Trong bài "Đi mua nhà, làm sao để tránh được những căn hộ cơi nới?" đăng trên báo Đầu tư, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Mua nhà là chuyện cả đời, vì thế mà không ai mong muốn mình rơi vào cảnh phải mua phải những căn hộ cơi nới, chuyển đổi công năng trái phép của chủ đầu tư. Thế nhưng, làm cách nào để nhận diện được những căn hộ cơi nới, chuyển đổi công năng trái phép lại không phải là điều dễ dàng.
Mua nhà bạc tỷ, chờ sổ đỏ bạc mặt
Trên thực tế, hầu hết người đi mua căn hộ, bao gồm mua để đầu tư hay mua để ở đều có sự thận trọng nhất định của mình, trong bối cảnh “vàng cám lẫn lộn” vào thời điểm hiện tại. Rất nhiều người hiện tại có sự chủ động kiểm tra dự án và căn hộ mình mua để tránh rủi ro, đặc biệt tránh việc mua phải các căn hộ cơi nới trái phép. Thế nhưng, trên thực tế, vẫn rất nhiều người vướng vào việc mua phải chung cư căn hộ cơi nới?
Trong đó, vi phạm thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt, trong đó phần lớn là vượt số tầng, số căn hộ, thậm chí là tự ý phân chia và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, tầng kỹ thuật để bán chui dự án. Những trường hợp này cũng thuộc diện trái phép và khả năng công nhận cho người mua còn khó hơn dạng thứ nhất (cơi nới thêm tầng, nới diện tích tầng), hay nói cách khác là chủ đầu tư bán cả diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư, tiền chung thành tiền riêng.
Với những trường hợp này thường phát sinh khi chủ đầu tư nổi lòng tham, tận thu. Khi đó, sẽ khổ cho người mua – những nạn nhân còn phải chịu là dễ bị chính những cư dân khác, hàng xóm có những cảm tính xem họ như những người lấn chiếm của chung nên thường bị phản ứng quyết liệt và sự phân biệt không thiện cảm.
Liên tục trong thời gian vừa qua, phóng viên đã tiếp xúc và làm việc với cư dân tại rất nhiều người mua phải những căn hộ cơi nới, chuyển đổi công năng trái phép tại nhiều dự án tại Hà Nội như Capital Garden, CapitalLand Hoàng Thành, Golden West, Chung cư Linh Đàm,…Rất nhiều người cảm thấy bực tức và thất vọng sau khi nhận nhà không chỉ bởi chất lượng sống mà còn là sự mệt mỏi trong hành trình tìm kiếm giải pháp đảm bảo quyền lợi của mình khi vô tình mua phải những căn hộ cơi nới, chuyển đổi công năng trái phép.
Đặc biệt, khi phát hiện ra căn hộ mình mua rơi vào trường hợp nêu trên, họ sẽ lúng túng và không biết làm cách nào khác. Muốn bán cắt lỗ hay chuyển đi cũng khó vì giờ ai cũng biết căn hộ của mình là căn trái phép, sẽ khó làm sổ đỏ.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một luật sư từng đại diện tư vấn cho rất nhiều vụ kiện đòi quyền lợi cho khách hàng tại Tp.HCM cho biết, căn hộ cơi nới là cách nói chung của giới bất động sản nhưng cũng có nhiều dạng với những rủi ro với những màu sắc khác nhau, những hậu quả cũng không giống nhau.
Những căn hộ thuộc diện cơi nới, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm của chủ đầu tư sẽ quyết định sự tồn tại hoặc phá dỡ toàn bộ vi phạm. Nếu trường hợp xây thêm tầng thì nhiều dự án, công trình đang có xu hướng bị xử lý triệt để hơn bằng việc buộc tháo dỡ phần sai phạm và không chấp nhận cho chủ đầu tư nộp tiền để tồn tại, hậu quả dự báo của trường hợp này là người mua dễ bị đẩy ra khỏi nhà.
Xuất phát từ tâm lý của người mua chỉ chú trọng vào thời điểm ký hợp đồng mua căn hộ nên họ thiếu kiểm tra vào thời gian sau đó. Khi đã ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải luôn sẵn sàng cung cấp thông tin về văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch và hồ sơ thiết kế nếu có sự lo lắng hoặc thắc mắc của khách hàng.
Thế nhưng, thực tế, không nhiều chủ đầu tư hiện tại chủ động công khai các giấy tờ pháp lý và hướng dẫn các môi giới viên tận tình nói về vấn đề pháp lý của dự án. Phần pháp lý nếu có nói thì cũng nói qua qua, không vào các thông tin trọng yếu, và sẽ tìm cách đánh lạc hướng nói vào tiện ích, dịch vụ để khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn tới yếu tố không gian sống, mà quên đi khả năng căn hộ mình mua có gặp rắc rối là căn hộ bị cơi nới hay không
Nói chung, người đi mua thường hiếm khi có tâm lý nghi ngờ hặc khó tiếp cận văn bản pháp lý của dự án để kịp thời phát hiện chủ đầu tư tự ý cơi nới thêm các căn hộ mới để bán cho khách hàng ngay khi đặt bút ký hợp đồng mua bán. Do đó, dạng căn hộ cơi nới dễ phát hiện nhưng cũng thường thuộc diện ít khi bị lộ diện nếu không có sự phát hiện của cơ quan quản lý nhà nước hoặc lộ phát khi làm thủ tục cấp sổ cho người mua.
Người mua nhà cần phải làm gì để đối phó?
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, việc nhận diện căn hộ cơi nới cũng là vấn đề quan trọng được đặt cho nhiều người mua khi chọn mua căn hộ để tránh tiền mất tật mang. Tuy nhiên, có sự khác biệt giữa mua để đầu tư và mua để ở.
Đối với nhà đầu tư lướt sóng, họ thường chọn những dự án thuộc các chủ đầu tư uy tín, có thiện chí trong việc xử lý với khách hàng, hay thậm chí là đánh giá khía cạnh kinh tế của chủ đầu tư để kinh doanh. Đặc điểm nổi bật của nhiều nhà đầu tư thứ cấp là khả năng sinh lời, nhưng cũng tính nát ý để tránh rủi ro chỉ trong thời gian lướt sóng nên thường dễ hơn người mua nhà để ở, miễn sao dự án ngắn hạn không xảy ra lùm xum, chủ đầu tư vẫn ổn định. Nói chung, nhà đầu tư luôn sẵn sàng chấp nhận rủi ro nên cách xử lý của họ chọn cách đẩy hàng ra nhanh để tránh rủi ro.
Tuy nhiên, đối với người mua nhà để ở thì lại khác bởi họ là những người gắn bó với dự án trong thời gian dài hơn đến khi nhận nhà, cấp sổ và vận hành chung cư. Họ không thể tìm cách chuyển nhượng theo tâm lý đầu tư như nhà đầu tư thứ cấp được, vì thế, cần phải trang bị cho bản thân những kỹ năng nền tảng. Căn hộ cơi nới là cách nói chung của giới bất động sản nhưng cũng có nhiều dạng với những rủi ro với những màu sắc khác nhau, những hậu quả cũng không giống nhau.
Dạng thứ nhất là trường hợp xây sai giấy phép hoàn toàn như công trình thêm tầng (theo chiều cao) hoặc nới diện tích mặt bằng (theo chiều ngang). Để phát hiện các trường hợp nới tầng, khách không nên chủ quan là chỉ có những người mua tầng sát phía trên mới dính, trên thực tế có những chủ đầu tư bạo gan thêm rất nhiều tầng phía trên tòa tháp hoặc phần khối đế công trình. Trường hợp này, người mua cần chú ý đến số tầng của công trình và so sánh với văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch và hồ sơ thiết kế.
Đối với kiểu nới mặt bằng tầng thường ít xảy ra hơn do các chủ đầu tư đã tận dụng tối đa không gian để thiết kế cho nhiều sản phẩm căn hộ, vi phạm này thường rơi vào việc cơi nới về diện tích thêm cả căn hộ hoặc chỉ một phần diện tích sân vườn đối với các căn hộ penhouse tại tầng áp mái.
Dạng thứ hai, căn hộ chọn mua nằm vào vị trí thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư hoặc mang phần diện tích sở hữu chung biết thành căn hộ như: ô thoáng, phòng tầng thượng,… những trường hợp này cũng thuộc diện trái phép và khả năng công nhận cho người mua còn khó hơn dạng thứ nhất (cơi nới thêm tầng, nới diện tích tầng), hay nói cách khác là chủ đầu tư bán cả diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư, tiền chung thành tiền riêng.
Trường hợp này hiện nay rất nhiều người bị dính phải và phải chật vật đi đấu tranh nhưng không đòi được quyền lợi. Để phát hiện, người mua cũng cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, tuy nhiên cũng có thể phát hiện qua những thay đổi quảng cáo, giới thiệu trước đây về dự án của chủ đầu tư. Các dự án do việc yếu kém trong việc nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm hoặc xu hướng của thị trường nên chủ đầu tư phải thay đổi dạng sản phẩm nhằm mục đích bán hết được sản phẩm của mình khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi, khi chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận phê duyệt.
Hiện nay, với quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án hình thành trong tương lai cũng giúp khách hàng bớt nhiều rủi ro do ngân hàng cần phải thẩm định kỹ dự án trước khi cấp bảo lãnh cho người mua, mặt khác cho dù lọt lưới nhưng vẫn mua phải căn hộ cơi nới thì người mua vẫn dễ dàng đòi lại được tiền hơn khi phát hiện trước khi nhận bàn giao.
Ninh Việt
