến cơ quan nhà nước vẫn có thể phát sinh một số yếu tố chưa thực sự chắc chắn.
Đây là điểm mà các "đại bàng" lớn nhất thế giới lo ngại nhất và đòi hỏi phải được giải quyết ở cấp độ cam kết quốc tế hoặc Luật đặc thù.
Câu hỏi: Ông có gợi ý gì về việc thành lập các Quỹ phát triển hạ tầng Thủ đô với cơ chế vận hành như một doanh nghiệp đầu tư (tương tự mô hình Temasek của Singapore) để khơi thông nguồn lực tài chính?
Trả lời: Ý tưởng về một Quỹ phát triển hạ tầng Thủ đô theo mô hình doanh nghiệp đầu tư nhà nước (State Investment Company) là hoàn toàn đúng hướng và có cơ sở thực tiễn quốc tế vững chắc. Temasek Holdings của Singapore, Khazanah Nasional của Malaysia, hay CIC của Trung Quốc đều là những mô hình thành công trong việc vận hành vốn nhà nước theo nguyên tắc thị trường — mang lại hiệu quả đầu tư cao hơn nhiều so với cơ chế phân bổ ngân sách truyền thống.
Điểm cốt lõi của mô hình Temasek không chỉ là vốn nhà nước, mà là cấu trúc quản trị: Temasek hoạt động hoàn toàn theo nguyên tắc thương mại, tự chịu lỗ lãi, có Hội đồng quản trị độc lập với đại diện từ khu vực tư nhân và quốc tế, không nhận bảo lãnh ngầm từ ngân sách Chính phủ và chịu nghĩa vụ công bố thông tin theo chuẩn quốc tế. Chính những yếu tố này tạo ra niềm tin để Temasek huy động vốn từ thị trường trái phiếu quốc tế với lãi suất gần bằng lãi suất chính phủ.
Đối với Hà Nội, về mặt pháp lý, có thể xây dựng Quỹ này dưới dạng một Công ty TNHH MTV do UBND thành phố làm chủ sở hữu, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp — đây là khung pháp lý sẵn có. Điều quan trọng là cần bổ sung các cơ chế đặc thù: cho phép Quỹ phát hành trái phiếu hạ tầng (Infrastructure Bond) được bảo lãnh một phần bởi tài sản bất động sản của thành phố; cho phép Quỹ đầu tư dưới hình thức cổ phần thiểu số vào các dự án PPP để tăng độ tín nhiệm và giảm chi phí vốn cho nhà đầu tư tư nhân; và cho phép hợp tác đầu tư với các tổ chức quốc tế như ADB, IFC theo cơ chế đồng đầu tư. Luật Thủ đô (sửa đổi) đã mở cơ sở pháp lý để HĐND thành phố quyết định thành lập các quỹ tài chính đặc thù — đây là điều kiện cần, nhưng cần có Nghị định riêng về quản trị và giám sát để tránh rủi ro thất thoát vốn như một số mô hình tương tự trong quá khứ.
Câu hỏi: Bài toán khó nhất của Hà Nội luôn là GPMB và giãn dân khu vực nội đô lịch sử. Luật sư có đề xuất một cơ chế bồi thường đặc thù nào để hài hòa lợi ích Nhà nước – Người dân – Doanh nghiệp?
Trả lời: GPMB nội đô lịch sử khác với GPMB thông thường ở ba điểm đặc thù: giá trị tài sản trên đất thường cao hơn nhiều lần giá trị đất thuần; người dân thường có gắn kết lịch sử, văn hóa, sinh kế với địa điểm cư trú; và áp lực xã hội rất lớn nếu tái định cư không đảm bảo chất lượng sống tương đương. Chính vì vậy, bồi thường theo giá thị trường đơn thuần — dù cao đến đâu — vẫn không phải là lời giải hoàn chỉnh.
Tôi đề xuất ba cơ chế bổ sung có thể được thể chế hóa trong khung pháp lý đặc thù của Hà Nội. Cơ chế đầu tiên là mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Land Equity Contribution): thay vì bồi thường một lần và di dời, người dân được lựa chọn góp quyền sử dụng đất như một loại vốn góp vào dự án tái phát triển, đổi lại nhận cổ phần hoặc diện tích căn hộ trong công trình mới tại chính vị trí đó. Mô hình này đã được Thượng Hải thực hiện thành công tại các dự án cải tạo phố cổ và giúp người dân trở thành cổ đông thụ hưởng thay vì bị loại khỏi vòng lợi ích.
Cơ chế thứ hai là tái định cư tại chỗ theo phương án căn hộ đa tầng có tính thương mại: người dân không bị chuyển đến khu tái định cư ở ngoại ô mà được nhận căn hộ trong tòa nhà mới xây ngay trên nền đất cũ, với diện tích ở không thấp hơn diện tích ở hiện tại. Phần diện tích thương mại dư ra (tầng 1 và các tầng trên) sẽ được bán hoặc cho thuê để thu hồi chi phí dự án. Điều này đòi hỏi quy chuẩn quy hoạch cho phép tăng hệ số sử dụng đất (FAR) tại các dự án tái phát triển nội đô, điều mà Luật Quy hoạch đô thị cần được sửa đổi để cho phép.
Cơ chế thứ ba là bồi thường theo "giá dự án" chứ không phải giá thị trường tại thời điểm thu hồi: người dân được nhận một phần giá trị đất sau khi đã tính đến giá trị tăng thêm do dự án mang lại — được tính toán minh bạch theo công thức rõ ràng và kiểm toán độc lập. Pháp luật đất đai hiện hành cần bổ sung quy định về "giá bồi thường có yếu tố phát triển" để hiện thực hóa cơ chế này.
Câu hỏi: Vấn đề "đất vàng" sau khi di dời trụ sở bộ ngành, nhà máy ra khỏi nội đô thường gây tranh cãi pháp lý. Theo ông, cần quy định chế tài và ưu đãi ra sao để đảm bảo quỹ đất này phục vụ đúng mục tiêu công cộng và không gian xanh?
Trả lời: Bài toán "đất vàng" sau di dời là một trong những điểm nghẽn pháp lý lớn nhất của quá trình tái cơ cấu đô thị Hà Nội, và đã có nhiều bài học thất bại đau đớn từ thực tế. Không ít khu đất sau khi các nhà máy, cơ sở công nghiệp di dời đã bị "chuyển công năng" sang nhà ở thương mại thay vì trường học, bệnh viện, công viên như quy hoạch ban đầu — chính xác do ba lỗ hổng pháp lý: thiếu ràng buộc pháp lý về mục đích sử dụng sau di dời; thiếu cơ chế giám sát độc lập; và thiếu chế tài đủ mạnh đối với hành vi chuyển đổi mục đích trái phép.
Về chế tài, bổ sung ngay vào Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị một quy định bắt buộc: toàn bộ quỹ đất thu hồi từ di dời cơ sở công lập tại các quận nội đô phải được đưa vào "Quỹ đất công ích đô thị" với mục đích sử dụng được xác định sẵn trong quy hoạch tổng thể, không được phép thay đổi mục đích trong vòng ít nhất 20 năm mà không có Nghị quyết của HĐND thành phố và đánh giá tác động cộng đồng độc lập. Bất kỳ hành vi xây dựng hoặc chuyển nhượng trái với mục đích đã định đều phải bị cưỡng chế tháo dỡ, thu hồi lợi nhuận bất hợp pháp toàn bộ và truy cứu trách nhiệm hình sự đối với người có thẩm quyền ký quyết định sai.
Về ưu đãi để thúc đẩy di dời đúng hạn, bởi vì không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính mà không có cơ chế kinh tế hấp dẫn. Các bộ ngành và doanh nghiệp nhà nước sở hữu cơ sở cần di dời phải được nhận ưu đãi rõ ràng tại địa điểm mới: hỗ trợ đầu tư xây dựng cơ sở mới từ ngân sách; quyền ưu tiên lựa chọn vị trí mới trong các khu vực phát triển; và quan trọng nhất là loại bỏ hoàn toàn khả năng cơ quan di dời được hưởng lợi từ giá trị đất cũ sau khi bàn giao — đây chính là điều kiện tiên quyết để tránh lợi ích nhóm cản trở tiến trình di dời.
Câu hỏi. Đối với các siêu đô thị vệ tinh trong mô hình "Chùm đô thị", làm sao để ngăn chặn tình trạng "đầu cơ đất đai" làm biến dạng quy hoạch ngay từ khi bài toán mới được công bố?
Trả lời: Đây là một thách thức mang tính hệ thống và đã xảy ra lặp đi lặp lại tại Việt Nam: mỗi khi có thông tin về quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn, sóng đầu cơ đất đai nổi lên trước đó và hấp thụ toàn bộ giá trị gia tăng mà đáng lẽ phải thuộc về cộng đồng và ngân sách nhà nước. Về bản chất, đây là vấn đề của hệ thống thông tin không cân xứng (information asymmetry) cộng với cơ chế tài chính chưa thu hồi được giá trị đất tăng thêm.
Về mặt pháp lý, biện pháp đầu tiên là tăng mạnh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ (Holding Period Tax): nếu đất được mua và bán trong vòng dưới 2 năm kể từ ngày thông tin quy hoạch được công bố, thuế chuyển nhượng tăng lên mức 30–40% thay vì mức 2% hiện hành — điều này sẽ triệt tiêu động lực đầu cơ ngắn hạn. Biện pháp thứ hai là cơ chế tiền kiểm quy hoạch: Nhà nước phải lập và công bố bản đồ địa chính cập nhật và sơ đồ vùng ảnh hưởng của dự án trước khi công bố chủ trương đầu tư, đồng thời áp dụng lệnh tạm dừng giao dịch đất đai (Freeze Order) trong vùng ảnh hưởng trong thời gian từ 6–12 tháng để Nhà nước có thể thu hồi đất theo giá trước quy hoạch.
Biện pháp thứ ba và quan trọng nhất là áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất theo giá sau quy hoạch (Post-Planning Land Value Capture) tương tự mô hình Development Charge của Singapore: khi chủ đất được hưởng lợi từ việc thay đổi quy hoạch hoặc tăng hệ số sử dụng đất, họ phải nộp cho nhà nước một khoản phí tương đương phần chênh lệch giá trị đất trước và sau quy hoạch. Cơ chế này vừa công bằng — ai hưởng lợi người đó đóng góp — vừa tạo nguồn lực tài chính để đầu tư hạ tầng và ngăn chặn đầu cơ một cách bền vững.
Câu hỏi. Nếu được tư vấn cho Chính phủ và Thành phố về một "Đặc khu pháp lý" (Sandbox) cho Hà Nội để giải quyết 30 bài toán này, Luật sư sẽ đề xuất ưu tiên thử nghiệm cơ chế gì đầu tiên?
Trả lời: Nếu được tư vấn, tôi sẽ ưu tiên thử nghiệm trước tiên cơ chế "Quy hoạch thương lượng" (Negotiated Planning) kết hợp với công cụ tài chính đất đai (Land-Based Finance) — bởi đây là điểm giao thoa giữa tất cả các bài toán còn lại. Lý do tôi chọn điểm khởi đầu này là vì hầu hết 30 bài toán của Hà Nội đều có chung một nút thắt: thiếu vốn, thiếu đất sạch và thiếu cơ chế chia sẻ lợi ích hài hòa. Nếu giải được nút thắt này thông qua một mô hình thử nghiệm cụ thể, có thể nhân rộng ra toàn bộ các dự án còn lại.
Cụ thể, tôi đề xuất chọn một khu vực thí điểm rộng khoảng 100–200 ha tại vùng chuyển tiếp giữa nội đô và vùng ven (ví dụ: khu vực ven sông Hồng hoặc hành lang metro), thiết lập một Ủy ban điều phối đặc biệt (Special Purpose Authority) với thẩm quyền pháp lý cao hơn cấp quận, bao gồm đại diện của Thành phố, nhà đầu tư chiến lược và đại diện cộng đồng. Trong phạm vi khu thí điểm này, áp dụng đồng thời: (i) cơ chế quy hoạch linh hoạt theo yêu cầu dự án thay vì cứng nhắc theo phân khu cố định; (ii) cơ chế định giá đất theo giá thị trường minh bạch, độc lập khỏi ảnh hưởng hành chính; (iii) cơ chế Land Value Capture để thu hồi giá trị đất tăng thêm và tái đầu tư vào hạ tầng trong khu; (iv) thủ tục phê duyệt dự án rút gọn với thời hạn ràng buộc cứng (hard deadline) cho từng bước hành chính.
Trong Sandbox này, cho phép thử nghiệm các cơ chế chưa có tiền lệ như phát hành trái phiếu gắn với giá trị đất cụ thể (Land-Backed Bonds), áp dụng hợp đồng thông minh (Smart Contract) trong quản lý quyền sử dụng đất, và thử nghiệm mô hình sở hữu tập thể không gian đô thị (Community Land Trust). Quan trọng hơn cả nội dung thử nghiệm là cơ chế giám sát và đánh giá: cần có một nhóm chuyên gia độc lập — bao gồm luật sư, kinh tế học, quy hoạch đô thị và đại diện cộng đồng — theo dõi liên tục, công bố kết quả minh bạch và đề xuất điều chỉnh kịp thời. Sandbox không có giá trị nếu không có vòng phản hồi (feedback loop) để hoàn thiện chính sách. Sau 3–5 năm thử nghiệm, nếu thành công, mô hình này hoàn toàn có thể trở thành nền tảng cho một Luật Phát triển Đô thị Đặc thù dành riêng cho Hà Nội trong tương lai.
