Mới đây đề xuất về việc thu thuế nhà đất đã được UBND TP HCM nêu trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54, vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư để thẩm định trước khi trình Chính phủ. Theo đó, TP.HCM đề xuất 2 phương án cụ thể. Phương án 1: TP.HCM kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Phương án 2: TP.HCM đề xuất tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên. Vậy nếu đề xuất này được thông qua thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS TP.HCM? Liệu có hạn chế được việc đầu cơ hay lại xảy ra tình trạng thuế chồng thuế, gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Liên quan đến chủ đề đang rất nóng này Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLaw đã có những ý kiến trao đổi trên kênh Info TV. Dưới đây là nội dung chi tiết.
Câu 1: Thưa ông, với đề xuất của TP.HCM là thu thuế BĐS thứ 2 trở lên vậy chúng ta cần căn cứ vào đâu để xác định đâu là BĐS thứ 2? Tại sao lại không đánh cả thuế từ BĐS thứ nhất mà phải là BĐS thứ 2 trở lên?
Trả lời:
Đề xuất về việc thu thuế nhà đất đã được UBND TP HCM nêu trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54, vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư để thẩm định trước khi trình Chính phủ. Theo đó, TP.HCM đề xuất 2 phương án cụ thể.
Phương án 1, Thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.
Phương án 2, Thành phố đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.
Mức tăng do HĐND Thành phố quyết định, gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên một tỷ đồng.
Để xác định được đâu là BĐS thứ 2 thì các cơ quan chức năng phải dựa vào cơ sở dữ liệu đất đai thì mới có thể quản lý được và đây cũng là một vấn đề đối với chúng ta cần gấp rút hoàn hiện cơ sở dữ liệu đất đai thì từ đó dự thảo đánh thuế trên BĐS thứ 2 mới có thể thực thi trên thực tế nhằm hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này.
Câu 2: Mục đích của việc đánh thuế là để chống đầu cơ, nắn dòng tiền vào sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên thực tế, có người sở hữu nhiều BĐS nhưng họ sử dụng vào mục đích chính đáng như xây dựng nhà xưởng, cho thuê, mang lại lợi ích cho xã hội. Vậy việc đánh thuế liệu có đảm bảo công bằng hay lại tạo ra gánh nặng thuế phí?
Trả lời:
Tình trạng đất bỏ hoang, đầu cơ đất, đất “phân lô, bán nền” với những trường hợp “ôm” đất chờ tăng giá bán gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội điển hình như một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở; cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp do chi phí thuê mặt bằng tăng cao; khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn. Chính vì vậy, việc hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản sẽ tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất.
Cá nhân có quyền có tài sản và pháp luật không thể cấm người dân sử dụng nhiều tài sản là nhà đất. Tuy nhiên, pháp luật có thể can thiệp bằng cách áp dụng biện pháp đánh thuế cao đối với những tài sản mà một người không nên sở hữu quá nhiều. Cách làm này đã được sử dụng phổ biến từ lâu tại các nước như Mỹ, Nhật Bản hay các nước châu Âu.
Nhận thấy khi áp dụng đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều bất động sản giúp hạ nhiệt cơn sốt đất, đưa giá đất về mức hợp lý và người lao động có thể mua được, thúc đẩy hoạt động kinh doanh, hạn chế dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản.
Đây là chủ trương có ý nghĩa rất lớn, tuy nhiên để triển khai thực hiện cũng là một thách thức to lớn bởi thực tế để phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ rất khó xác định. Nếu đánh thuế với một người sở hữu nhiều bất động sản vì nhu cầu chính đáng, hay đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản mà không đánh thuế người có một bất động sản nhưng diện tích bằng 3,4 lần người có nhiều bất động sản, … thì cũng là vấn đề còn khá bất cập. Ngoài ra còn trường hợp một người muốn sở hữu nhiều bất động sản nhưng vì không muốn đóng thuế nên đã nhờ người thân, người quen đứng tên người sở hữu người sử dụng bất động sản đó cũng khó xác định thực sự chủ sử dụng bất động sản là ai. Đây là sẽ điểm lưu ý lớn để các cơ quan xây dựng dự thảo cần xem xét lại và có hướng điều chỉnh phù hợp.
Câu 3: Khi thực hiện thí điểm đánh thuế như vậy thì theo ông, nó sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS TP.HCM cả ở mặt tích cực và tiêu cực?
Trả lời:
Thứ nhất, về mặt tích cực:
Thực tế, đánh thuế nhà, đất giúp thị trường minh bạch, ngăn nạn đầu cơ. Người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.Việc quy định như vậy sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và điều chỉnh được mức thuế suất hợp lý hơn trong lĩnh vực quản lý bất động sản.
Bên cạnh đó, khi đánh thuế với bất động sản thứ 2 sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người đầu tư, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, việc này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Những người lướt sóng (chỉ cần lợi nhuận 5-10% trong một giao dịch 1-2 tháng) nhưng không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều loại thuế phí khiến nhóm này chùn tay.
Thứ hai, về mặt tiêu cực:
Bên cạnh những ý kiến ủng hộ thì nhiều người lo ngại chính sách thuế mới này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản cũng như tâm lý nhà đầu tư. Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí minh nói riêng và cả nước nói chung đang ảm đạm, trên đà suy thoái, nếu tăng thêm một loại thuế trong giai đoạn hiện nay sẽ làm xấu thêm cho thị trường hơn là giải pháp chống đầu cơ như mục tiêu ban đầu đề ra. Đề xuất này sẽ khiến các nhà đầu tư phản ứng ngược về thời điểm áp dụng, nhất là khi thị trường đang rất khó khăn. Và việc đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều BĐS chưa chắc là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ mà chỉ là bài toán tốt để tăng nguồn thu ngân sách bởi nếu một BĐS có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để đóng thuế 20%. Như ở Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá BĐS luôn tăng cao nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn ào ào rót tiền vào BĐS dù bị đánh thuế lũy tiến.
Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu kỹ hơn về mô hình thí điểm này. Việc đánh thuế có thể sẽ làm người mua cân nhắc hơn, đồng thời sẽ tạo nên nghịch lý trên thị trường, khi giá nhà giảm người ít tiền sẽ lo sợ và suy nghĩ liệu giá còn giảm nữa không và không dám xuống tiền, trong khi người có tiền thì đây lại cơ hội dành cho họ. Như vậy, đi ngược lại với mục đích ban đầu là nhằm giảm giá nhà để người dân ít tiền có thể mua được nhà và hạn chế tình trạng đầu cơ.
Ngoài ra, nếu thông tin quy hoạch, giá mua bán trên thị trường minh bạch, rõ ràng, ai cũng thể biết như nhau, ngân hàng kiểm soát được dòng tiền ra vào BĐS thì sẽ hạn chế được hầu hết các hoạt động đầu cơ.
Câu 4: Để việc đánh thuế được thực hiện một cách chính xác và hài hòa lợi ích thì chúng ta cần căn cứ vào những yếu tố nào? Lộ trình thực hiện đánh thuế ra sao?
Trả lời:
Chúng ta cần phải xây dựng lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, có thể là trong thời gian 2 - 3 năm tới ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ.. ban đầu thuế suất vừa phải, sau đó tăng dần để người dân làm quen với việc này, đồng thời cần xem xét điều chỉnh tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn
Đặc biệt, vấn đề về cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế cũng cần được xây dựng một cách khoa học, từ đó mới xác định những người đó sở hữu bất động sản thứ 2. Muốn làm việc này cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai.
Đồng thời, cần tham khảo mô hình ở nước ngoài quy định mỗi cá nhân được sở hữu bao nhiêu diện tích. Nếu vượt diện tích đó sẽ đánh thuế như thế nào cho hợp lý. Ban đầu có thể đánh thuế ở khu vực trung tâm trước vì những người mua bất động sản ở đó là người có điều kiện. Nên áp dụng biểu thuế lũy tiến từ căn thứ 2 trở lên. Ví dụ căn thứ 2 đánh thuế thêm 2%, căn thứ 3 lên 5%, căn thứ 4 lên 10% chẳng hạn.
Điều quan trọng nhất là Dự thảo này cần sửa đổi những điểm bất cập làm sao đảm bảo được sự công bằng, hợp lý, hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người dân trong việc đóng thuế, … có như vậy mới nhận được sự đồng thuận cao của người dân.
