Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty luật SBLaw 

Pháp lý vẫn bỏ ngỏ

– Câu chuyện về hành lang pháp lý riêng cho condotel được bàn bạc nhiều năm nhưng thực tế đến nay vẫn chưa thể khắc phục được hạn chế này thưa luật sư?

Dưới góc độ quản lý nhà nước hiện nay chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch. Trong khi đó bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Shophouse, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Vì vậy dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này.

Dưới góc độ thị trường đó chính là sự phát triển quá nhanh chóng của các loại hình bất động sản trong đó có bất động sản du lịch trong khi pháp luật vẫn chưa theo kịp đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là BĐS du lịch được xây dựng trên đất ở

Thị trường BĐS hoạt động có tính chu kỳ, chịu ảnh hưởng lớn từ kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, chính sách… và cung thường có độ trễ so với cầu.

– Và bởi vậy nên đã tạo ra những hệ lụy?

Để hiểu rõ hơn chúng ta cùng nhìn cách một giao dịch BĐS Condotel diễn ra như sau:

Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của CĐT, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho CĐT kinh doanh.

Thực tế là sau khi mua, việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng

Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của CĐT. Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của CĐT nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.

Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, CĐT vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng. Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay… nhiều khi khách hàng trở thành “con nợ” khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel.

Khi CĐT vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện. Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết.

Condotel, trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian vì vậy có thể thấy rõ ràng rủi do trong việc cam kết của CĐT đối với dự án do chế tài xử phạt cam kết quy định trong Luật chưa thực sự rõ ràng trong khi đó, nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng. Trong khi đó CĐT bị ảnh hưởng nặng nề đến uy tín, thương hiệu thậm chí vể cả chỉ số tín dụng đối với các ngân hàng. Còn phía ngân hàng sẽ khó khăn trong việc thu hồi nợ dẫn đến tình trạng nợ xấu tăng cao.

Đối với các cơ quan chính quyền địa phương đó là sự gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp sổ đỏ và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…

Những giải pháp căn cơ

– Thưa luật sư, vừa qua, từ việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi 9 luật, vậy với loại hình condotel với những vướng mắc với nhiều luật như Đất đai, Xât dựng, Du lịch… liệu chăng có cần một luật mang tính phổ quát để tháo gỡ vướng mắc với các sản phẩm “bất động sản lai” trên thị trường?

Kỹ thuật một luật sửa nhiều luật được đưa vào và áp dụng ở Việt Nam đã hơn 10 năm. Thực tiễn thi hành cho thấy, bên cạnh những ưu điểm, việc áp dụng kỹ thuật một luật sửa nhiều luật còn tồn tại một số hạn chế đặc biệt với lĩnh vực nhạy cảm và phức tạp như bất động sản.

Ví dụ như chưa có sự thống nhất về cách hiểu và cách áp dụng kỹ thuật “một luật sửa nhiều luật”. Hơn nữa việc sửa đổi cùng một lúc nhiều luật trong một luật mới làm cho hệ thống pháp luật trở nên rất khó kiểm soát, thiếu ổn định, gây khó khăn khi áp dụng.

Hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel và việc hết sức cần thiết

Thực tế cho thấy, có luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật “tuổi thọ rất ngắn”. Ví dụ, Luật sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009  vừa được sửa đổi nhưng ngay sau đó, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2013 lại được tách ra sửa đổi toàn diện.

Tuổi thọ của luật sửa đổi, bổ sung các khác liên quan tới bất động sản cũng tương tự như vậy.

– Vậy theo luật sư, đâu là giải pháp căn cơ cho thị trường mới này thưa luật sư?

Đối với một thị trường có giá trị cao và rất phức tạp do ảnh hưởng bởi vô cùng nhiều yếu tố từ chính sách, cơ chế, chính trị xã hội không thể đề cập biện pháp dài hạn hay ngắn hạn mà cần phải thực hiện một cách đông bộ đồng thời cùng lúc thì mới có thể gỡ được nút thắt. Tôi xin đề cập một số giải pháp sau:

Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua Luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu… từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.

Thứ hai, thị trường có nhu cầu vốn đầu tư lớn, càng ngày càng tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Hiện nay, nguồn vốn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chủ yếu thông qua tín dụng ngân hàng. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường. Ngoài kênh huy động vốn từ ngân hàng, cần đẩy mạnh thông qua một số kênh như: Từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các quỹ đầu tư bất động sản…

Thứ ba, để có môi trường đầu tư BĐS thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, BĐS, đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất..

Thứ tư, cần thúc đẩy du lịch phục hồi nhanh chóng, tạo đà thị trường BĐS nghỉ dưỡng tất yếu sẽ phát triển.

– Vâng! Xin cảm ơn ông!

Nguồn: https://diendandoanhnghiep.vn/go-vuong-phap-ly-condotel-can-sua-dong-bo-nhieu-luat-219619.html?zarsrc=30&utm_source=zalo&utm_medium=zalo&utm_campaign=zalo&fbclid=IwAR0J2NFfBSR7jwCdJOAQASf_pyxsD90vMLIxtOD5RGGCGskJ4XZ71RiNIeo