Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW dành cho Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp bài trả lời phỏng vấn về cơ chế gỡ khó khi định giá đất dự án BT. SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
Hiện nay quy định về định giá đất đang gây khó cho các dự án BT như thế nào?
Trả lời:
Trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất xác định 5 năm/lần đã bị xóa bỏ và thay bằng khung giá đất được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng quyết định này sẽ bảo đảm được quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, khi họ được đền bù với mức giá sát với thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, công tác định giá đất hiện vẫn còn nhiều bất cập.
Tình trạng ách tắc trong định giá đất dẫn đến đến chậm trễ trong việc giao đất và phê duyệt, triển khai dự án, có lúc đã trở thành vấn đề nóng. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc không thuê được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
Luật Đất đai 2024 đã xác định được 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, luật mới chỉ dừng lại ở các quy định có tính chất nguyên tắc chung. Trong khi đó, tham vấn tư vấn xác định giá đất là một khâu trong quá trình định giá đất của chính quyền địa phương, thậm chí có quy trình còn là một trong những khâu bắt buộc, như Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Vì vậy, việc không mời được tư vấn xác định giá đất đã gây chậm trễ cho việc định giá đất của địa phương, nhất là trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến việc xác định giá đất, định giá đất của địa phương cũng như quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Hậu quả là nhiều dự án bị đình trệ, đóng băng không thể triển khai.
Việc các dự án BT bị đình trệ bởi định giá đất sẽ gây ảnh hưởng thế nào?
Trả lời:
Trong bối cảnh hiện nay, việc các dự án BT bị đình trệ do những khó khăn trong quy định định giá đất đang trở thành một vấn đề đáng lo ngại. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án mà còn tác động sâu rộng đến nền kinh tế và sự phát triển hạ tầng của đất nước.
Trước hết, việc đình trệ trong các dự án BT dẫn đến chậm trễ trong tiến độ thực hiện. Khi giá trị đất không được xác định rõ ràng, các bước tiếp theo trong quá trình triển khai dự án sẽ bị trì hoãn. Điều này không chỉ làm kéo dài thời gian hoàn thành mà còn gây ra sự bất ổn trong kế hoạch phát triển hạ tầng. Hơn nữa, sự chậm trễ này còn kéo theo việc tăng chi phí cho các nhà đầu tư. Khi thời gian thực hiện dự án kéo dài, các khoản phí phát sinh và chi phí quản lý dự án cũng sẽ gia tăng, gây áp lực tài chính lên các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, sự khó khăn trong định giá đất cũng ảnh hưởng đến khả năng thu hút nguồn lực đầu tư. Các nhà đầu tư thường tìm kiếm những cơ hội có tính minh bạch và ổn định. Tuy nhiên, khi gặp phải những bất cập trong quy trình định giá đất, họ có thể sẽ e ngại và tránh xa các dự án BT. Hệ quả là, nhiều dự án tiềm năng có thể bị lãng phí nguồn lực khi không thể triển khai hoặc phải dừng lại giữa chừng.
Hơn nữa, tình trạng đình trệ này không chỉ ảnh hưởng đến từng dự án mà còn kìm hãm sự phát triển kinh tế tổng thể của quốc gia. Các dự án BT thường đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và nâng cấp hạ tầng cơ sở. Khi các dự án này bị đình trệ, sẽ gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho sự phát triển kinh tế của khu vực và cả nước. Đồng thời, việc khó khăn trong quy trình định giá đất cũng tạo ra thách thức cho cơ quan quản lý trong việc điều chỉnh chính sách phát triển phù hợp với thực tiễn.
Ông có thể đưa ra một số ví dụ dự án BT trọng điểm đang gặp vướng trong vấn đề này?
Trả lời:
Trong bối cảnh hiện nay, việc các dự án BT bị đình trệ do những khó khăn trong quy định định giá đất đang trở thành một vấn đề đáng lo ngại. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án mà còn tác động sâu rộng đến nền kinh tế và sự phát triển hạ tầng của đất nước.
Cụ thể, một số dự án BT trọng điểm như tại Nghệ An, Quảng Bình, Bắc Ninh, và Sơn La đều đang đối mặt với vướng mắc nghiêm trọng về việc thanh toán quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư. Ví dụ, tại Nghệ An, Dự án xây dựng một số tuyến đường nội thị để phát triển hạ tầng giao thông tại thị trấn Yên Thành, huyện Yên Thành do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Hùng Sơn thực hiện đã gặp trở ngại khi giá đất tăng đột biến khiến giá trị quỹ đất thanh toán vượt quá giá trị dự án BT, không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Điều này đã khiến tỉnh phải đề xuất phương án điều chỉnh thanh toán để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư. Tương tự, tại Quảng Bình, dự án xây dựng hạ tầng công viên vui chơi giải trí thuộc khu công viên Cầu Rào cũng gặp phải tình trạng tương tự. Nhà đầu tư đã hoàn thành hơn 80% khối lượng công việc, với tổng chi phí hơn 90 tỷ đồng cũng không thể thanh toán đầy đủ diện tích đất vì không đảm bảo sự đồng bộ về quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Nếu giao diện tích đất tương ứng với giá trị dự án BT, quy hoạch không được đảm bảo đồng bộ, trong khi nhà đầu tư đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng cho phần đất không được thanh toán.
Đặc biệt, tại Bắc Ninh, một trong những địa phương có số lượng dự án BT lớn nhất cả nước với 41 dự án chuyển tiếp. Nhiều nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc đang thực hiện các dự án BT, trong đó đã tiến hành xong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, khó khăn nảy sinh khi giá đất thực tế tại thời điểm giao đất cao hơn so với giá đất khi ký hợp đồng, có trường hợp cao gấp 2 đến 3 lần. Dự án Tạo mặt bằng khu trung tâm hành chính và quảng trường tỉnh Sơn La đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2020, nhưng đến nay vẫn chưa thể thanh toán do thiếu quy định về nguồn vốn và quy trình thanh toán.
Những vấn đề này cho thấy rằng, khi giá trị đất không được định giá chính xác và hợp lý, các dự án BT dễ bị đình trệ. Sự chậm trễ trong tiến độ dự án kéo theo nhiều hệ lụy như gia tăng chi phí, tạo áp lực tài chính lên nhà đầu tư, và đặc biệt là làm giảm khả năng thu hút nguồn lực đầu tư. Khi gặp phải sự bất cập trong định giá đất, các nhà đầu tư có thể sẽ e ngại và tránh xa các dự án BT, dẫn đến lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình phát triển hạ tầng quốc gia.
Hơn nữa, việc đình trệ này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến từng dự án mà còn kìm hãm sự phát triển kinh tế tổng thể của đất nước. Các dự án BT đóng vai trò then chốt trong việc xây dựng và nâng cấp cơ sở hạ tầng, do đó, khi bị chậm trễ, nó sẽ tạo ra những hệ lụy không chỉ đối với nền kinh tế địa phương mà còn tác động xấu đến toàn bộ nền kinh tế quốc gia.
Theo ông, giải pháp định giá đất nào là phù hợp để tháo gỡ được những khó khăn trên?
Trả lời:
Để giải quyết tình trạng ách tắc trong công tác định giá đất, đặc biệt là việc không thuê được tư vấn xác định giá đất cho các Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, cần triển khai một số giải pháp đồng bộ và chi tiết hơn.
Trước hết, cơ chế thuê tư vấn định giá đất cần phải linh hoạt và rõ ràng hơn. Hiện tại, quá trình thuê tư vấn còn nhiều rào cản liên quan đến quy trình, tiêu chuẩn và thời hạn, dẫn đến khó khăn cho chính quyền địa phương. Do đó, luật cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí lựa chọn tư vấn định giá, bao gồm yêu cầu về chuyên môn, kinh nghiệm và tính độc lập. Bên cạnh đó, cần có quy định về thời hạn hoàn thành việc định giá, nhằm tránh tình trạng kéo dài quá trình thẩm định và gây chậm trễ cho dự án. Nhà nước có thể xem xét đưa ra cơ chế đấu thầu công khai hoặc hình thức lựa chọn tư vấn dựa trên năng lực, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình thuê tư vấn.
Một giải pháp quan trọng khác là xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia. Hệ thống này sẽ cung cấp thông tin cập nhật, minh bạch và chính xác về giá trị đất đai trên toàn quốc, giúp các cơ quan chức năng và các tổ chức tư vấn dễ dàng tiếp cận và thực hiện việc định giá theo thời gian thực. Hệ thống cơ sở dữ liệu này cần được tích hợp công nghệ số hóa và sử dụng các công cụ phân tích dữ liệu tiên tiến để theo dõi biến động của giá đất. Việc xây dựng một hệ thống như vậy không chỉ giảm thiểu rủi ro về sai lệch giá mà còn tiết kiệm thời gian, chi phí trong quá trình định giá. Điều này cũng tạo điều kiện cho các đơn vị tư vấn có thêm căn cứ để thực hiện nhiệm vụ của mình nhanh chóng và chính xác hơn.
Thêm vào đó, để giải quyết tình trạng chậm trễ trong công tác định giá đất, cần có những quy định bắt buộc về thời gian xử lý và quy trình thẩm định giá đất. Quy trình này nên được thiết lập theo hướng tối ưu hóa, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, nhưng vẫn đảm bảo tính minh bạch và chính xác. Cần áp dụng các công nghệ hiện đại như hệ thống định vị địa lý (GIS), phân tích dữ liệu lớn (Big Data), và trí tuệ nhân tạo (AI) vào việc xác định giá trị đất đai nhằm tăng tốc độ xử lý và giảm thiểu sự phụ thuộc vào các khâu thẩm định thủ công. Những công cụ này không chỉ hỗ trợ cho các đơn vị tư vấn mà còn giúp chính quyền địa phương có thêm công cụ giám sát và kiểm tra quá trình định giá.
Cuối cùng, cần có các biện pháp chế tài mạnh mẽ để xử lý trách nhiệm đối với các cơ quan và tổ chức liên quan nếu để xảy ra chậm trễ hoặc sai sót trong quá trình định giá đất. Điều này sẽ giúp tăng tính trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tiến độ các dự án được triển khai đúng thời hạn. Các hình thức xử phạt nên bao gồm cả biện pháp hành chính và tài chính, đủ mạnh để ngăn chặn các vi phạm, đồng thời tạo động lực cho các bên hoàn thành nhiệm vụ định giá một cách hiệu quả và chính xác. Chính quyền địa phương cần được trao quyền hạn đủ lớn để kiểm soát và điều chỉnh quá trình định giá đất, từ đó giảm thiểu các rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Tổng hợp các giải pháp này sẽ góp phần cải thiện đáng kể quá trình định giá đất, đảm bảo tính minh bạch, chính xác và kịp thời, đồng thời thúc đẩy việc triển khai các dự án phát triển một cách hiệu quả và công bằng hơn.
|
