Trong bài "Có thể bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất?" đăng trên Diễn đàn doanh nghiệp, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Quyền của người sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền đó được quy định cụ thể trong Luật Đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 có quy định khác với Luật Đất đai năm 2003.
Về quyền của người sử dụng đất, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất …”.
Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Để khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.
Ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Người sử dụng đất quy định trong Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 là người theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể về người sử dụng đất là những người sau đây:
a) Tổ chức trong nước gồm: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
b) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân).
c) Cộng đồng dân cư gồm: Cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc cùng chung dòng họ.
d) Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
e) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
f) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
g) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Ngoài các trường hợp nêu ở trên thì không phải là người sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất quy định trong Luật Đất đai được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có “Giấy chứng nhận”.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có “Giấy chứng nhận” hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Còn đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp thì cũng chỉ có một điều kiện là người sử dụng có Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Đất nông nghiệp trong trường hợp này là đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác như: Đất xây dựng nhà kính để phục vụ trồng trọt, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi, đất ươm tạo cây giống, đất trồng hoa, cây cảnh.
Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bảo lãnh vô hiệu
Theo quy định tài Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì từ ngày 01/07/2014 trở đi mà cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là vô hiệu.
Theo đó hậu quả pháp lý khi hợp đồng bảo lãnh vô hiệu theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Các hợp đồng ký kết trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (01/07/2014) mà có tranh chấp, Tòa án phải giải quyết thì căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và văn bản pháp luật liên quan để giải quyết.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
