Câu hỏi phỏng vấn Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW:
Tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Một là tính thuế 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan). Hai là trường hợp không xác định được giá mua sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể: 10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm và 2% cho trên 10 năm hoặc là tài sản thừa kế. (Quy định tại Điều 15 Toàn văn dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân 2025)
- Ông có đánh giá gì về đề xuất với mức thuế 20% trên phần lãi ròng và lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản mới đây của Bộ Tài chính?
Trả lời:
Việc Bộ Tài chính đề xuất hai phương án tính thuế thể hiện sự linh hoạt và nỗ lực để tìm ra giải pháp tối ưu, phù hợp với thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam. Mục tiêu chung của các đề xuất này là hướng tới những lợi ích như sau:
Đầu tiên sẽ đảm bảo công bằng khi thu thuế đúng bản chất kinh tế, tức là thu trên phần thu nhập phát sinh.
Tiếp theo, hạn chế đầu cơ bằng cách tạo ra rào cản tài chính cho hoạt động "lướt sóng", khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn.
Cuối cùng, phương án này sẽ góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước. Mặc dù Bộ Tài chính cho rằng tổng thể mức thu không chênh lệch nhiều so với hiện hành, nhưng việc đánh thuế vào lợi nhuận thực tế và điều tiết theo thời gian nắm giữ có thể giúp thu thuế hiệu quả hơn từ các giao dịch có lợi nhuận cao.
Tuy nhiên, để các đề xuất này thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở pháp lý, hạ tầng công nghệ thông tin, công tác quản lý của cơ quan thuế, cũng như sự đồng thuận và minh bạch từ phía người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, việc xác định giá mua và chi phí liên quan một cách minh bạch, chính xác là yếu tố then chốt để phương án tính thuế trên lãi ròng có thể triển khai thành công. Đồng thời, cần đánh giá tác động kỹ lưỡng đến thị trường để tránh những cú sốc tiêu cực, đặc biệt là trong giai đoạn thị trường đang có nhiều biến động.
- Thưa ông, nếu áp dụng mức thuế 20% trên phần lãi ròng, thì hiện nay trong giao dịch bất động sản phổ thông (chuyển nhượng đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố…) những loại chi phí nào thường được phát sinh nhưng không có hóa đơn hợp lệ được khấu trừ? Liệu có giải pháp nào trong thực tiễn để chuẩn hóa các chi phí này?
Trả lời:
* Các loại chi phí thường phát sinh nhưng khó có hóa đơn hợp lệ được khấu trừ:
Thứ nhất, chi phí môi giới, hoa hồng:
Đây là chi phí phổ biến nhất trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều cá nhân làm môi giới tự do hoặc các sàn giao dịch nhỏ thường không xuất hóa đơn hoặc chỉ xuất hóa đơn khống, hóa đơn không đúng thực tế để tránh thuế. Người bán trả tiền môi giới bằng tiền mặt và không có bất kỳ chứng từ hợp lệ nào ngoài giấy xác nhận, biên bản thỏa thuận viết tay (nếu có). Do đó, cơ quan thuế rất khó để xác định tính hợp lệ và thực tế của khoản chi phí này nếu không có hóa đơn tài chính theo quy định.
Thứ hai, chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp (đối với nhà phố, căn hộ cũ):
Trước khi bán, nhiều chủ nhà thường chi một khoản tiền đáng kể để sửa chữa, cải tạo, làm mới bất động sản để tăng giá trị. Các khoản chi này thường do các thợ cá nhân, đội nhóm nhỏ không có tư cách pháp nhân thực hiện, hoặc chủ nhà tự mua vật liệu về thuê nhân công làm. Hóa đơn mua vật liệu có thể có, nhưng hóa đơn dịch vụ nhân công thường không có. Biên lai chi tiền cho thợ, hợp đồng lao động thời vụ không đủ tính pháp lý để khấu trừ thuế.
Thứ ba, chi phí dịch vụ pháp lý, tư vấn (nếu có):
Một số trường hợp phức tạp, chủ nhà có thể thuê luật sư, công ty tư vấn để kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng. Tuy nhiên, nếu là cá nhân tư vấn hoặc văn phòng nhỏ, việc xuất hóa đơn cũng có thể không đầy đủ hoặc không đúng quy định.
Thứ tư, chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường (đối với đất nền có tranh chấp hoặc vướng mắc):
Trong một số trường hợp đất nền, người mua phải bỏ thêm chi phí để giải phóng mặt bằng, bồi thường cho bên thứ ba (ví dụ: chuồng trại, cây trồng, mộ chí...). Các khoản bồi thường này thường không có hóa đơn, chỉ có biên bản thỏa thuận hoặc giấy nhận tiền viết tay giữa các bên.
Thứ năm, lãi vay ngân hàng (nếu bất động sản đang thế chấp):
Một số ý kiến cho rằng lãi vay ngân hàng liên quan đến việc mua ban đầu bất động sản cũng nên được coi là chi phí. Mặc dù có sao kê ngân hàng, nhưng việc xác định phần lãi vay nào được tính là chi phí "liên quan trực tiếp đến việc tạo ra thu nhập" là một vấn đề phức tạp và cần quy định rõ ràng. Hiện tại, chưa có quy định cho phép khấu trừ chi phí lãi vay đối với thuế TNCN chuyển nhượng BĐS.
* Để giải quyết vấn đề thiếu hóa đơn hợp lệ cho các chi phí trên, cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía:
Thứ nhất, đối với chi phí môi giới, hoa hồng:
Khuyến khích sử dụng dịch vụ môi giới có đăng ký kinh doanh: Nhà nước cần có chính sách khuyến khích người dân sử dụng các sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới có tư cách pháp nhân, có mã số thuế và có khả năng xuất hóa đơn.
Quy định về hợp đồng môi giới: Bắt buộc các hợp đồng môi giới phải có các thông tin rõ ràng về bên cung cấp dịch vụ (tên, mã số thuế, địa chỉ), mức phí và hình thức thanh toán.
Thanh toán qua ngân hàng: Khuyến khích và thậm chí bắt buộc thanh toán phí môi giới qua ngân hàng để có bằng chứng về dòng tiền.
Chính sách thuế cho môi giới cá nhân: Xem xét có chính sách thuế đơn giản hơn cho các môi giới tự do, khuyến khích họ kê khai và nộp thuế, từ đó họ có thể xuất hóa đơn điện tử cho người trả phí.
Thứ hai, đối với chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp:
Khuyến khích sử dụng dịch vụ có hóa đơn: Tuyên truyền cho người dân về tầm quan trọng của việc yêu cầu hóa đơn khi sửa chữa, cải tạo nhà cửa.
Đơn giản hóa thủ tục xuất hóa đơn cho thợ/nhóm thợ nhỏ: Cân nhắc thí điểm mô hình cho phép các thợ cá nhân, nhóm thợ nhỏ được đăng ký kê khai thuế đơn giản và cấp hóa đơn điện tử cho khách hàng.
Giới hạn mức chi phí không hóa đơn: Cơ quan thuế có thể xem xét một tỷ lệ phần trăm nhất định trên giá trị bất động sản hoặc một mức trần cụ thể cho các chi phí cải tạo nhỏ không yêu cầu hóa đơn, dựa trên định mức xây dựng cơ bản, với điều kiện có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc các bên liên quan. Tuy nhiên, giải pháp này cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh lạm dụng.
Thứ ba, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt: Quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản (bao gồm cả các khoản chi phí lớn) phải thực hiện qua ngân hàng. Dữ liệu từ ngân hàng sẽ là một bằng chứng quan trọng.
Thứ tư, tăng cường hóa đơn điện tử: Mở rộng và bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử cho tất cả các loại hình dịch vụ, bao gồm cả dịch vụ nhỏ lẻ.
Thứ năm, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá:
Giá mua ban đầu: Xây dựng và cập nhật liên tục cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động sản qua các thời kỳ. Khi người bán không có chứng từ gốc về giá mua, cơ quan thuế có thể căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm mua để ước tính giá mua ban đầu.
Định mức chi phí: Nghiên cứu xây dựng các định mức chi phí hợp lý cho một số loại hình sửa chữa, cải tạo phổ biến để có cơ sở đối chiếu khi không có hóa đơn đầy đủ.
Thứ sáu, tăng cường vai trò của Công chứng viên/Sàn giao dịch BĐS:
Công chứng viên hoặc sàn giao dịch có thể được trao thêm quyền hoặc trách nhiệm trong việc xác nhận một số chi phí nhất định nếu các bên có cam kết và chứng từ chưa đến mức hóa đơn tài chính. Tuy nhiên, điều này cần phải được quy định rõ ràng trong luật.
- Ở các thị trường vùng ven hoặc các thị trường tỉnh, nhiều giao dịch diễn ra thông qua hình thức vi bằng, hợp đồng viết tay hoặc ủy quyền. Theo ông, nếu truy về thời gian nắm giữ để tính thuế lũy tiến thì có đảm bảo tính minh bạch? Có cần thiết lập thêm cơ chế truy xuất thời điểm chuyển giao thực tế tài sản không?
Trả lời:
Ở các thị trường vùng ven hoặc tỉnh lẻ, nơi nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản diễn ra qua vi bằng, hợp đồng viết tay hoặc ủy quyền những chứng từ không đăng ký ở cơ quan quản lý nhà đất việc đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ có khả năng gặp vướng rất lớn về minh bạch và xác thực thực tế.
Luật dự thảo đưa ra hai phương án thu thuế: một là 20 % tính trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý); hai là trong trường hợp không xác định được giá mua thì thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa vào thời gian nắm giữ: 10 % nếu dưới 2 năm, 6 % nếu từ 2 đến dưới 5 năm, 4 % nếu từ 5 đến dưới 10 năm, và 2 % nếu nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc tài sản thừa kế.
Tuy nhiên tại vùng ven hay tỉnh lẻ, hợp đồng viết tay, vi bằng, hay giấy ủy quyền thường không được đăng ký chính thức, dễ bị mất hoặc cắt xén nội dung. Điều này tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng khai thời điểm mua không chính xác, hoặc khai giá mua thấp hơn thực tế để được áp thuế thấp hơn (ví dụ kê khai mua cách đây hơn 5 năm để hưởng thuế suất 4 %, dù thực tế mua mới 2 năm trước). Ngược lại, cơ quan thuế rất khó kiểm chứng lịch sử giao dịch để xác định thực thời điểm quyền sở hữu khi không có dữ liệu tập trung đáng tin cậy.
Như vậy, biểu thuế lũy tiến nếu không có cơ chế truy xuất thời điểm chuyển giao thực tế rất dễ dẫn đến việc lách thuế, thất thu ngân sách và giảm tính công bằng: người đầu cơ ngắn hạn có thể được hưởng mức thuế ưu đãi không đúng mức, trong khi người giữ dài hạn có thể bị thất thu nếu chứng cứ không rõ ràng.
Do đó, cần thiết thiết lập thêm cơ chế truy xuất thời điểm chuyển giao thực tế tài sản. Cơ chế này có thể bao gồm: bắt buộc công chứng hoặc đăng tải hợp đồng chuyển nhượng lên hệ thống đăng ký đất đai quốc gia; kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế và địa chính; sử dụng mã ngày‑giờ (timestamp) và công nghệ blockchain để lưu trữ lịch sử giao dịch bất động sản một cách bất biến và dễ tra cứu; đồng thời quy định rõ trách nhiệm với công chứng viên, địa chính, cán bộ thuế nếu để lọt, làm sai giấy tờ.
Tóm lại, mặc dù biểu thuế luật định theo thời gian nắm giữ mang tính công bằng và có mục tiêu điều tiết đầu cơ, song nếu không có nền tảng dữ liệu chính thức về thời điểm chuyển giao, chính sách thuế có thể trở nên dễ bị gian lận và khó kiểm soát thực tế. Thiết lập cơ chế truy xuất thời điểm là yếu tố cốt lõi giúp chính sách khả thi, minh bạch và bền vững.
- Theo ông, cơ sở của mức thu 20% trên phần lãi chuyển nhượng và lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản được căn cứ như thế nào?
Trả lời:
Về mặt lý luận, đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế vào thu nhập thực tế – một nguyên tắc cốt lõi của thuế thu nhập cá nhân. Việc đánh thuế trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, sau khi trừ chi phí hợp lệ, đảm bảo rằng người dân chỉ bị đánh thuế khi thực sự có lãi, qua đó thể hiện tính công bằng và phù hợp với bản chất của thuế thu nhập. Phương pháp này không mới. Luật Thuế TNCN năm 2007 từng quy định mức thu 25% trên thu nhập (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn + chi phí liên quan). Tuy nhiên, do hạn chế về công nghệ và thiếu dữ liệu đầu vào (giá mua, hóa đơn chứng từ...), đến năm 2015, Luật sửa đổi đã chuyển sang mức thu khoán 2% trên giá chuyển nhượng. Với sự phát triển của hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu giao dịch và công nghệ số hiện nay, phương án áp thuế theo phần chênh lệch giá trị giao dịch đã có tính khả thi hơn.
Khi xây dựng dự thảo Luật Thuế TNCN, qua tính toán của Bộ Tài chính, so với mức thuế đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trường hợp chênh lệch giữa giá bán và giá mua thấp hoặc không phát sinh thu nhập hoặc thậm chí bị lỗ, việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế. Tức là, trong trường hợp này, người mua bán sẽ không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất làm sao kiểm soát được giao dịch và giá trị giao dịch BĐS trên thực tế.
Việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn) thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ - càng bán sớm, thuế càng cao - cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.
Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược lướt sóng, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch ăn chênh trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn. Khuyến khích giữ tài sản lâu dài, góp phần ổn định thị trường.
Biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ được áp dụng khi không thể xác định được giá mua và chi phí liên quan, tức là không thể tính “phần lãi” được. Khi đó, cách khả thi nhất là đánh thuế trực tiếp trên giá bán, nhưng để công bằng hơn thì dùng biểu lũy tiến theo thời gian nắm giữ vì nó phản ánh được mục đích sở hữu và động cơ giao dịch bất động sản của từng người nộp thuế. Những người mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, thường với mục đích đầu cơ hoặc lướt sóng, sẽ phải chịu thuế suất cao hơn do tạo ra áp lực tăng giá và bất ổn cho thị trường. Ngược lại, những cá nhân sở hữu bất động sản trong thời gian dài – chẳng hạn để ở, tích lũy tài sản, hoặc do nhận thừa kế – sẽ được hưởng mức thuế thấp hơn, phản ánh đúng bản chất phi thương mại của giao dịch. Cách đánh thuế này tạo ra sự phân tầng hợp lý giữa các nhóm người nộp thuế, từ đó nâng cao tính công bằng về nghĩa vụ thuế. Đồng thời, đây cũng là thông điệp chính sách rõ ràng nhằm hạn chế đầu cơ, điều tiết hành vi thị trường và khuyến khích sử dụng tài sản ổn định, bền vững hơn.
- Theo ông, để hiện thực hóa và thực hiện minh bạch, kỹ thuật thu cần được áp dụng và hoàn thiện như thế nào?
Trả lời:
Để hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đặc biệt là phương án đánh thuế trên phần lãi ròng có thể được thực hiện một cách hiệu quả và minh bạch thì việc hoàn thiện kỹ thuật thu là yêu cầu mang tính tiên quyết. Điều này đòi hỏi một hệ thống giải pháp đồng bộ, kết hợp giữa cải cách hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin và tăng cường quản lý rủi ro thuế.
Trước hết, cần tập trung xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia thống nhất và liên thông giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc xác định giá mua của bất động sản đặc biệt là với các giao dịch đã diễn ra từ nhiều năm trước và đã gặp không ít khó khăn do thiếu cơ sở dữ liệu lưu trữ tập trung, đồng bộ. Do đó, cần thiết phải có cơ chế kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế, các tổ chức công chứng, ngân hàng, Sở Tài nguyên và Môi trường, cũng như các sàn giao dịch bất động sản. Khi các dữ liệu về giá mua – giá bán được minh bạch, đầy đủ và đồng nhất giữa các cơ quan, sẽ hạn chế đáng kể tình trạng khai "hai giá" hay gian lận thuế, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thuế.
Bên cạnh đó, việc thúc đẩy sử dụng hóa đơn điện tử và thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò rất quan trọng. Đây không chỉ là xu hướng quản lý hiện đại, phù hợp với chủ trương chuyển đổi số của Chính phủ, mà còn là công cụ hữu hiệu để cơ quan thuế xác thực giao dịch thực tế, giám sát dòng tiền, từ đó kiểm soát chính xác thu nhập tính thuế. Khi các giao dịch đều để lại dấu vết điện tử, cơ quan thuế sẽ có đủ căn cứ pháp lý và kỹ thuật để phát hiện, xử lý các trường hợp kê khai sai lệch.
Tiếp theo, cơ quan thuế nên chủ động xây dựng và cung cấp các công cụ tính thuế tự động, dễ sử dụng và có khả năng tiếp cận rộng rãi cho người dân. Trong trường hợp lựa chọn phương án thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản, thì việc thiết kế một nền tảng kỹ thuật số cho phép người dân tra cứu thời điểm sở hữu, tính toán số thuế phải nộp và thực hiện kê khai trực tuyến sẽ giúp quá trình thực hiện chính sách trở nên minh bạch, thuận tiện và giảm thiểu sai sót.
Song song với đó, cần tăng cường hoạt động hậu kiểm, kiểm tra sau kê khai và xử phạt nghiêm minh đối với các hành vi gian lận, khai man nhằm trốn thuế. Việc hoàn thiện kỹ thuật thu không chỉ là hỗ trợ người nộp thuế tuân thủ tốt hơn, mà còn giúp cơ quan thuế phát hiện sớm các dấu hiệu rủi ro, từ đó đảm bảo tính công bằng và nghiêm minh trong thực thi pháp luật.
Cuối cùng, để các phương án thuế đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, cần có chương trình truyền thông, tập huấn, hướng dẫn rõ ràng, dễ hiểu cho người dân và các bên liên quan. Việc phổ biến kiến thức pháp luật thuế phải được xem là phần không thể thiếu của tiến trình cải cách. Một chính sách dù hợp lý đến đâu nhưng nếu thiếu truyền thông hiệu quả thì vẫn có thể dẫn đến hiểu nhầm, gây khó khăn trong việc tuân thủ và thi hành.
- Theo ông, chính sách thuế này sẽ đóng góp như thế nào cho ngân sách quốc gia? (tức hiệu quả thu cho Nhà nước)
Trả lời:
Việc cải cách chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nếu được triển khai một cách hợp lý và đồng bộ, sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực và rõ rệt trong hiệu quả thu ngân sách nhà nước. Điểm nổi bật của đề xuất lần này là chuyển từ cơ chế thu thuế cố định 2% trên giá trị chuyển nhượng sang các phương án tính thuế phản ánh đúng bản chất thu nhập, như áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận ròng hoặc biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản. Cách tiếp cận này không chỉ giúp cơ quan thuế thu đúng, thu đủ hơn mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng nguồn thu ổn định, bền vững, mà không cần phải điều chỉnh tăng thuế suất một cách cơ học.
Quan trọng hơn, chính sách mới còn thúc đẩy tính minh bạch trong hoạt động giao dịch bất động sản thông qua yêu cầu kê khai trung thực và thanh toán không dùng tiền mặt. Điều này góp phần giảm thiểu tình trạng phổ biến hiện nay như khai "hai giá", chuyển nhượng không qua công chứng hoặc cố tình che giấu thu nhập thực tế, những nguyên nhân trực tiếp gây thất thu cho ngân sách. Việc mở rộng cơ sở thuế và nâng cao ý thức tuân thủ từ người nộp thuế sẽ là một trong những hiệu ứng tích cực mang tính gián tiếp nhưng rất thiết thực của chính sách.
Về lâu dài, khi chính sách được triển khai đồng bộ với quá trình hoàn thiện hạ tầng dữ liệu, ứng dụng công nghệ số trong quản lý thuế và tăng cường hoạt động hậu kiểm, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào việc xây dựng một hệ thống thuế công bằng, minh bạch, hiện đại và phù hợp với định hướng phát triển của nền kinh tế số. Không chỉ gia tăng nguồn lực cho ngân sách nhà nước phục vụ đầu tư công và an sinh xã hội, chính sách còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Hiệu quả của chính sách thuế mới không chỉ thể hiện ở mức tăng thu ngân sách, mà còn ở khả năng định hình một cơ chế quản lý thuế có tính bền vững, hội nhập và thích ứng với thực tiễn. Đây là bước đi cần thiết, góp phần hiện thực hóa mục tiêu cải cách tài chính ngân sách quốc gia trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.
- Để chính sách đi vào thực tiễn và phát huy tác dụng, theo ông, cần triển khai như thế nào về mặt thể chế, cơ sở thu, kỹ thuật thu và cả hiệu quả thu được bao nhiêu, như thế nào?
Trả lời:
Để chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thực sự đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả như kỳ vọng, cần có một lộ trình triển khai đồng bộ trên cả bốn phương diện: thể chế, cơ sở thu, kỹ thuật thu và đánh giá hiệu quả thu.
Trước hết, về mặt thể chế, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý một cách rõ ràng, minh bạch và thống nhất, trong đó làm rõ phương pháp xác định thu nhập tính thuế, trách nhiệm kê khai của người nộp thuế, cũng như cơ chế phối hợp liên ngành giữa cơ quan thuế, địa chính, công chứng, ngân hàng và các đơn vị liên quan. Luật hóa các nội dung này không chỉ tạo cơ sở pháp lý vững chắc mà còn bảo đảm tính khả thi trong tổ chức thực hiện.
Về cơ sở thu, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng và vận hành hiệu quả cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia liên thông, có khả năng kết nối thời gian thực giữa các cơ quan chức năng. Đây là điều kiện cần để xác minh chính xác giá mua, giá bán và thời gian nắm giữ bất động sản, những yếu tố then chốt trong tính thuế theo cả hai phương án được đề xuất. Cùng với đó, cần quy định bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, định danh thuế cá nhân và thanh toán không dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản, qua đó tạo dấu vết số rõ ràng cho hoạt động quản lý.
Về kỹ thuật thu, cơ quan thuế cần phát triển nền tảng số hóa toàn diện, cho phép người dân kê khai, tra cứu và nộp thuế trực tuyến. Song song, cần xây dựng các công cụ tính thuế tự động theo cả hai phương án lợi nhuận ròng và biểu thuế lũy tiến để người dân dễ tiếp cận, giảm thiểu sai sót và tiết kiệm thời gian. Cùng với đó là đẩy mạnh hậu kiểm bằng công nghệ, phân tích dữ liệu lớn và đánh giá rủi ro để kiểm soát tính trung thực trong kê khai.
Về hiệu quả thu, nếu triển khai tốt, chính sách này có thể mang lại mức tăng thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang chiếm tỷ trọng tương đối thấp trong tổng thu từ thuế TNCN (chủ yếu vẫn từ tiền lương, tiền công). Việc chuyển sang đánh thuế theo lợi nhuận thực tế hoặc theo thời gian nắm giữ sẽ giúp thu đúng đối tượng, mở rộng cơ sở thu, giảm thất thu từ các giao dịch ngầm, đồng thời điều tiết thị trường theo hướng minh bạch và ổn định hơn. Tuy chưa có con số chính thức, nhưng ước tính, với việc chống thất thu hiệu quả và khai thác triệt để tiềm năng thuế từ bất động sản lĩnh vực có giá trị giao dịch rất lớn và nguồn thu có thể tăng từ 30–50% so với mức hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có hoạt động đầu cơ, lướt sóng diễn ra thường xuyên.
Tham khảo thêm tại đây: Dịch vụ Luật sư tư vấn thuế
