Theo bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 8, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục ở vị trí thứ 3 trong bảng xếp hạng nhóm các lĩnh vực, ngành nghề thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng số vốn đăng ký đạt gần 1,6 tỷ USD Mặc dù vẫn tiếp tục duy trì vị trí thứ 3 nhưng con số này đang thấp hơn nhiều so với mức thu hút FDI đạt được của lĩnh vực kinh doanh, bất động sản vào cùng kỳ năm 2020 với 2,87 tỷ USD.Nguyên nhân được các chuyên gia đưa ra là do tác động của dịch bệnh khiến việc dịch chuyển khó khăn cũng ảnh hưởng đến việc khảo sát thực địa cũng như đưa ra quyết định của nhà đầu tu. Đặc biệt đối với bất động sản lĩnh vực vốn bị ảnh hưởng khá nặng nề trong đại dịch Covid19.
Chu kỳ thị trường bắt động sản và nền kinh tế
Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ, mỗi chu kỳ có thể kéo dài từ 7 đến 10 năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, xây dựng ,vật liệu... Đối với các nhà đầu tư bất động sản, có thể nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng. Gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm, theo Propzy. Cùng nhìn nhận lại các chu kỳ BĐS theo Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm:
Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999
- 1993-1995 tăng trưởng: Khi luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng
- 1997- 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997-1998.
Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006
- 2000-2002 tăng trưởng: Vào những năm cuối thế kỷ 20 đầu thể kỷ 21, VN tích cực hội nhập kinh tế.
- 2003-2006 suy thoái: Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%
Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013
- 2007 – 2009 tăng trưởng
- 2009-2013 suy thoái:
Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 đến nay
- 2014-2017 tăng trưởng:
- 2018 – nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho bất động sản.
Sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta
Nhìn từ các chu kỳ trên có thể thấy sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây hậu quả sốt đất. Khi Quốc hội đang xem xét Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc thì đất đai tại cả ba nơi này đều sốt, tức là giá tăng cao dần theo thời gian gắn với đám đông đi mua đất tại đây với hy vọng giá đất còn tăng cao nữa.
Các địa phương này cũng lúng túng tìm nhiều giải pháp ngăn chặn và sốt đất ở đây cũng nguôi dần.Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng sốt cao, hàng đoàn người lên đó mua đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thạo kinh doanh BĐS muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra; đồng thời bị giới “cò đất” đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.
Tất cả những cơn sốt đất này đều mang tính thời điểm và cục bộ, xảy ra như một quy luật bình thường của thị trường. Chúng ta lưu ý rằng kinh tế thị trường có bốn quy luật gồm giá trị, cạnh tranh, cung cầu và lợi nhuận, trong đó quy luật lợi nhuận chính là nguyên nhân của sốt đất. Điều đáng lo ngại chỉ khi sốt đất xảy ra trên toàn thị trường trong một thời gian dài, hiệu ứng đám đông xuất hiện, hầu hết dòng vốn đầu tư bị hút vào đầu tư kinh doanh BĐS. Lúc đó, các ngân hàng thương mại bị hút theo cơn sốt đất, cho vay dưới chuẩn gắn với rủi ro nợ xấu, mất thanh khoản làm thị trường tiền tệ lao đao, nền kinh tế có thể rơi vào khủng hoảng tài chính.
Trong quản lý thị trường BĐS, câu hỏi được đặt ra là “khi nào thì sốt đất tạo nên bong bóng BĐS và khi nào thì bong bóng BĐS tạo nên khủng hoảng tài chính?”.
Nhìn lại lịch sử sốt đất
Nhìn lại thị trường BĐS từ ngày đổi mới, Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt đất trên toàn thị trường, mỗi cơn sốt kéo dài khoảng hai, ba năm vào những năm 1990-1992; 2000-2002 và 2006-2008. Hai cơn sốt đất 1990-1992 và 2000-2002, mỗi lần sốt làm cho giá nhà ở tăng lên tới 10 lần tại các đô thị lớn. Mỗi cơn sốt bị một Luật Đất đai chặn lại (Luật Đất đai 1993 và 2003).
Về bản chất, hai cơn sốt đất này không do thị trường tạo ra, mà là biểu hiện của quá trình tăng giá đất khi nền kinh tế nước ta chuyển từ bao cấp sang thị trường. Giá đất ở Hà Nội và TPHCM cũng phải tương đương như ở Bangkok, Jakarta hay Manila. Đây là biểu hiện quy tắc bình thông nhau trong hội nhập kinh tế.
Cơn sốt đất thứ ba 2006-2008 lại mang tính do tác động của thị trường, bong bóng BĐS tích tụ và không bị “nổ” mà chỉ bị “xì hơi”. Trong giai đoạn này, bong bóng trong thị trường chứng khoán tích tụ khoảng hai năm rồi bị “nổ” vào năm 2005, các nhà đầu tư chuyển đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.
Mọi nguồn vốn như vốn doanh nghiệp, vốn tiết kiệm của dân, vốn tín dụng đều bị hút vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thành lập một doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư sản xuất kinh doanh chuyển phần lớn sang đầu tư BĐS. Sốt đất xảy ra trên toàn thị trường làm giá đất tăng lên khoảng ba lần, lúc đầu là đất ở, sau đó lan ra các loại đất khác, kể cả đất nông nghiệp.
Nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát cao vào năm 2009 và lạm phát trở lại vào 2010. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã cắt hoàn toàn vốn tín dụng cho thị trường BĐS, làm bong bóng BĐS bị “xì hơi” dần. Nói vậy, nhưng thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn 2009-2013, rơi vào đóng băng, không giao dịch, giảm giá và nợ xấu tăng cao. Cung nhà ở giá cao lớn mà cầu nhỏ, cung nhà ở giá thấp nhỏ mà cầu lớn.
Nguyên nhân sốt đất:
Kỳ vọng quá lớn về lợi nhuận:.Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế. GDP tăng trưởng mạnh, khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao
Việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương cũng chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi
Trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản... Xu hướng đầu tư hướng vào bất động sản bởi họ cho rằng đây là giao dịch an toàn, hiệu quả và có cơ hội cho tương lai.
Việc một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 - 20%. Mặc dù việc tăng giá đất này chưa ảnh hưởng nhiều đến các giao dịch bất động sản hiện nay bởi các sản phẩm này đã được giao đất và đầu tư từ giai đoạn trước đây, nhưng chủ trương tăng giá đất đã ảnh hưởng đến tâm lý cả người bán và mua. Điều này cũng khiến thị trường bất động sản tăng giá.
Liệu sốt đất có lặp lại:
Nhận định về thị trường bất động sản, tôi cho rằng trong ngắn hạn thị trường nhà đất khó có thể xảy ra cơn sốt như trước đó. Nguyên nhân là do các cơ quan quản lý nhà nước đang kiểm soát khá tốt, các nhà đầu tư cũng chưa tham gia ngay mà còn chờ thị trường tự điều chỉnh xuống ngưỡng hợp lý. Giá đất nền trong khu dân cư hiện hữu trong nửa cuối năm 2021 có thể giảm nhẹ nhưng vẫn tiếp tục giữ ở mức cao tại một số địa phương. Giá giao dịch thứ cấp nhà ở tại các dự án sẽ vẫn có xu hướng tăng dần theo quý. Đối với căn hộ chung cư, mặt bằng giá tại phân khúc trung và cao cấp tiếp tục bị đẩy cao.Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM có thể xuất hiện những dự án chung cư có mức giá bán sơ cấp rất cao so với bình quân khu vực. Rất khó để đưa ra các nhận định cụ thể thị trường đi xuống, giữ nguyên hay thăng tiến mạnh mẽ sau đại dịch. Tuy nhiên, hầu hết các đơn vị nghiên cứu đưa ra dự đoán đều có chung một nhận định rằng tương lai của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào kết quả kiểm soát dịch bệnh trong thời gian tới.Độ phục hồi của thị trường dựa vào tiến độ triển khai vaccine của Chính phủ. Dựa vào những điều kiện đó thì khó có thể xảy ra sốt đất trong quý III hoặc quý IV của năm nay."Sẽ có làn sóng nhỏ sau dịch vì lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền của người dân còn lớn, chưa biết đầu tư vào đâu. Người ta muốn mua một mảnh đất xa thành phố để dành, có thể sau này làm second - home hoặc làm nhà vườn. Nguyên nhân là vì nhiều yếu tố cùng tác động như giá đất trên thị trường còn cao sau sốt đất, đẩy giá đền bù giải phóng mặt bằng lên cao, khung giá đất ở nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%. Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% trong khi nhóm này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản. Và cuối cùng, thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội.
Cơ hội M & A bất động sản (Đánh giá cơ hội M&A bất động sản giai đoạn hiện nay)
Hoạt động M&A tại Việt Nam gia tăng mạnh mẽ nhất trong khoảng 10 năm từ 2007-2017 với tổng quy mô 10 tỷ USD. Tuy nhiên trong bối cảnh đại dịch từ 2019-nửa đầu năm 2021, giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam giảm đến 48,6% do tác động của Covid. Tuy nhiên các hoạt động M&A có thể phục hồi từ cuối năm 2021, quy mô thị trường có thể trở lại mốc bình thương 5 tỷ USD do sự thu hút lớn của thị trường vốn ngoại.
Làn sóng đầu tư vào VN ngày càng gia tăng với việc các chính sách hành lang pháp lý mới cho phép các DN Việt Nam không chỉ có cơ hội hợp tác phát triển với các trong nội bộ và còn cho phép tiếp cận với các nguồn vốn nước ngoài từ những nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên việc lựa chọn con đường M&A đều sẽ đem lại những lợi thế cũng như khó khăn đối với doanh nghiệp. Các thương vụ mua bán, sáp nhập thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty hoặc dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu thực hiện với các tài sản đã vận hành. Tuy nhiên, điểm đáng ghi nhận là các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm quỹ đất.
Việc dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công được ghi nhận thông qua kết quả giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. Đây chính là liều thuốc kích hoạt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp. Các chuyên gia nhận định, các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam đã ở vào thế chủ động hơn trong hoạt động M&A bất động sản. Không chỉ năng động trong tìm kiếm giao dịch mà các chủ đầu tư trong nước đã chủ động "săn" những quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Về phía nhà đầu tư nước ngoài, các chuyên gia đánh giá, vị thế dẫn đầu đang thuộc về các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Đây chính là ba quốc gia đứng đầu hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc công ty tại thị trường bất động sản Việt Nam trong 15 năm trở lại đây.
Bởi vậy, có thể khẳng định, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần "kích hoạt" cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Thực tế trong thời gian qua cho thấy, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh những nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Còn các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng.
Nguồn: SBLAW sưu tầm
